我最后悔的一件事是在年轻一点的时候没有疯狂举债投资房地产，玩房地产最重要的就是借钱，这是和股市最不一样的地方，炒股借钱那是找死，投资房产不借钱是犯傻。我没听说过我认识炒股的人借钱炒股，大部分人是把自己的钱炒股，有人把钱炒没了的也时有听说，而炒房没有不借钱的，发达的人比比皆是，而我一直没怎么太借钱，除了我第一次买的自住房之外，大部分都是买一次付清的银行的foreclosure,虽然说也赚到了一点钱但是负面效果也不少，最大的问题就是累，主要是修理方面，这些原来都不是我擅长的，有个学习过程。回首往事，我应该举债买income producing properties,因为修复foreclosure到产生income时间太长了点。我以前看别人借钱大批买房产，觉得是个冒险的事，还自鸣得意觉得我不借钱没压力挺好，后来才发现是个大错误。通货膨胀是铁定的事情，债务经过通货膨胀，只要不让资金链断掉，最后肯定赢家是借钱的人。比较近的一个例子，一个网友在covid前告诉我，他借了四百万，他的房产收入起码一半是还贷款，pandemic后，发钱太多产生了大的通货膨胀，房价和房租大幅上涨，他应该是大发了。远一点的例子，我近三十年前买银行foreclosure,修好出租三，四年后以两，三倍以上的价格卖出，但是现在价格都是我买的几十倍了。如果我当时借钱多买一点，虽然还款压力会大一点，但是现在情况会好很多。以美国的国债增长速度看，通货膨胀速度还是慢了点，上次川普当选，其效果就是通货膨胀速度加快，这次老川当选基本也是大概率事件，通货膨胀估计还会来一波大的。我这么说也是有一点走夜路吹口哨自己给自己壮胆，因为我最近因为房产修理以及相关的事借的钱多了点，前天刚刷爆了一张home depot 信用卡，在home depot买东西被拒，赶快打电话增加了信用额度。不过昨天算是基本完成了第三个空置出租房的修理，今天打算把paperwork做好准备收租，所以债务应该还在心理上可控范围吧，赤字预算也是为了发展，所以算是良性债务吧。
2010~2021年真的是地产投资百年不遇的黄金期，不只是房价涨势凌厉，利率更是奇低，那段时间基本上是杠杆越大越好。
而当前利率是7%了，杠杆很难产生正效用，用杠杆也就得小心了！
现在利率高对债务高的人就是压力，对债务低的人就是机会，债务高的人为了回笼资金就得卖一些有价值得房产。以前没压力可以等，现在就等不起了。
当年我最好的一个投资就是一个两年卖不掉的房产，让我以极低的价格买入，买下来当月就赚钱。当时我可是借的私人高利贷买的，过程是这样的，有个合作公寓studio刚开始要价三万但是一直没人买，我断断续续表示感兴趣，那个卖家是一个银行，卖不掉的结果就是每月要付400多的maintenance fee,反正最后只有我一个感兴趣的买家，银行问我愿意出多少价，我说一万一，当时对方气的就挂了电话，没想到过了一阵对方给我打电话问我能不能加一点，我说我只能出这么多，他就说必须全现金交易，我本来没想到他会同意，其实我银行也没那么多现钱，既然他同意了，我就觉得风险不大，就说没问题，之后我问一个餐馆老板借了四千现金，答应这个餐馆老板如果一时还不清就每月付400的利息，结果我第二个月一发工资，我就连本带利还掉餐馆老板借款。我买下来当月出租是七百，后来我几乎每年涨租，最后九万多卖掉时租金是九百多。
再一个，一些经济实力雄厚，有长期持有打算的人，也就是说能买得起的人，现在无论是民居还是商业地产都是机会。 利率高物业价格才会低，等利率低了，价格也就上去了。
最后算下来差不多3.5% 是不是觉得又不高了？still a very good deal to get a loan if you can
refi不了多少钱（那时房价本就低，费用却很高）。15年后，房价起来了，贷款也容易了，那时就该refi再投入了。
刻舟求剑。早已是此一时彼一时。
而且很抢
各国就想多要美元，通胀输出。水流出去了。
过去四年，通胀最厉害，应该与很多国家减持美债有关，美元回流，美元被注水。表现为恶性通胀。
我也不是太懂行，反正债务这么干总是有点让人担心，我想来想去赖掉债务只有通货膨胀最说的通。
我最后悔的一件事是在年轻一点的时候没有疯狂举债投资房地产，玩房地产最重要的就是借钱，这是和股市最不一样的地方，炒股借钱那是找死，投资房产不借钱是犯傻。我没听说过我认识炒股的人借钱炒股，大部分人是把自己的钱炒股，有人把钱炒没了的也时有听说，而炒房没有不借钱的，发达的人比比皆是，而我一直没怎么太借钱，除了我第一次买的自住房之外，大部分都是买一次付清的银行的foreclosure,虽然说也赚到了一点钱但是负面效果也不少，最大的问题就是累，主要是修理方面，这些原来都不是我擅长的，有个学习过程。回首往事，我应该举债买income producing properties,因为修复foreclosure到产生income时间太长了点。我以前看别人借钱大批买房产，觉得是个冒险的事，还自鸣得意觉得我不借钱没压力挺好，后来才发现是个大错误。通货膨胀是铁定的事情，债务经过通货膨胀，只要不让资金链断掉，最后肯定赢家是借钱的人。比较近的一个例子，一个网友在covid前告诉我，他借了四百万，他的房产收入起码一半是还贷款，pandemic后，发钱太多产生了大的通货膨胀，房价和房租大幅上涨，他应该是大发了。远一点的例子，我近三十年前买银行foreclosure,修好出租三，四年后以两，三倍以上的价格卖出，但是现在价格都是我买的几十倍了。如果我当时借钱多买一点，虽然还款压力会大一点，但是现在情况会好很多。以美国的国债增长速度看，通货膨胀速度还是慢了点，上次川普当选，其效果就是通货膨胀速度加快，这次老川当选基本也是大概率事件，通货膨胀估计还会来一波大的。我这么说也是有一点走夜路吹口哨自己给自己壮胆，因为我最近因为房产修理以及相关的事借的钱多了点，前天刚刷爆了一张home depot 信用卡，在home depot买东西被拒，赶快打电话增加了信用额度。不过昨天算是基本完成了第三个空置出租房的修理，今天打算把paperwork做好准备收租，所以债务应该还在心理上可控范围吧，赤字预算也是为了发展，所以算是良性债务吧。
2010~2021年真的是地产投资百年不遇的黄金期，不只是房价涨势凌厉，利率更是奇低，那段时间基本上是杠杆越大越好。
而当前利率是7%了，杠杆很难产生正效用，用杠杆也就得小心了！
现在利率高对债务高的人就是压力，对债务低的人就是机会，债务高的人为了回笼资金就得卖一些有价值得房产。以前没压力可以等，现在就等不起了。
当年我最好的一个投资就是一个两年卖不掉的房产，让我以极低的价格买入，买下来当月就赚钱。当时我可是借的私人高利贷买的，过程是这样的，有个合作公寓studio刚开始要价三万但是一直没人买，我断断续续表示感兴趣，那个卖家是一个银行，卖不掉的结果就是每月要付400多的maintenance fee,反正最后只有我一个感兴趣的买家，银行问我愿意出多少价，我说一万一，当时对方气的就挂了电话，没想到过了一阵对方给我打电话问我能不能加一点，我说我只能出这么多，他就说必须全现金交易，我本来没想到他会同意，其实我银行也没那么多现钱，既然他同意了，我就觉得风险不大，就说没问题，之后我问一个餐馆老板借了四千现金，答应这个餐馆老板如果一时还不清就每月付400的利息，结果我第二个月一发工资，我就连本带利还掉餐馆老板借款。我买下来当月出租是七百，后来我几乎每年涨租，最后九万多卖掉时租金是九百多。
再一个，一些经济实力雄厚，有长期持有打算的人，也就是说能买得起的人，现在无论是民居还是商业地产都是机会。 利率高物业价格才会低，等利率低了，价格也就上去了。
最后算下来差不多3.5% 是不是觉得又不高了？still a very good deal to get a loan if you can
refi不了多少钱（那时房价本就低，费用却很高）。15年后，房价起来了，贷款也容易了，那时就该refi再投入了。
刻舟求剑。早已是此一时彼一时。
而且很抢
各国就想多要美元，通胀输出。水流出去了。
过去四年，通胀最厉害，应该与很多国家减持美债有关，美元回流，美元被注水。表现为恶性通胀。
我也不是太懂行，反正债务这么干总是有点让人担心，我想来想去赖掉债务只有通货膨胀最说的通。