我们附近繁华商业街有栋二层楼准备出售，楼龄估计30-40年，是我的推测，还没机会看原始文件。2个owner奔百，已经和正在出手之前购买的地产，也包括这栋楼。一楼是两家金融咨询/投资公司，已经租了至少20年，稳定；二楼是一些小公司，具体细节未清。
我的问题是：
1）值不值得投资：这楼虽在商业区，但不跟其他办公楼在一起, 是单独plaza，紧靠其他办公群。 财务报表和税表还没机会看到，如果看到，超过多少cap rate值得投？这楼外表看上去有点旧，恐怕真收了要做improvement, 隔一条街的办公楼群比它新和大。
2）如何知道商业楼未来是否增值，目前观察到早晚这条路会堵车，因为有几个plaza，象个小downtown。附近民宅可以在zillow, redfin看到，增值非常快，因为土地有限、鲜有新房。商用property如何评估未来价值？
3）用全现金还是贷款：如不想全现，商业贷款downpay按目前利率值不值得放、放多少合适，目前还没找贷款经纪，想先在这里学习和请教一些基本知识；
4）有什么经营风险和法律风险？有哪些坑需要注意？目前是俩老人用partnership经营和报税，大概几十年，猜的。如果想投资这个，是不是也可以如法炮制：））
先谢过。
还可以止损。和私人财产分开。
商业楼不是更省心？但收益是否盈利稳定还得看报表才知道。
另外，这楼未来涨幅是未知数，虽然周边比较热闹，所以我放在上面问题里了，再次谢谢解答
1）值不值得投资，这是个million dollar question. 网友对你的当地情况不了解，没法给你具体意见。这事你得自己去琢磨。税务报表一定要看，这样才能算出cap rate. 至于cap rate 在多少合适，也是个million dollar question. 这得看你的接受程度, 和当地类似地产的cap rate。 我个人觉得买带租客的商业地产适合刚开始进入商业地产的新手。买了，就可以有租金进账. 少去很多麻烦。自己买空地开发，在找好租客，再卖掉，确实是赚钱。但这需要很多专业知识，不是业余地主能搞定的。我们只能赚自己认知能力范围的钱。 2) 商业地产的评估基本上靠cap rate. 租金情况和整体市场类似产业的cap rate 来决定你的商业地产价格。
3）用现金还是贷款买。目前的商业贷款利率还是很高，而且很多银行不愿意放贷，尤其是办公楼这样的地产。有些银行还会有额外的要求，比如要求你存入一笔钱，数额是贷款额的30%-40%，压在那不动，他们才放贷。这样算下来，贷款就没多大意思。不同地区，不同银行，要求不同。最好自己去问几家，这样就可以根据贷款情况，再做决定。
4)找个律师来帮你，你的问题就有答案啦。不用自己猜这猜那。经历的过程，就是学习的过程。会的，不难。难的，不会。大家都是从小白开始的...
祝你好运！
你连价位，租金， OM 都不知道，还是先研究多学商业地产吧，不建议你出手，办公楼风险大. 除非你拿的价钱非常好（你以后租金比周围便宜有价格优势）不然不要考虑
俩老头和部分租客我认识，所以才开始百抓挠心：））也谢谢你给我泼冷水，我需要不同意见
癞蛤蟆想吃天鹅肉，就是这个意思。
业余过手专业，最好的结果就是没结果。
现在，商业地产里只有办公楼和公寓的价格下跌了，但是有租客的办公楼的价格没跌多少，所以这个房子可能讨价还价的空间不多。现在因为利息比较高，相应的 cap rate 也应该高一点，如果 cap rate 低于利息，而且也没有什么 value add 机会的话，就没什么意思了，所以这个房子如果 cap rate 低于 ８% 就绕过。跟贴里说这是一栋２层的办公楼，有几个租客。办公楼最好买一层的，２层的话，如果２楼的租客搬走就不容易招租，因为大部分人喜欢在１楼办公，而且２层的办公楼管理费用也会增加不少，因为房东还要管楼梯和电梯。对于多租客的房子，卖家提供的 P＆L 一定要每个数字都去核实，管理费和修理费有可能会比实际有很大出入，例如公共区域的打扫，维护，gardening，停车场等等，还要包括至少 １０% 的 vacancy，因为如果有一个单位空置的话就会空置很长时间。现在的保险涨价幅度也很大，要和保险公司联系一下，核实一下卖家提供的保险费是否属实。还有一点很重要，要做一个残疾人 building code 的报告，尤其是比较老旧的房子，这要请专业公司做，如果不符合照顾残疾人的标准的话，你可以用这个去和卖家讨价还价，还要花比较大的费用改进，否则会是一大后患。如果房子比较老旧的话，房检也不能马虎，屋顶，空调，fire alarm，sprinkler，电梯等等都要检查仔细。反正２层的办公楼比较麻烦一点。还有，每一份租约都要读得很仔细。商业地产就是风险高，坑多，细节多。办公楼风险大，如果这是一栋零售的 strip mall 的话风险就小很多了。因为你已经删帖了，我不太清楚具体情况，希望我回答了你的部分问题。
我们附近繁华商业街有栋二层楼准备出售，楼龄估计30-40年，是我的推测，还没机会看原始文件。2个owner奔百，已经和正在出手之前购买的地产，也包括这栋楼。一楼是两家金融咨询/投资公司，已经租了至少20年，稳定；二楼是一些小公司，具体细节未清。 我的问题是： 1）值不值得投资：这楼虽在商业区，但不跟其他办公楼在一起, 是单独plaza，紧靠其他办公群。 财务报表和税表还没机会看到，如果看到，超过多少cap rate值得投？这楼外表看上去有点旧，恐怕真收了要做improvement, 隔一条街的办公楼群比它新和大。 另补充一个信息：这楼去年更换了房顶，地下管道因为堵塞也部分打开更换了新管道，目前除了外表旧点，似乎没太多硬伤，至少目前没发现硬伤 2）如何知道商业楼未来是否增值，目前观察到早晚这条路会堵车，因为有几个plaza，象个小downtown。附近民宅可以在zillow, redfin看到，增值非常快，因为土地有限、鲜有新房。商用property如何评估未来价值？ 3）用全现金还是贷款：如不想全现，商业贷款downpay按目前利率值不值得放、放多少合适，目前还没找贷款经纪，想先在这里学习和请教一些基本知识； 4）有什么经营风险和法律风险？有哪些坑需要注意？目前是俩老人用partnership经营和报税，大概几十年，猜的。如果想投资这个，是不是也可以如法炮制：）） 先谢过。
这样更保险，等拿到财报就知道了
拉个垫背的当partner
赚钱的事不干，另一个更老的房东去年肺癌，今年状态还行，俩人估计也想开了
对认真回答的很不尊重。
如果不想让别人看到，应该悄悄话
我们附近繁华商业街有栋二层楼准备出售，楼龄估计30-40年，是我的推测，还没机会看原始文件。2个owner奔百，已经和正在出手之前购买的地产，也包括这栋楼。一楼是两家金融咨询/投资公司，已经租了至少20年，稳定；二楼是一些小公司，具体细节未清。
我的问题是：
1）值不值得投资：这楼虽在商业区，但不跟其他办公楼在一起, 是单独plaza，紧靠其他办公群。 财务报表和税表还没机会看到，如果看到，超过多少cap rate值得投？这楼外表看上去有点旧，恐怕真收了要做improvement, 隔一条街的办公楼群比它新和大。
2）如何知道商业楼未来是否增值，目前观察到早晚这条路会堵车，因为有几个plaza，象个小downtown。附近民宅可以在zillow, redfin看到，增值非常快，因为土地有限、鲜有新房。商用property如何评估未来价值？
3）用全现金还是贷款：如不想全现，商业贷款downpay按目前利率值不值得放、放多少合适，目前还没找贷款经纪，想先在这里学习和请教一些基本知识；
4）有什么经营风险和法律风险？有哪些坑需要注意？目前是俩老人用partnership经营和报税，大概几十年，猜的。如果想投资这个，是不是也可以如法炮制：））
先谢过。
还可以止损。和私人财产分开。
商业楼不是更省心？但收益是否盈利稳定还得看报表才知道。
另外，这楼未来涨幅是未知数，虽然周边比较热闹，所以我放在上面问题里了，再次谢谢解答
1）值不值得投资，这是个million dollar question. 网友对你的当地情况不了解，没法给你具体意见。这事你得自己去琢磨。税务报表一定要看，这样才能算出cap rate. 至于cap rate 在多少合适，也是个million dollar question. 这得看你的接受程度, 和当地类似地产的cap rate。 我个人觉得买带租客的商业地产适合刚开始进入商业地产的新手。买了，就可以有租金进账. 少去很多麻烦。自己买空地开发，在找好租客，再卖掉，确实是赚钱。但这需要很多专业知识，不是业余地主能搞定的。我们只能赚自己认知能力范围的钱。
2) 商业地产的评估基本上靠cap rate. 租金情况和整体市场类似产业的cap rate 来决定你的商业地产价格。
3）用现金还是贷款买。目前的商业贷款利率还是很高，而且很多银行不愿意放贷，尤其是办公楼这样的地产。有些银行还会有额外的要求，比如要求你存入一笔钱，数额是贷款额的30%-40%，压在那不动，他们才放贷。这样算下来，贷款就没多大意思。不同地区，不同银行，要求不同。最好自己去问几家，这样就可以根据贷款情况，再做决定。
4)找个律师来帮你，你的问题就有答案啦。不用自己猜这猜那。经历的过程，就是学习的过程。会的，不难。难的，不会。大家都是从小白开始的...
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你连价位，租金， OM 都不知道，还是先研究多学商业地产吧，不建议你出手，办公楼风险大. 除非你拿的价钱非常好（你以后租金比周围便宜有价格优势）不然不要考虑
俩老头和部分租客我认识，所以才开始百抓挠心：））也谢谢你给我泼冷水，我需要不同意见
癞蛤蟆想吃天鹅肉，就是这个意思。
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现在，商业地产里只有办公楼和公寓的价格下跌了，但是有租客的办公楼的价格没跌多少，所以这个房子可能讨价还价的空间不多。现在因为利息比较高，相应的 cap rate 也应该高一点，如果 cap rate 低于利息，而且也没有什么 value add 机会的话，就没什么意思了，所以这个房子如果 cap rate 低于 ８% 就绕过。跟贴里说这是一栋２层的办公楼，有几个租客。办公楼最好买一层的，２层的话，如果２楼的租客搬走就不容易招租，因为大部分人喜欢在１楼办公，而且２层的办公楼管理费用也会增加不少，因为房东还要管楼梯和电梯。对于多租客的房子，卖家提供的 P＆L 一定要每个数字都去核实，管理费和修理费有可能会比实际有很大出入，例如公共区域的打扫，维护，gardening，停车场等等，还要包括至少 １０% 的 vacancy，因为如果有一个单位空置的话就会空置很长时间。现在的保险涨价幅度也很大，要和保险公司联系一下，核实一下卖家提供的保险费是否属实。还有一点很重要，要做一个残疾人 building code 的报告，尤其是比较老旧的房子，这要请专业公司做，如果不符合照顾残疾人的标准的话，你可以用这个去和卖家讨价还价，还要花比较大的费用改进，否则会是一大后患。如果房子比较老旧的话，房检也不能马虎，屋顶，空调，fire alarm，sprinkler，电梯等等都要检查仔细。反正２层的办公楼比较麻烦一点。还有，每一份租约都要读得很仔细。商业地产就是风险高，坑多，细节多。办公楼风险大，如果这是一栋零售的 strip mall 的话风险就小很多了。因为你已经删帖了，我不太清楚具体情况，希望我回答了你的部分问题。
我们附近繁华商业街有栋二层楼准备出售，楼龄估计30-40年，是我的推测，还没机会看原始文件。2个owner奔百，已经和正在出手之前购买的地产，也包括这栋楼。一楼是两家金融咨询/投资公司，已经租了至少20年，稳定；二楼是一些小公司，具体细节未清。
我的问题是：
1）值不值得投资：这楼虽在商业区，但不跟其他办公楼在一起, 是单独plaza，紧靠其他办公群。 财务报表和税表还没机会看到，如果看到，超过多少cap rate值得投？这楼外表看上去有点旧，恐怕真收了要做improvement, 隔一条街的办公楼群比它新和大。
另补充一个信息：这楼去年更换了房顶，地下管道因为堵塞也部分打开更换了新管道，目前除了外表旧点，似乎没太多硬伤，至少目前没发现硬伤
2）如何知道商业楼未来是否增值，目前观察到早晚这条路会堵车，因为有几个plaza，象个小downtown。附近民宅可以在zillow, redfin看到，增值非常快，因为土地有限、鲜有新房。商用property如何评估未来价值？
3）用全现金还是贷款：如不想全现，商业贷款downpay按目前利率值不值得放、放多少合适，目前还没找贷款经纪，想先在这里学习和请教一些基本知识；
4）有什么经营风险和法律风险？有哪些坑需要注意？目前是俩老人用partnership经营和报税，大概几十年，猜的。如果想投资这个，是不是也可以如法炮制：））
先谢过。
这样更保险，等拿到财报就知道了
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对认真回答的很不尊重。
如果不想让别人看到，应该悄悄话