从2022年快速加息开始，西部的热门地区最先开始回调（唯一例外是德州的Austin），这是跌幅最大的前30（Freddie Mac 房价指数）：
可以看出，除了Austin以外，都是西部（West Region 的Pacific Division and Mountain Division）的热门地区，其中Idaho是重灾区。我在2021年底和2022年时就写过，Idaho、Utah和Colorado等山地州房产存在泡沫，尤其Idaho泡沫严重，面临下调的风险。2020年在Idaho买的预建房，到2022年9月建成时价格近翻了倍，这绝对不是房价应有的正常涨幅，所以跌幅最大也是在情理之中。
地产是有周期的，但不同地域的周期是不一样的，我曾经写过次贷危机周期无意间跟跑的经历：
不经意间跟着地产周期遛了个弯
具体说，西部尤其是加州，是周期的引领者，其它地区相对滞后。
先说说次贷危机那个周期。
2012年加州内陆的房价，不到两年几乎翻了倍，而佛州和美国中部尤其是中西部的很多地区，2014年房价还没起来。佛州是在2016年大批银行房被处理完毕后，2017年房价才开始强势反弹的。到2018年，加州湾区的房价已经到了局部高点并开始了小幅回调，而其它的地区却仍然是热火朝天。从疫情开始，以前增长缓慢的佛州和Idaho等州开始强势发力，最后连房价很少上涨的中西部地区也开始补涨，反而成了最热门的地区。
从2022年快速加息开始，西部的热门地区最先开始回调（唯一例外是德州的Austin），这是跌幅最大的前30（Freddie Mac 房价指数）：
可以看出，除了Austin以外，都是西部（West Region 的Pacific Division and Mountain Division）的热门地区，其中Idaho是重灾区。我在2021年底和2022年时就写过，Idaho、Utah和Colorado等山地州房产存在泡沫，尤其Idaho泡沫严重，面临下调的风险。2020年在Idaho买的预建房，到2022年9月建成时价格近翻了倍，这绝对不是房价应有的正常涨幅，所以跌幅最大也是在情理之中。
如果再参考上述表格的最后一列，可以看出，除Austin仍然在下跌外，其它地区房价都在反弹，甚至有很多地区已经达到新高。
大约一年前，我曾经写过一篇文章，当时我预测这次房价调整可能已经过去，佛州和中西部可能会逃过一劫，当时我并不了解新建房库存的情况。现在看来，南部的一些地区，包括佛州的一些地区，以及德州的Austin等地区，的确存在着暂时的过建现象。南部过热的这些地区，这个周期最终还是没逃掉，只是又晚来了一步。
这是美国最大的100个都市区，过去1年（第4列）和过去5年（第5列，以次排名）库存增加百分比（数据来自于realtor.com）：
数据显示，跟5年前（疫情前的正常状态）相比，美国最大的100个都市区中，只有18个现在的库存比以前高，而其中佛州占了近半壁江山。
整个美国，现在的库存仍然比疫情前的5年前低了30%多。
而与一年前相比，库存却是大幅提高，这是一年库存百分比增加最快的前30：
从中，可以大约预估出哪些地区存在着较大的下行风险。如果1年和5年的库存增加百分比双高，下行风险就可能比较大。
下行风险较大的地区，包括佛州的一些地区，比如Cape Coral存在过建，Miami的SFR市场尽管还算正常， 但Condo/Townhouse的库存已经达到9.5个月（当然这仍无法与次贷危机时超过130多个月的库存相提并论），Colorado的Denver和Colorado Springs，甚至是南北卡的Myrtle Beach，另外曼哈顿的库存也到了9.8个月。
自二战以来的近80年来，美国房产主要有过三次大的下调，除了次贷危机属于全国性的并且非常明显外，其它两次都是局部性的，反应到全国房价指数上，后两者基本都看不出来。一次是八十年代石油危机引起的德州等石油州房产的崩盘，另一次是九十年代初（和八十年代末）东西两海岸由于过建引起的局部房产崩盘，目前更像是九十年代初的局部过建，但烈度要轻得多。
以下是我shameless的水晶球。
美国民居房产（4单元以下）尽管存在着affordability问题，但除极少数几个过热过建的地区外，其它绝大多数地区房价下行的压力并不大，当然短期内上涨的潜力也不大。美国有近40%的房主没有贷款，有贷款的也大多是低利率固定利率，整个美国仍然是房屋短缺。关于affordability问题，利率下调是大势，利率下调后affordability自然会好转，民众收入的增速也已经快过通胀率。就美国全国来说，最坏到年底会有略大于季节性调整的微幅下调，而那些过热地区的调整幅度，也不应该超过2022年加息后跌幅最大地区的跌幅（佛州西南部的Cape Coral-Fort Myers地区可能幅度会大一些），并且融入到全国房价指数里，都不一定会显示出来。即便那些大幅下跌的地区，估计也会很快反弹，因为那些过热的地区，也大多是入口快速流入的地区。所以，如果想买房的话，下跌就是机会，尽管次贷危机后那种捡漏毛的好事，估计是再也不会有了。
一孔之见，一孔之见，一孔之见，若听信瞎掰上当受骗，我不认账，哈哈！
建宁 2024/7/13
那房价也涨不上去啊 还是买不起啊 而且房价涨涨 有可能他们就搬走了
这次利息高涨 其实高价房反倒是受影响小 因为这种面向的买家资产增长更快 可以all cash
但是一般工薪阶层的收入追不上房价 利息对他们影响更大
1，过去两年的回调城市，几乎全是20年后涨幅也非常快和急的城市，那种回落是超涨的自然调整。
2，库存积累起来的地方，若能与成交量的变化结合起来看就会更清晰（我的电脑水平太差，只能看不会做，你若能找几个有代表性的地区把交易量变化，价格变化，做到一起，就能一目了然），再与价格和利率变化对比，以及这些地方人口流入量的变化。我只对两三个地区有长时间的观察。我的解读是，价格和持有成本上升到一定程度，人口流入减缓，或流出人口增加。
3，“affordability问题，美国有近40%的房主没有贷款，有贷款的也大多是低利率固定利率，整个美国仍然是房屋短缺，建房成本仍然是据高不下。”
我的理解是这样的。1，“美国有近40%的房主没有贷款，有贷款的也大多是低利率固定利率，”这是已有房主的现状，表示在他们入场或位置的强支撑性（他们不会舍弃房产），可理解为“跌不下去”的条件，但它不能成为“涨得上去”的动力。2，“整个美国仍然是房屋短缺，建房成本仍然是据高不下。”建房成本正是居高不下，那么售房价必须跟得上。若建商发现不能卖出相应价格，就会减少或停止建房。目前，建商正在这样做，新房开工和申请都在减少。这个数据很重要，对一两年有买卖打算的人，更应注意它，帮助自己判断。
我个人到目前的判断，房价有回调的动力，房价顶部的支撑薄弱，这部分支撑房价顶部的买家，显然有相当一部分以超出他们负担能力在强买房（首次买家往往对持房成本又无经验），只要其中不到10%的房主出状况，就可能引发问题。
我并不认为会出现较大的房价回调，因为等待机会买房的人依然很多，市场消化能力与前几次完全不同。不过，不能不关注美国的经济走势，毕竟这是未确定因素，而且，它有主导一切的能量。
超建（不能引入人口，和人口流失），2nd home, 和负担性非常差的城市和地区的投资人，目前都应小心警惕。
我补充几点。
1. 关于数据， realtor.com 基本有你想要的数据： Realtor.com Real Estate Data and Market Trends for Download
其中的“Monthly Market Hotness”会把300个都市区当前的热度排名：https://econdata.s3-us-west-2.amazonaws.com/Reports/Hotness/RDC_Inventory_Hotness_Metrics_Metro_History.csv
“Monthly Inventory”有listing 的相关数据，有month-to-month，or year-to-year的不需要处理的直接数据：https://econdata.s3-us-west-2.amazonaws.com/Reports/Core/RDC_Inventory_Core_Metrics_Metro_History.csv
只有需要任何两个Month的数据才需要写个小程序去处理。
2. 你说得对，佛州和德州以前吸引人的一个主要因素是便宜，而现在这种优势已经不在或大幅降低，会影响未来的人口流动速度。
3. 同意目前缺乏“涨得上去”的动力。
有人做过研究，我也写过一篇文章：
在美国人口的变化对房价的影响有多大？
加州尽管人口流失，但却是房屋短缺最严重的地方，尤其是SFR和townhouse。
况且我也说过，加州内陆地区的加州中谷和南边的内陆帝国，他们的真实房价（减去通胀后）估价还没有恢复到2006年的高点，更不必要担心。
还有一个factor 就是供应 如果土地供应便宜 房子供应多过人口增长
那房价还是上不去
其实可以看硅谷的情况 综合了各种因素下的房市
ltv 不高 有个好区今年交易》60% 是全现金
除非有大规模裁员
by Micron expansion.
https://www.idahostatesman.com/news/business/article289014359.html
15k good paid jobs.
Not a suggestion any one to invest in the area.
从现金流看几乎没有即使全现金也赚不到多少，但是长期还是涨，还值得入手吗？谢谢。另外condo是不是更不适宜在这些高房价地方买。HOA太高了。