2，但是不要忘了nnn 更多的地产性， 买对地点， 更大的回报是地产投资属性带来的， 这点国债没发比，20年国债到期还是那些钱， 20年lease 到期， 租金跟土地都要翻翻了。这也是为什么trophy商产很难买到， 因为很多买家会一直hold to pass down to 孙子，等到50年后一看， 地产价值是国债没发比的。 想一想老朽所在的南加， 如果你有50年前传下来的Tustin 的大片土地
3， nnn地产跟国债利息的关系是紧密的 直接影响cap rate， 也都有Hold to maturity的因素带来的巨大影响。 去年silicon valley bank 被搞死的原因之一。 如果Hold to maturity实际上没有赔钱， 但是如果要提前交易，类似Mark to market 那就死掉了。比如你现在要卖掉2022年买的商产，那么大概率要赔钱。但是如果你可以坚持持有，这个赔钱就是paper loss.
这就是圭妈讲的好多商产现在是赔钱状态。 但是如果你hold to lease expire， 那么也行20年以后租金就会reset to market level, 商产价值就会重估， 除非你特别倒霉买到ghost town, 那么大概率会赚到。
4， 低利率可以买商产吗？当然可以. 看一下利息最低的2022年，
In 2022, the volume of commercial real estate transactions reached 752 billion U.S. dollars, up from 427 billion U.S. dollars in 2020. 随着利率上升，in2023，CRE Transaction Volumes Plummeted In 2023, But Prices Were More Resilient. Commercial property sales volume sank like a stone in 2023, tallying just $374.1B, a 51% drop from the year before, according to MSCI Real Capital Analytics 2023 Capital Trends report
２０２１年和２０２２年上半年买商业地产的人现在都有 paper loss。做出正确决定的人永远是少数。在利息低的时候买是事倍功半，不要说 value add 比较困难的 NNN地产，即使是公寓楼和 self storage，在２０２１年和２０２２年上半年买的话，现在也是亏的，这就是那么多众筹项目暴雷的原因。
1， 买国债要比nnn 地产好吗？
只看现金流， 租金收入跟国债有可比性， 差不多的%
2，但是不要忘了nnn 更多的地产性， 买对地点， 更大的回报是地产投资属性带来的， 这点国债没发比，20年国债到期还是那些钱， 20年lease 到期， 租金跟土地都要翻翻了。这也是为什么trophy商产很难买到， 因为很多买家会一直hold to pass down to 孙子，等到50年后一看， 地产价值是国债没发比的。 想一想老朽所在的南加， 如果你有50年前传下来的Tustin 的大片土地
3， nnn地产跟国债利息的关系是紧密的 直接影响cap rate， 也都有Hold to maturity的因素带来的巨大影响。 去年silicon valley bank 被搞死的原因之一。 如果Hold to maturity实际上没有赔钱， 但是如果要提前交易，类似Mark to market 那就死掉了。比如你现在要卖掉2022年买的商产，那么大概率要赔钱。但是如果你可以坚持持有，这个赔钱就是paper loss.
这就是圭妈讲的好多商产现在是赔钱状态。 但是如果你hold to lease expire， 那么也行20年以后租金就会reset to market level, 商产价值就会重估， 除非你特别倒霉买到ghost town, 那么大概率会赚到。
4， 低利率可以买商产吗？当然可以. 看一下利息最低的2022年，
In 2022, the volume of commercial real estate transactions reached 752 billion U.S. dollars, up from 427 billion U.S. dollars in 2020. 随着利率上升，in2023，CRE Transaction Volumes Plummeted In 2023, But Prices Were More Resilient. Commercial property sales volume sank like a stone in 2023, tallying just $374.1B, a 51% drop from the year before, according to MSCI Real Capital Analytics 2023 Capital Trends report
plus, there is no vacancy costs and the appreciation of land. 关键是懂或不懂？懂就不怕。Ground Lease-absolute NNN is the most safest investment.
１， 买国债要比nnn 地产好吗？
很难说，两者有相似之处。国债的风险低很多，NNN 地产如果用杠杆又做 value add 的话，如果又处于黄金地点，升值潜力更大。
2，但是不要忘了nnn 更多的地产性
同意，关键是选对地点，还要碰运气。一栋 NNN 地产如果空置的话，找新租客也是需要时间的，还有 agent commission， tenant improvement cost 等等。地点也是会变的，旧金山从好变坏就是这么四五年的时间。行业的变化也是房东不能掌控的，大型的零售，即使地点再好也难租出去。过去，一元店是抗经济衰退的，现在不一定了，生意被 Temu， Shein 抢走很多了。
3， nnn地产跟国债利息的关系是紧密的 直接影响cap rate， 也都有Hold to maturity的因素带来的巨大影响
债券确实持有到到期日的话，本金全部拿回来。但是，NNN 地产就未必了。旧金山，洛杉矶，拉斯维加斯等地的那么多办公楼都在很好的 location，租约到期空置之后价格跌了七成了。NNN 地产不一定租约到期之后价格不跌的，因为买入的时候的价格包括土地，土地上的建筑和租约，租客走了租约没了，NNN地产的价格也降低了。就拿这个田纳西的麦当劳地产为例，每尺价格在 $500 左右，当地的住宅价格也只不过在 $２00 －－ $２５0，因为 $500一尺包括了租约的价格，如果租客走了租不出去的话，房子本身根本不值这个价。
当然，也会出现好的情况，如果 location 好，租约又低于市价的话，那么租客走人是好事，可以帮助房东提高地产的价值。
4， 低利率可以买商产吗？当然可以. 看一下利息最低的2022年，
２０２１年和２０２２年上半年买商业地产的人现在都有 paper loss。做出正确决定的人永远是少数。在利息低的时候买是事倍功半，不要说 value add 比较困难的 NNN地产，即使是公寓楼和 self storage，在２０２１年和２０２２年上半年买的话，现在也是亏的，这就是那么多众筹项目暴雷的原因。
可以用 NNN 地产的几个 REITs 的价格做一个参考，股票代号 "O", "WPC", "NNN"，资本市场不会和自己的钱过不去。
麦当劳走了，找不到租客，或者换了一个 Mom＆ Pop 的租客的话，这个地产就大幅贬值了。
I will pass this investment because of the location; but not becasue of the small town. Some good Restaurant NNN are in the small town.
However this McDonald location doesn't meet my investment requirements.
价格是当地住宅的两倍多，你认为它有升值潜力吗？没有麦当劳这个租客，它值多少呢？麦当劳信用评级 BBB+, 美国政府 AA+, 租给麦当劳的 cap rate 低于国债收益率，地产又是在一个地皮不值钱的地方，你认为合理吗？
NNN地产难买的原因就是好的地点的地产很难找
众筹项目暴雷 REITs 的价格下降确实存在 只能说作为个体投资人， 对自己的钱负责， 没有绝对的不能买能买 如果找到好的地产， lock 的低利息可以保证活着到下一个cycle 那有什么错呢？
众筹项目暴雷 --- 说实话， 最初有些项目开始的时候 你就知道他们会爆雷， 非常高的ltv, 然后做最短的利息lock period to get max paper return 来拉钱
不爆雷都不合理。
是２０２１年 peak 的时候买的 贷款利息 3.75%，５年以后重贷的时候利息是 ７%，LTV 太高的话也会暴雷的。
如果真的能time market 那其实还有什么好讨论的呢 只要低买高卖就好了 比如00年卖出股票 02年再买进来
至于ltv 高爆雷 我以前曾经说过nnn 就是要leveage 少， reserve 太多
这些都是投资人风险管理的一部分 如果自己管理不好风险， 那爆雷也没什么好说的
应该可以想到美联储会大幅加息压制通胀，那个时候地产价格在高位，再入场买 NNN 就是比较失策的。NNN 风险高，租金涨幅通常只有 ２% 上下，通胀高的时候 ２% 的涨幅是低于通胀的，所以买入时机和价格很重要，宁可错过，不能买错。
想想历史上多次的股票 房地产 cycle
看看有多少人能做到
00年股票大泡沫 回头看多明显啊
不跟你来回了 已经不太清楚为啥要说 以及要说什么了
https://bbs.wenxuecity.com/archive/2021/tzlc/1541830.html
我当时卖了办公楼，但是保留了仓库，也没有卖掉股票。我认为仓库和美股大盘都值得长期持有，但是办公楼大势已去。我是风险意识比较强的人，随着年纪的增长越来越谨慎。我也有失策的时候，但是 ２０２１年决定卖掉办公楼是碰巧做对了，只是碰巧，我的风险意识起的作用，２０２２年股市跌的时候我也有很多账面损失，现在都涨回去了。
从开始买nnn 我就没有想过办公楼 那时还没有疫情 纯粹是因为小房东找的办公楼租客 太容易搬家 就几张桌子椅子 对不对
对比牙医就知道了
疫情开始 我就把retail 卖掉换了 因为网上购物大发展 这个趋势是不会逆转的
21 22 年都有卖出 因为利率低 地产价值几年翻番 当然买价也有discount 至于买价为啥有discount 说起来更像吹牛
以前一个公司可以生存几十年，甚至上百年，现在就像一些巨无霸公司，也说不准哪一天说垮掉就垮掉了。
前几天华尔街日报的一篇文章， 说是加州4月1日开始的餐饮业统一加薪，致使很多餐馆关门，包括文中提到的一家麦当劳，不过这家麦当劳是在mall里面，不是单独的。
但是好的地点的好的地产 卖掉可能很难再买回来了 市场上很少见到
如果拉长到30年去看， 可能卖掉赚点小钱是个错误
租客 lease 都是第二位的考虑。我可以为地点牺牲cap rate
这样就算租客跑了 也可以retenant 或者土地改作他用