自22年春,美联储开启加息步伐,什么机会会出现,成为坦里投资人类型的网友比较关心的话题。随着加息的推进和各类市场的表现情况,一年前,大家就比较一致地认为商产可能会是机会。
对于部分不太明白的网友,可能觉得高深莫测。谜底其实挺简单。
商贷的贷款期限通常是5-7年。到期后,必须重贷(或找到新贷款,或自己有现金把贷款灭了)。重贷时,两个重要的因素可能改变。1,物业价值。2,贷款利率。
物业价值跟cap rate(即收入与支出)相关。利率高付贷高这一点相信所有人都懂。
这里单说公寓楼。
显然,公寓楼属住宅类型,运作跟普通出租房差别不大,这点大家都懂,不同之处在贷款期限上。4家庭以内,可申请普通贷款,5家庭以上,则需商业贷款。利率大幅上涨后,还贷成本也就大幅上升,无力承受的业主则不得不选择变卖产业,若严重到还不上贷款,银行会强行收回,上市或拍卖。
目前,利率在很高位置,回推5-7年,买或重贷在17-19年的业主,必历一次利率可能高达10%的重贷劫难。
所以机会里所称的“公寓楼或MFH”,是特指需用商业贷款的物业,即5单元以上。
有多大机会呢?我猜每个人心目中的“机会”概念并不一样。买不到时,能买到便是机会,市场卖价下降,也是机会,用同样价买到因租金上涨而cap rate更好的物业(地段发展或改善),亦是机会,而崩盘时用白菜价买到肉,可能才是部分人心目中的机会。就目前来看,崩盘类的机会并无显状。未来呢?变数还是挺多。
当这些概念清楚后,心细的人自己也能推导出,SFH和2-4家庭的投资房,若使用短期贷款,也会出现同样的问题。这类房是否也会成为机会呢?这其实都由市场决定,市场有需求,银行愿贷款,作为买家捞到大便宜的“机会”就不大(你不买别人会买)。未来呢?也同样有变数。
归结一句,买家的机会是卖家给的。卖家身不由己时,才可能割肉出血相让。目前,商贷投资人确实要经受一次考验,能挺得过去的人过关。
我写的这些,其实很多大佬都已经写过,文字和表达的方式不同。我希望写得最简单易懂,却不肯定是否说清楚了。
感叹一句,任何投资都有风险,风险控制得住,才不会陷入绝境。
风险控制犹如背在背上的氧气瓶,平时看上去笨笨的无甚用处,只有发生不测时,才会知道此为能救命之物。
清晰补充!只是一个机会而已。不想买,不能买/没能力买/不敢买自然无所谓“机会”可言。
一栋或一地发生不是完全没可能,但一定有其它特别的原因。
住宅类腰斩,如同5级飓风。要形成完美风暴的条件很高。哈哈
自22年春,美联储开启加息步伐,什么机会会出现,成为坦里投资人类型的网友比较关心的话题。随着加息的推进和各类市场的表现情况,一年前,大家就比较一致地认为商产可能会是机会。
对于部分不太明白的网友,可能觉得高深莫测。谜底其实挺简单。
商贷的贷款期限通常是5-7年。到期后,必须重贷(或找到新贷款,或自己有现金把贷款灭了)。重贷时,两个重要的因素可能改变。1,物业价值。2,贷款利率。
物业价值跟cap rate(即收入与支出)相关。利率高付贷高这一点相信所有人都懂。
这里单说公寓楼。
显然,公寓楼属住宅类型,运作跟普通出租房差别不大,这点大家都懂,不同之处在贷款期限上。4家庭以内,可申请普通贷款,5家庭以上,则需商业贷款。利率大幅上涨后,还贷成本也就大幅上升,无力承受的业主则不得不选择变卖产业,若严重到还不上贷款,银行会强行收回,上市或拍卖。
目前,利率在很高位置,回推5-7年,买或重贷在17-19年的业主,必历一次利率可能高达10%的重贷劫难。
所以机会里所称的“公寓楼或MFH”,是特指需用商业贷款的物业,即5单元以上。
有多大机会呢?我猜每个人心目中的“机会”概念并不一样。买不到时,能买到便是机会,市场卖价下降,也是机会,用同样价买到因租金上涨而cap rate更好的物业(地段发展或改善),亦是机会,而崩盘时用白菜价买到肉,可能才是部分人心目中的机会。就目前来看,崩盘类的机会并无显状。未来呢?变数还是挺多。
当这些概念清楚后,心细的人自己也能推导出,SFH和2-4家庭的投资房,若使用短期贷款,也会出现同样的问题。这类房是否也会成为机会呢?这其实都由市场决定,市场有需求,银行愿贷款,作为买家捞到大便宜的“机会”就不大(你不买别人会买)。未来呢?也同样有变数。
归结一句,买家的机会是卖家给的。卖家身不由己时,才可能割肉出血相让。目前,商贷投资人确实要经受一次考验,能挺得过去的人过关。
我写的这些,其实很多大佬都已经写过,文字和表达的方式不同。我希望写得最简单易懂,却不肯定是否说清楚了。
感叹一句,任何投资都有风险,风险控制得住,才不会陷入绝境。
风险控制犹如背在背上的氧气瓶,平时看上去笨笨的无甚用处,只有发生不测时,才会知道此为能救命之物。
清晰补充!只是一个机会而已。不想买,不能买/没能力买/不敢买自然无所谓“机会”可言。
一栋或一地发生不是完全没可能,但一定有其它特别的原因。
住宅类腰斩,如同5级飓风。要形成完美风暴的条件很高。哈哈