大家都知道，长期来看，美国房价以略高于通胀的水平上涨。建宁前两日发贴，美国房价整体下跌不容易，
自二战以来的近83年里，美国各年度房价的变化情况，其中：上升：72次，持平：5次，下跌：6次。
有些朋友心中不免有疑惑，为什么数据与自己看见的事实不符合？比如，去年，全美房价下跌，为何统计的整体数据依然是上涨6%？我自己其实在早几年就有过同样的疑问，因为想清楚地知道影响房屋增值的因素，知道数据的由来和缺陷，再做参考才有价值。
建宁介绍过提供数据的几大机构用不同的依据做统计（其出入也不大），我这人无聊时，喜欢把问题上下左右拓宽胡思乱想，却有趣地想到个会影响数据却无法做统计的现象：老房去哪儿了？
我们知道，每年都有新建住房进入市场，这两年数量比较大，22和23年每年建超百万套（这不包括另外的年40万套新建公寓住宅），新房比旧房贵（这里指同面积同建筑质量同一地段的新旧房，不是苹果比橘子，也忽略很少的新旧房价倒挂情况），这几年也流行建大屋，所以，新房进入市场，自然会拉升整体售价。
那么老房去哪里了？
最糟糕的被遗弃了。（极其少数，但即使在今天，也正在发生着。荒凉地区，屋老人去，无人接手。失业犯罪都高的城镇，无经济能力的房主修不了或不想修，贱卖也不成，只好弃房而去。）
次糟糕的卖前被修好了。
好的被房主长期维护，保留着相应的房屋价值。
在每年的房屋销售统计数据中，归零的遗弃房不会被计入，被修好的房屋的维修费也不会被计入（有些数据机构也不计入不上MLS的房，或现金交易房），被房主长期维护房屋的费用也不会被计入。
也就是说，在卖价-买价=增值，再按年计算的百分比里，并不包含我上述的几种费用。当然这些费用也无法统计。（可能Home DEPOT & LOWES的年销售额算是个参考指标，哈哈）
对于新房和次新房（20岁以内），维护维修费用都不高，容易被人忽略，真的老房（50岁以上），维护或翻修费用其实并不是小数（甚至翻新比重建更贵）。
琢磨这些事，只为告诉自己，当我决定买下一个房，它并不一定会按历史数据给出的数值天然增涨。（当然，土地和人口密集地的许可会增值，其实，建筑物本身也能增值---在建筑成本快速上升时期，也会特别明显。不过，这些是另一话题。）
扯这些肯定不是为了跟建宁较劲，我一直很喜欢看建宁的文章和思考，能开阔自己思路的文章和讨论我都喜欢看。也非常乐意看到自己的观点会受批评和质疑，这才是真正能突破自我局限和进步的机会。
顺祝受HELENE飓风影响区的地主们幸运与安好！
我以前写过，房价统计方法主要分两种：经纪协会用的中位数法和指数统计法：
美国历史房价年均增幅到底是多少？
如何理解历史房价指数和买卖数据
除经纪协会用的中位数法外，其它几乎所有权威机构用的都是指数统计法，而指数统计法用的是同一个房子先后交易的重复交易法，也就是说一个房子必须要有两次买卖的前后交易数据（有的refinance估价也算一次交易价格），才被包括进统计数据内，因此被抛弃的破房和新建房，都不会被包括进统计数据。甚至那些经过大修、增值幅度过大的极少数异类，也很可能被剔除出统计数据（这只是我的猜想， 统计的common sense）。总起来说，指数统计法还是有相当的准确性。不过，指数方法也排除distressed sales, 会从一定程度影响指数的准确性，但这是有意的，因为包括进去也有其缺点。
至于2022年整体房价为什么没有下跌，我感觉有几个方面的原因：
1）2022年加息之前有很大的增幅，加息后2022年的降幅没有加息前的增值大。
2）全国各地的波动周期不一样，有些地方跌，有些还在继续增长，会抵消掉部分降幅。
3）全国房价本来就有通胀引起的上升大趋势
现在被放到paywall后面了，看不到了，我记得大概意思是东西沿海升值超过3%+的平均数，纽约旧金山及大城市升值最多。
https://www.economist.com/graphic-detail/2016/08/24/american-house-prices-realty-check
左右做装修，是平常事，这笔钱并没有在房价中减掉。
若不做装修就能卖的房屋，通常房主长期保持着维修维护和甚至有升级，这笔费用（不是指地税保险这种费用）也不能在房屋卖价里体现出来。
所以，我们看到的数据会比实际增长高。
至少说明美国国运不错，长期投房产还是不错的。
比如，我没见过你，看发言推测你脾气直率且固执。你不会谦让，建宁却会。哈哈。
推测的事物不一定准确，但不表示推测没有意义。了解得越多越深，就越利于推测。
大家都知道，长期来看，美国房价以略高于通胀的水平上涨。建宁前两日发贴，美国房价整体下跌不容易，
自二战以来的近83年里，美国各年度房价的变化情况，其中：上升：72次，持平：5次，下跌：6次。
有些朋友心中不免有疑惑，为什么数据与自己看见的事实不符合？比如，去年，全美房价下跌，为何统计的整体数据依然是上涨6%？我自己其实在早几年就有过同样的疑问，因为想清楚地知道影响房屋增值的因素，知道数据的由来和缺陷，再做参考才有价值。
建宁介绍过提供数据的几大机构用不同的依据做统计（其出入也不大），我这人无聊时，喜欢把问题上下左右拓宽胡思乱想，却有趣地想到个会影响数据却无法做统计的现象：老房去哪儿了？
我们知道，每年都有新建住房进入市场，这两年数量比较大，22和23年每年建超百万套（这不包括另外的年40万套新建公寓住宅），新房比旧房贵（这里指同面积同建筑质量同一地段的新旧房，不是苹果比橘子，也忽略很少的新旧房价倒挂情况），这几年也流行建大屋，所以，新房进入市场，自然会拉升整体售价。
那么老房去哪里了？
最糟糕的被遗弃了。（极其少数，但即使在今天，也正在发生着。荒凉地区，屋老人去，无人接手。失业犯罪都高的城镇，无经济能力的房主修不了或不想修，贱卖也不成，只好弃房而去。）
次糟糕的卖前被修好了。
好的被房主长期维护，保留着相应的房屋价值。
在每年的房屋销售统计数据中，归零的遗弃房不会被计入，被修好的房屋的维修费也不会被计入（有些数据机构也不计入不上MLS的房，或现金交易房），被房主长期维护房屋的费用也不会被计入。
也就是说，在卖价-买价=增值，再按年计算的百分比里，并不包含我上述的几种费用。当然这些费用也无法统计。（可能Home DEPOT & LOWES的年销售额算是个参考指标，哈哈）
对于新房和次新房（20岁以内），维护维修费用都不高，容易被人忽略，真的老房（50岁以上），维护或翻修费用其实并不是小数（甚至翻新比重建更贵）。
琢磨这些事，只为告诉自己，当我决定买下一个房，它并不一定会按历史数据给出的数值天然增涨。（当然，土地和人口密集地的许可会增值，其实，建筑物本身也能增值---在建筑成本快速上升时期，也会特别明显。不过，这些是另一话题。）
扯这些肯定不是为了跟建宁较劲，我一直很喜欢看建宁的文章和思考，能开阔自己思路的文章和讨论我都喜欢看。也非常乐意看到自己的观点会受批评和质疑，这才是真正能突破自我局限和进步的机会。
顺祝受HELENE飓风影响区的地主们幸运与安好！
我以前写过，房价统计方法主要分两种：经纪协会用的中位数法和指数统计法：
美国历史房价年均增幅到底是多少？
如何理解历史房价指数和买卖数据
除经纪协会用的中位数法外，其它几乎所有权威机构用的都是指数统计法，而指数统计法用的是同一个房子先后交易的重复交易法，也就是说一个房子必须要有两次买卖的前后交易数据（有的refinance估价也算一次交易价格），才被包括进统计数据内，因此被抛弃的破房和新建房，都不会被包括进统计数据。甚至那些经过大修、增值幅度过大的极少数异类，也很可能被剔除出统计数据（这只是我的猜想， 统计的common sense）。总起来说，指数统计法还是有相当的准确性。不过，指数方法也排除distressed sales, 会从一定程度影响指数的准确性，但这是有意的，因为包括进去也有其缺点。
至于2022年整体房价为什么没有下跌，我感觉有几个方面的原因：
1）2022年加息之前有很大的增幅，加息后2022年的降幅没有加息前的增值大。
2）全国各地的波动周期不一样，有些地方跌，有些还在继续增长，会抵消掉部分降幅。
3）全国房价本来就有通胀引起的上升大趋势
现在被放到paywall后面了，看不到了，我记得大概意思是东西沿海升值超过3%+的平均数，纽约旧金山及大城市升值最多。
https://www.economist.com/graphic-detail/2016/08/24/american-house-prices-realty-check
左右做装修，是平常事，这笔钱并没有在房价中减掉。
若不做装修就能卖的房屋，通常房主长期保持着维修维护和甚至有升级，这笔费用（不是指地税保险这种费用）也不能在房屋卖价里体现出来。
所以，我们看到的数据会比实际增长高。
至少说明美国国运不错，长期投房产还是不错的。
比如，我没见过你，看发言推测你脾气直率且固执。你不会谦让，建宁却会。哈哈。
推测的事物不一定准确，但不表示推测没有意义。了解得越多越深，就越利于推测。