How can I defer capital gains taxes on my primary residence? There are two potential ways to include a primary residence in a 1031 exchange transaction. First, you can transition your primary residence into an investment property and then sell it, allowing you to use it in a 1031 exchange. The best way to complete this transition is to live elsewhere and use the former residence as a rental for two years.
大陆投资移民到华盛顿州，基本没有账面收入。有一个1.4M的自住房子，没有贷款。准备到南卡退休。
但是如果卖房，要交税，增值大概80万-25万免税额，大概50万要交增值税。
所以想这样：
先从1.4M里cash out refinance 70万。在南卡买两房，一个自住，一个出租。同时出租华盛顿州的房子。过一年后，华盛顿州的房子可以算投资房，可以1031。然后卖掉，再在南卡买一两个出租房，做1031，这样就绕开了50万增值部分要交的税。
这样对不对，是不是最优化的路线？
谢谢。
How can I defer capital gains taxes on my primary residence? There are two potential ways to include a primary residence in a 1031 exchange transaction. First, you can transition your primary residence into an investment property and then sell it, allowing you to use it in a 1031 exchange. The best way to complete this transition is to live elsewhere and use the former residence as a rental for two years.
首先，自住转出租超过一年后，可以做1031，这没啥疑问，既可以免25万的税，多余部分1031.
但是，cashout 后再做 1031，这个是有限制的， IRS 不允许：refinance is in anticipation of an exchange 。 也就是说，你不能明知要做1031，却在这之前做refinance 。所以，你上来明确问，已经违反IRS的要求了。
不过话说过来， 如果你不上来问，谁会跑到你肚子里，知道你是否是“in anticipation of an exchange”呢，至少IRS没这本事吧？ 所以你只要别吭声，cashout一年后再做1031， 我个人感觉问题不大！
除非是他refi以后，有life event，比如离婚了，结婚了，家里小孩去念书了，等等，能解释为什么去了南卡。
任务，这个跑不掉。（再进一步是继续cashout到每个都成骷髅房---每次都只剩25-30%，但>140万，丢也丢不得，一丢起码35万，跟11万比，还是不合算。除非一次房产大崩盘，直接丢了，否则就得至死方休。）
另外，1031置换一个错失（几个难点，且不多说），满盘皆输，累得够呛，税还没免成。
楼上的alpha123美眉说的对，由于没有账面收入，做为自住房根本贷不出款来，做为出租房倒可以申请不需要收入的DSCR Loan，但估计最多能拿出五六十万来，当然取决于利率和房租等。
进有出；有出有进.....
夫妻两个50万免税额
如何计算增值税？税率是多少？
当然，还要考虑其他因素，比如现在和以后的税率，想持有物业时间长短等。尤其如果永远不卖，做为遗产传承给下一代，那一分钱都不需要交。