过段时间我就搬回中国了,可能上来就少了。说一个我觉得挺重要的东西,就是PM管理,做出租屋最恶心的部分,但是又避免不了。
首先,说一下我个人自己的经验的出的结论,可能你们有不同经验:市面上管其他人房子的PM公司都是垃圾。我在吃亏了很多次之后,终于决定搭建自己的PM公司,团队。没有任何人对你房子的关心程度能超过你自己。还有,就是,永远不要管别人的房子,吃力不讨好。捡了芝麻,丢了西瓜。
1. 你需要一个showing agent,在当地跑,带房客看房。最开始可能你自己是这个agent,当你足够大的时候,你可以把自己炒掉,找一个part time帮你带人看房,慢慢的过度到full time。
2. 你需要一个property manager。帮你处理房客的抱怨,当面和房客沟通,去和code enforcement打交道。和contractor打交道,帮你cut支票给contractor,或者取现金给某些只收现金的contractor。帮你去city 付税,付水费,罚金,驱赶出庭作证之类的。lockout的时候,她需要到场,安排contractor,handyman换锁。最开始,你可能是这个角色,后来,规模大了,你需要炒掉自己,招一个专门的人帮你做。在某个阶段,可能规模不够大,1和2可能是同一个外人。
3. 你需要一个坐办公室的人,office manager之类的,在leasing 这边。帮你列出所有要出租的房子,接听所有外面有兴趣租你房子的潜在租客的电话,facebook message,email,帮你给showing agent约appointment去看房。他会把协调showing agent的calendar和潜在租客看房的时间。最开始,你就是这个人,当你稍微大一点,你需要炒掉自己,招一个人。你可以找美国本地人,不过太贵。由于,这个人只是坐办公室,不需要当面,我建议,你去招一个在菲律宾的菲律宾人,他们很便宜,$3/hour起步,https://www.onlinejobs.ph. 通过skype面试,可以选出不少,然后不停筛选。我现在自己拥有3个这种virtual assitant。他们的电话,你可以买voip电话,很便宜,他们戴上耳麦,接上互联网,就拥有你当地的美国号码。https://www.ringcentral.com/. 这个软件很成熟,所有电话通话都被录音,你可以选择回听他们的任何通话。他们是否接听还是miss多少个电话,每天都有报告给你。可以电话,message。去godaddy买一个你自己公司的域名,然后去google上买business service,然后你公司的email地址,就不是gamil.com结尾,而是 yourcompnayname.com结尾。但是实际用的是gmail。配置上dropbox和google drive,基本上文档就可以在菲律宾和美国同步了。
4. 你需要另一个坐办公室的人,在property management这边,另一个电话号码(ringcentral可以买多个号码),这个号码是专门给已经签了合约住进来的房客打电话,是已有房客和房东联系的号码。专门给房客保修,抱怨,之类用的,也是你联系已有房客,追房租,威胁驱赶用的号码。最开始,这个角色可能也是你。稍微大一点,你炒掉自己,换一个VA(virtual assistant) $3/hr起步,建议你尽早炒掉自己,不要做这种3块钱一小时的活,没意思,多看看deal之类的,更有产出的活。当你规模比较小的时候,3和4可以是同一个VA。
5. 你需要一个专业的管理房子,管理房客的平台。目前最好用的有两个。buildium.com和www.appfolio.com. 随便选一个不会错。我个人用的是buildium.com. 它可以生成自己的公司的出租网站,(我个人觉得没啥用)。所有lease online,房客可以在线zelle,ach,credit交房租,你不用手动credit。当然如果房客是在平台之外给你交房租,你需要手动在平台记录这笔付款。房客late了,会自动generate 催收email。也会自动记录late fee。房客可以在系统里面提交maintenance request,产生work order。你可以指派自己活着VA帮你assign work order给负责人。然后跟进,这样work order不会不知道最新的状态是啥。还可以年底报税,给所有contractor批量发1099.可以自动generate lease ledger,accounting,都可以。这个东西,建议给坐办公室的人做,$3/hour. 它还可以做房客screening。帮你把房子listing到所有其他网站。还有很多很多其他功能。
6. 你需要一个本地的维修团队。两个思路,自己足够大,养一个in house的handyman,contractor团队。我有几年这样做的,但是这样做,你是包工头,或者是handyman的supervisor,你需要很强的人事管理。人性都是懒惰的,你看着的时候,他做事,你不在的时候,他很可能坐着在抽烟,但是你还是按照小时付他钱。第二个思路,你有一个很长的maintenance vendor list,里面有你测试过的很便宜,很好用,回复很及时的外面的vendor,做水的,做电的,做木的,做油漆等等。按service或者按工程收费。你办公室的VA在系统里收到访客的maintenance request,会在里面创建 work order,(如果是房客在系统里submit request,work order是自动创建的),然后及时的电话,短信联系maintenance guy(in house或者外部的,取决于你的设置)。我现在全部外包。
7. 你需要一个centralized的内部沟通工具。中国人的wechat算一个,zoom可能也算。但是如果你有码工的背景的话,就知道有一个东西很好用,叫做slack。它免费,只对自己公司可见,可以开不同的channel,比如 #leasing频道,PM频道。手机电脑上都可以用。非常好用。
8. 再说一下VA,他们的作用可以很大,任何在电话上,电脑上能完成的工作,他们都能做。比如bookkeeping,报税之类的。
一群说西班牙语的人交流,听不懂就不说了,他们还直接就closed the case...
我想他们应该也雇佣$3/hour 的
我们在美国这几年都习惯了这种”被虐待式”服务,回国都受宠若惊
你年限长了,就和本地找个office manager差不多了。我的VA都跟了我3到4年了。对业务很熟悉了。我一般是不换人的。最开始的时候,淘汰了十几个,不停换。
人员的turn over,会造成对业务的不熟悉,造成自己管理上的困难,以及对外服务的不规范。这个不论是你找个本地白人坐办公室接电话,处理邮件,处理paperwork,还是找个VA处理,都是一样的,都有learning curve。
过段时间我就搬回中国了,可能上来就少了。说一个我觉得挺重要的东西,就是PM管理,做出租屋最恶心的部分,但是又避免不了。
首先,说一下我个人自己的经验的出的结论,可能你们有不同经验:市面上管其他人房子的PM公司都是垃圾。我在吃亏了很多次之后,终于决定搭建自己的PM公司,团队。没有任何人对你房子的关心程度能超过你自己。还有,就是,永远不要管别人的房子,吃力不讨好。捡了芝麻,丢了西瓜。
1. 你需要一个showing agent,在当地跑,带房客看房。最开始可能你自己是这个agent,当你足够大的时候,你可以把自己炒掉,找一个part time帮你带人看房,慢慢的过度到full time。
2. 你需要一个property manager。帮你处理房客的抱怨,当面和房客沟通,去和code enforcement打交道。和contractor打交道,帮你cut支票给contractor,或者取现金给某些只收现金的contractor。帮你去city 付税,付水费,罚金,驱赶出庭作证之类的。lockout的时候,她需要到场,安排contractor,handyman换锁。最开始,你可能是这个角色,后来,规模大了,你需要炒掉自己,招一个专门的人帮你做。在某个阶段,可能规模不够大,1和2可能是同一个外人。
3. 你需要一个坐办公室的人,office manager之类的,在leasing 这边。帮你列出所有要出租的房子,接听所有外面有兴趣租你房子的潜在租客的电话,facebook message,email,帮你给showing agent约appointment去看房。他会把协调showing agent的calendar和潜在租客看房的时间。最开始,你就是这个人,当你稍微大一点,你需要炒掉自己,招一个人。你可以找美国本地人,不过太贵。由于,这个人只是坐办公室,不需要当面,我建议,你去招一个在菲律宾的菲律宾人,他们很便宜,$3/hour起步,https://www.onlinejobs.ph. 通过skype面试,可以选出不少,然后不停筛选。我现在自己拥有3个这种virtual assitant。他们的电话,你可以买voip电话,很便宜,他们戴上耳麦,接上互联网,就拥有你当地的美国号码。https://www.ringcentral.com/. 这个软件很成熟,所有电话通话都被录音,你可以选择回听他们的任何通话。他们是否接听还是miss多少个电话,每天都有报告给你。可以电话,message。去godaddy买一个你自己公司的域名,然后去google上买business service,然后你公司的email地址,就不是gamil.com结尾,而是 yourcompnayname.com结尾。但是实际用的是gmail。配置上dropbox和google drive,基本上文档就可以在菲律宾和美国同步了。
4. 你需要另一个坐办公室的人,在property management这边,另一个电话号码(ringcentral可以买多个号码),这个号码是专门给已经签了合约住进来的房客打电话,是已有房客和房东联系的号码。专门给房客保修,抱怨,之类用的,也是你联系已有房客,追房租,威胁驱赶用的号码。最开始,这个角色可能也是你。稍微大一点,你炒掉自己,换一个VA(virtual assistant) $3/hr起步,建议你尽早炒掉自己,不要做这种3块钱一小时的活,没意思,多看看deal之类的,更有产出的活。当你规模比较小的时候,3和4可以是同一个VA。
5. 你需要一个专业的管理房子,管理房客的平台。目前最好用的有两个。buildium.com和www.appfolio.com. 随便选一个不会错。我个人用的是buildium.com. 它可以生成自己的公司的出租网站,(我个人觉得没啥用)。所有lease online,房客可以在线zelle,ach,credit交房租,你不用手动credit。当然如果房客是在平台之外给你交房租,你需要手动在平台记录这笔付款。房客late了,会自动generate 催收email。也会自动记录late fee。房客可以在系统里面提交maintenance request,产生work order。你可以指派自己活着VA帮你assign work order给负责人。然后跟进,这样work order不会不知道最新的状态是啥。还可以年底报税,给所有contractor批量发1099.可以自动generate lease ledger,accounting,都可以。这个东西,建议给坐办公室的人做,$3/hour. 它还可以做房客screening。帮你把房子listing到所有其他网站。还有很多很多其他功能。
6. 你需要一个本地的维修团队。两个思路,自己足够大,养一个in house的handyman,contractor团队。我有几年这样做的,但是这样做,你是包工头,或者是handyman的supervisor,你需要很强的人事管理。人性都是懒惰的,你看着的时候,他做事,你不在的时候,他很可能坐着在抽烟,但是你还是按照小时付他钱。第二个思路,你有一个很长的maintenance vendor list,里面有你测试过的很便宜,很好用,回复很及时的外面的vendor,做水的,做电的,做木的,做油漆等等。按service或者按工程收费。你办公室的VA在系统里收到访客的maintenance request,会在里面创建 work order,(如果是房客在系统里submit request,work order是自动创建的),然后及时的电话,短信联系maintenance guy(in house或者外部的,取决于你的设置)。我现在全部外包。
7. 你需要一个centralized的内部沟通工具。中国人的wechat算一个,zoom可能也算。但是如果你有码工的背景的话,就知道有一个东西很好用,叫做slack。它免费,只对自己公司可见,可以开不同的channel,比如 #leasing频道,PM频道。手机电脑上都可以用。非常好用。
8. 再说一下VA,他们的作用可以很大,任何在电话上,电脑上能完成的工作,他们都能做。比如bookkeeping,报税之类的。
一群说西班牙语的人交流,听不懂就不说了,他们还直接就closed the case...
我想他们应该也雇佣$3/hour 的
我们在美国这几年都习惯了这种”被虐待式”服务,回国都受宠若惊
你年限长了,就和本地找个office manager差不多了。我的VA都跟了我3到4年了。对业务很熟悉了。我一般是不换人的。最开始的时候,淘汰了十几个,不停换。
人员的turn over,会造成对业务的不熟悉,造成自己管理上的困难,以及对外服务的不规范。这个不论是你找个本地白人坐办公室接电话,处理邮件,处理paperwork,还是找个VA处理,都是一样的,都有learning curve。