自22年春，美联储开启加息步伐，什么机会会出现，成为坦里投资人类型的网友比较关心的话题。随着加息的推进和各类市场的表现情况，一年前，大家就比较一致地认为商产可能会是机会。
对于部分不太明白的网友，可能觉得高深莫测。谜底其实挺简单。
商贷的贷款期限通常是5-7年。到期后，必须重贷（或找到新贷款，或自己有现金把贷款灭了）。重贷时，两个重要的因素可能改变。1，物业价值。2，贷款利率。
物业价值跟cap rate（即收入与支出）相关。利率高付贷高这一点相信所有人都懂。
这里单说公寓楼。
显然，公寓楼属住宅类型，运作跟普通出租房差别不大，这点大家都懂，不同之处在贷款期限上。4家庭以内，可申请普通贷款，5家庭以上，则需商业贷款。利率大幅上涨后，还贷成本也就大幅上升，无力承受的业主则不得不选择变卖产业，若严重到还不上贷款，银行会强行收回，上市或拍卖。
目前，利率在很高位置，回推5-7年，买或重贷在17-19年的业主，必历一次利率可能高达10%的重贷劫难。
所以机会里所称的“公寓楼或MFH”，是特指需用商业贷款的物业，即5单元以上。
有多大机会呢？我猜每个人心目中的“机会”概念并不一样。买不到时，能买到便是机会，市场卖价下降，也是机会，用同样价买到因租金上涨而cap rate更好的物业（地段发展或改善），亦是机会，而崩盘时用白菜价买到肉，可能才是部分人心目中的机会。就目前来看，崩盘类的机会并无显状。未来呢？变数还是挺多。
当这些概念清楚后，心细的人自己也能推导出，SFH和2-4家庭的投资房，若使用短期贷款，也会出现同样的问题。这类房是否也会成为机会呢？这其实都由市场决定，市场有需求，银行愿贷款，作为买家捞到大便宜的“机会”就不大（你不买别人会买）。未来呢？也同样有变数。
归结一句，买家的机会是卖家给的。卖家身不由己时，才可能割肉出血相让。目前，商贷投资人确实要经受一次考验，能挺得过去的人过关。
我写的这些，其实很多大佬都已经写过，文字和表达的方式不同。我希望写得最简单易懂，却不肯定是否说清楚了。
感叹一句，任何投资都有风险，风险控制得住，才不会陷入绝境。
风险控制犹如背在背上的氧气瓶，平时看上去笨笨的无甚用处，只有发生不测时，才会知道此为能救命之物。
清晰补充！只是一个机会而已。不想买，不能买/没能力买/不敢买自然无所谓“机会”可言。
一栋或一地发生不是完全没可能，但一定有其它特别的原因。
住宅类腰斩，如同5级飓风。要形成完美风暴的条件很高。哈哈
自22年春，美联储开启加息步伐，什么机会会出现，成为坦里投资人类型的网友比较关心的话题。随着加息的推进和各类市场的表现情况，一年前，大家就比较一致地认为商产可能会是机会。
对于部分不太明白的网友，可能觉得高深莫测。谜底其实挺简单。
商贷的贷款期限通常是5-7年。到期后，必须重贷（或找到新贷款，或自己有现金把贷款灭了）。重贷时，两个重要的因素可能改变。1，物业价值。2，贷款利率。
物业价值跟cap rate（即收入与支出）相关。利率高付贷高这一点相信所有人都懂。
这里单说公寓楼。
显然，公寓楼属住宅类型，运作跟普通出租房差别不大，这点大家都懂，不同之处在贷款期限上。4家庭以内，可申请普通贷款，5家庭以上，则需商业贷款。利率大幅上涨后，还贷成本也就大幅上升，无力承受的业主则不得不选择变卖产业，若严重到还不上贷款，银行会强行收回，上市或拍卖。
目前，利率在很高位置，回推5-7年，买或重贷在17-19年的业主，必历一次利率可能高达10%的重贷劫难。
所以机会里所称的“公寓楼或MFH”，是特指需用商业贷款的物业，即5单元以上。
有多大机会呢？我猜每个人心目中的“机会”概念并不一样。买不到时，能买到便是机会，市场卖价下降，也是机会，用同样价买到因租金上涨而cap rate更好的物业（地段发展或改善），亦是机会，而崩盘时用白菜价买到肉，可能才是部分人心目中的机会。就目前来看，崩盘类的机会并无显状。未来呢？变数还是挺多。
当这些概念清楚后，心细的人自己也能推导出，SFH和2-4家庭的投资房，若使用短期贷款，也会出现同样的问题。这类房是否也会成为机会呢？这其实都由市场决定，市场有需求，银行愿贷款，作为买家捞到大便宜的“机会”就不大（你不买别人会买）。未来呢？也同样有变数。
归结一句，买家的机会是卖家给的。卖家身不由己时，才可能割肉出血相让。目前，商贷投资人确实要经受一次考验，能挺得过去的人过关。
我写的这些，其实很多大佬都已经写过，文字和表达的方式不同。我希望写得最简单易懂，却不肯定是否说清楚了。
感叹一句，任何投资都有风险，风险控制得住，才不会陷入绝境。
风险控制犹如背在背上的氧气瓶，平时看上去笨笨的无甚用处，只有发生不测时，才会知道此为能救命之物。
清晰补充！只是一个机会而已。不想买，不能买/没能力买/不敢买自然无所谓“机会”可言。
一栋或一地发生不是完全没可能，但一定有其它特别的原因。
住宅类腰斩，如同5级飓风。要形成完美风暴的条件很高。哈哈