用一个实例算账,解析投房的回报

守月
楼主 (文学城)

这个房,去年我在买与租的时候,都有参考。我有同样的房,对详细数据就很了解。

它正在招租,今天下市。先看这房的数据,记录很清楚,对解读市场具有非常清晰和直观的参考价值。

这房由管理公司代理出租。可能管理人员偷懒,每次有新客户要出租,都用同一个地址打广告(因为都是新建房,同户型内部100%一模一样),所以,数据显示的,可能并非这房一年多没租出去,但可以看出每次出租所需的时间和价格走势。

该房23年4月买时,投资房利率大约在7%,按25%首付计算,月供2500(含地税保险)。每月毛现金流超300,算粗账是不错的投资。继续算账,空置和管理费尚未计入,单以空置2个月计算,28750的年租金收入 VS 30000的付贷,已然是负现金流。PM的费用可大致计为每年3000吧。维修忽略不计,每月为负现金流超300。

这是买下房的那一年。以后若按SFH平均每两年换一次房客,一个月租出,每年空置半个月。收租为33000,每年的负现金流会变成1000多。

这个看上去租售比挺不错的投资房,只有在自己管理,且管理得合格,才能实现每月100多的现金流。

进一步分析可能的风险,去年的租金明显高于今年,投资人若认为房租只会涨不会降是一厢情愿,认为已招到更高租金的房客就幸免了,也是一厢情愿,因为房客会搬家。

简单总结,投资在什么市场里非常重要,市场也会变化。新投资人对市场的分析能力还比较弱,算账也通常算不准,心里期望值高了,一旦面对现实打击,受到的心理影响就会更大,在一个动荡的时期,就更不易于把投资坚持下去。

再来说说时机。本地净人口流入比例很高,持续了十年(我认为未来五年十年还会是,不过不肯定能否保持大比例),房价租金都涨得很厉害。22年其它地区有回落时,依然保持非常强劲的上涨势头(全美前5),投资人和房产经纪人都挺疯狂的。我却有不同看法,主要是利率与房价的涨幅让可负担性变得越来越差,建房速度过快,数量过多,需要调整和时间消化。

再来看看上面同一个房的前期数据(房价)

 

在美联储开始加息后,建商反应得最快。一直跟随美联储的加息脚步在降价。

对我的贴有跟踪的朋友可能还记得,我是从23年5月开始看新房,看了很多在建小区,到7月决定进,8月签下合同时,正是房贷利率最高的时候,也就不奇怪,我能以比这售价再低10%+的价格拿到了房。

为了降低费用,我选的利率达8.125%,但因价格便宜了四五万,与7%的利率比较,每月少支付的利率也有2-300多。我的房出租价也只2500多,40%首付,目前不算空置维修管理的毛现金流每月600多。

更多的不同可能反应在在未来,比如,若将来都在同一时间refi,7%和8%的区别为无。比如,若这房涨到50万时,例子中的房上涨幅度为30%多,而买得便宜的房幅度却是50%多。

这就是“买价比利率重要”的例子,希望对理解这话比较模糊的朋友有帮助。

 

 

 

 

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caren
学习了!谢谢!
北美翠花
谢谢你的分享,花时间放数据帮助大家仔细算账。
r
red_flower
谢谢
I
IEbird
赞好文!投房最重要的技能是认真做功课精打细算找deal。功夫到家赢在起跑线。
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gccard
是的,买价比利率重要。
新手地主刚上路
利率将来还有重贷的机会
大鲸鱼
谢谢分享。我感觉今年租房市场不如去年。不知道是不是房市到顶的一个信号
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kitfrommars
看来40%-50%down pay现在是常态了
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kitfrommars
感觉是就建apartment太多,感觉明后年apartment 会继续跌
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alpha123
这还是房价不高的地方,房价50+ 就要60% down 地主的门槛越来越高。
守月
出租情况确实更能体现市场真实需求。因为买房人不一定为住,而租房人一定是为住而租。

各地市场大不相同,即使同一地区或城市,对不同房类的需求也不同。这需要自己去了解。

我可以随口回答是或不是,对错各半机会。可那是对你不负责任。我只能凭自己的经验说说哪些现象或数据的关联,可能引发的结果,但判断得靠你自己。

 

守月
可能大家对实现正现金流的理解各有不同。于我,25%首付现金流是判断市场的一项指标,另外现金流对我是挣生活费,必须得有。
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kitfrommars
Covid前我的标准是零现金流就行,那时25%就可以做到

现在就算是4plex, 也要至少35%才能打平了

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SANSHAN
谢谢守月分享!
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qiuqiudou
贷款利息高的时候,不自己管理很难搞到正现金流。旧房子还有地税增长的问题。

我有个房,房租的增长几乎都抵了地税增长!当然房子估价涨了,可不卖也就是账面上涨涨。

守月
利率与房价负相关。当利率涨房价也涨,需警惕。而利率涨导致的房价跌,却能弥补。投资时机上,比利率低而导致的房价高,要好些。