疫情开始后,她曾提到赶人,也有空置,后来又折腾买家具做air B & B, 专门租给travel nurse, 现在说行情不好,4个units 空了3个,希望我们帮忙找租客,期望2500/unit, 我和她分析了一下,我们这里好学区remodeled end unit TH, 2500都难,她还里学分中等,又是小城,又是4plex, 恐怕要打8折才有一点可能性。
这次电话中,她又提到assist living business license 经过一两年申请准备,已拿到手,但是这个4plex 按规定只能有1个unit 可以做这个business。我说,那你卖了,另外买一套合规的吧。她说,现在卖肯定亏钱,她只想放租。哎,没办法,迷途不知返。这个楼已很难再现当年租售比高峰时的价。他们双W2也没有PM经验。这3年亏多赚少,勉强支撑。
我们另一个房客B在四五前也开始做assist living business, 他还是很聪明的,锁定了我们同城的SFH, 先租一套,5个房间,全部按规定置配好家具和相应改装设施,等待各种繁琐检查,申请执照用了一年多时间,他也付了一年多房租,大约三四万吧,当然这房没执照只能空置,不能收病人,后来拿到执照后,他们每年就租2-3套,现在大概已租了七八套,因为每年赚上百万,已经把其中几套买下来了,另外租了办公室,已经小有规模。
昨天,我贴在地主群唠叨的两个真实case,转贴过来与大家分享。
刚才接了一个电话,3年前有个客户A想做assist living business, 考虑买一个MFH, 看了几处,没看到合适的,后来也就没下文了,再后来就听说她买了一个4plex 在一个旅游小镇,每个unit 4房,总面积有八九千尺。据说因为当时抢手还bid ,最后买价96万左右。
当年我听说她bid 买了那个4plex, 也马上查到了信息,是这个小城MFH房型历史成交中最高一单。她曾问我这个super deal 如何? 由于我们不是她的buyer agent,我当时也不能多说什么。因为她那时的思路是申请license 要1-2年,先买个楼收租,免得房价上涨后再买楼有压力。
疫情开始后,她曾提到赶人,也有空置,后来又折腾买家具做air B & B, 专门租给travel nurse, 现在说行情不好,4个units 空了3个,希望我们帮忙找租客,期望2500/unit, 我和她分析了一下,我们这里好学区remodeled end unit TH, 2500都难,她还里学分中等,又是小城,又是4plex, 恐怕要打8折才有一点可能性。
这次电话中,她又提到assist living business license 经过一两年申请准备,已拿到手,但是这个4plex 按规定只能有1个unit 可以做这个business。我说,那你卖了,另外买一套合规的吧。她说,现在卖肯定亏钱,她只想放租。哎,没办法,迷途不知返。这个楼已很难再现当年租售比高峰时的价。他们双W2也没有PM经验。这3年亏多赚少,勉强支撑。
这种拍脑袋想当然的决策计划,就是起念与思考的方向性错误,一步错步步错的典型,方向出错,后面再多的努力也不会改变方向出错这个本质的根源问题。
我们另一个房客B在四五前也开始做assist living business, 他还是很聪明的,锁定了我们同城的SFH, 先租一套,5个房间,全部按规定置配好家具和相应改装设施,等待各种繁琐检查,申请执照用了一年多时间,他也付了一年多房租,大约三四万吧,当然这房没执照只能空置,不能收病人,后来拿到执照后,他们每年就租2-3套,现在大概已租了七八套,因为每年赚上百万,已经把其中几套买下来了,另外租了办公室,已经小有规模。
以上这两个case中AB两人都是同城护士,专业上都有近水楼台先得月的优势,但是对于商业模式的布局却是天壤之别。这确实说明了思考+行动的方向和方式在准确性的把握上是至关重要的,不可有一步出错,毕竟一进一出,数目可能就是百万级。