前不久遇见一个老地主A，长得瘦小精明，背驼得很厉害了，精神很好。A是70年代初就开始当地主了，他当时30来岁，高中毕业后没有上大学，后来结婚了更没有机会上大学了。好像也没有做什么像样的工作，就是一些入门不需要技术的工作，做很多义工，他30来岁买了房子初尝甜头后，就一发不可收拾了，买单家庭也买多单元，搬家换了好几个城市，越搬越好，都是海边有钱人的地方，用1031交换过几个房子。 有一个女儿出嫁了有两个外孙，住在两小时车程的地方，有时候会回来看看老两口，老两口住海边的大房子，他说孩子们都很忙，他非常希望孩子们多多回来看他们，有一些落寞的感觉。
聊天时，他说他最近卖了海边一个多家庭4.5米，我问你什么时候买的，他说80年代买的20多万，这是他最后的一个出租房，其他的房子前几年都是陆陆续续卖了，老了管不了出租房了，钱是生不带来死不带去的，现在落袋为安用来安享晚年了。持有房子几十年4米多的增值，那要交多少税啊？老地主慢慢说，我做的是owner finance，给的4.3%30年固定利率，去年底过户时当时的出租房的市场利率7点多的，这个买主是碰到天上掉馅饼的事情啊，而且卖价也比市场低，很多offer从中挑选一个最靠谱的。为什么不参考市场差不多的利率，给这么低的利率？老地主解释，给买主足够低的利率，以后利率降低了买主也不会考虑重贷，利率涨跌都不会影响他，长治久安的这样就可以长期持有这个贷款了。而且这样他就不需要一下子交天价增值税了，钱每月到帐不用操心 ，老地主聪明，想到周到。
老美地主和老中地主思维不同，没有我们老中的雄心壮志，想做大做强，至少会计划三代，规划留给子孙后代绵延不绝。人生一场，这个A人生应该算很成功吧，虽然没有上大学，如果他上了大学他会不会是另外的养老计划？过好自己的一生就是完美，感慨老地主云淡风轻的故事。
https://www.irs.gov/publications/p537#en_US_2023_publink1000221601
1. you figure out your Gross profit percentage. (gross profit) / contract price = x%
2. for the principal you received for the year, x% * principal is subject to capital gain tax.
3. the interest you received for the year is taxed under ordinary income.
Next year, repeat 2 and 3.
前不久遇见一个老地主A，长得瘦小精明，背驼得很厉害了，精神很好。A是70年代初就开始当地主了，他当时30来岁，高中毕业后没有上大学，后来结婚了更没有机会上大学了。好像也没有做什么像样的工作，就是一些入门不需要技术的工作，做很多义工，他30来岁买了房子初尝甜头后，就一发不可收拾了，买单家庭也买多单元，搬家换了好几个城市，越搬越好，都是海边有钱人的地方，用1031交换过几个房子。 有一个女儿出嫁了有两个外孙，住在两小时车程的地方，有时候会回来看看老两口，老两口住海边的大房子，他说孩子们都很忙，他非常希望孩子们多多回来看他们，有一些落寞的感觉。
聊天时，他说他最近卖了海边一个多家庭4.5米，我问你什么时候买的，他说80年代买的20多万，这是他最后的一个出租房，其他的房子前几年都是陆陆续续卖了，老了管不了出租房了，钱是生不带来死不带去的，现在落袋为安用来安享晚年了。持有房子几十年4米多的增值，那要交多少税啊？老地主慢慢说，我做的是owner finance，给的4.3%30年固定利率，去年底过户时当时的出租房的市场利率7点多的，这个买主是碰到天上掉馅饼的事情啊，而且卖价也比市场低，很多offer从中挑选一个最靠谱的。为什么不参考市场差不多的利率，给这么低的利率？老地主解释，给买主足够低的利率，以后利率降低了买主也不会考虑重贷，利率涨跌都不会影响他，长治久安的这样就可以长期持有这个贷款了。而且这样他就不需要一下子交天价增值税了，钱每月到帐不用操心 ，老地主聪明，想到周到。
老美地主和老中地主思维不同，没有我们老中的雄心壮志，想做大做强，至少会计划三代，规划留给子孙后代绵延不绝。人生一场，这个A人生应该算很成功吧，虽然没有上大学，如果他上了大学他会不会是另外的养老计划？过好自己的一生就是完美，感慨老地主云淡风轻的故事。
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