我这个人，是顶着地主的名，不干地主的事！
我不喜欢地产中的实际操作部分，而更喜欢地产中的金融属性部分。
我也说过，投资这十几年来，我最感兴趣的两个词是leverage（杠杆）和arbitrage（套利）。
有关套利的文章，我已经写过好几篇了，再写连我自己都快要吐了：
大佬“硅谷居士”和“喜欢炒股的地主”，最近都提到用cashout房产中的净值投股票，引起了一些争议。
其实他俩的操作是典型的利息套利，理论上很简单，至于这种操作是否适合任何人，这个真的是因人而异。
套利本身需要杠杆，是双刃剑，用好了能提高收益，用不好会伤到自己。
咱们来看他们俩的具体情况，他们俩有几个共同点：
如果在满足以上的条件下，他们俩的操作风险大吗？答案是风险很小。即便他们持有二三十年后，股市大市年回报达不到4%，他们也承担得起损失！
而相反，如果你：
那你还是歇歇吧，十有八九会全赔光！
手上有一本我非常喜欢的书，是我一个偶像推荐的，这本书是我买的众多书中，少有的几本我经常会翻翻的书，因为大多的书看一遍就不会再翻第二遍了。大多数人，在看到我对这本书的介绍后，估计会气得吐血晕过去。这本书就是Douglas Andrew所著的 Missed Fortune 101。
提醒大家先做好思想准备，我要介绍书的内容了，这本书的核心内容是：把房产中的净值拿出来，投资理财型保险！
而Douglas Andrew却正是个卖保险的。
我相信，绝大多数人会说，这是胡说八道的骗人把戏！
而实际上并不是，这种操作也是一种典型的套利模式，它并不适合绝大多数人，但却适合少量的特定人群：
其实，这本书我最感兴趣的并不是关于理财型保险的部分，而是书中第6~8章中对房产净值的论述，简直是太绝了！只这三章，就胜过我读过的上百本书。我写的这篇文章，基本就是这三章的精华：
房产中的净值到底是些啥玩意儿
另外，大佬“喜欢炒股的地主”的文章中提到，说一般人都会经过以下几个阶段：
W2 =>股票=>地主=>股票
把我逗乐了，这好像也是我走过的路：好不容易工资挣了点钱，一抄股就抄没了，NND的，还不如当地主，一旦当上了地主，才觉得破事怎么这么多，还不如投股票容易，正好当地主稍微有点积蓄，这次干脆投指数躺平得了，哈哈！
建宁 2023/12/13
所谓的喜欢工作才上班其实根本就不是什么option。只是迫不得已。必须工作挣高工资来支持这个从房贷里借钱投入股市的操作，否则这种操作就不可行了。退休后这种操作是不可能的. 对不起，我喜欢ask question，我不相信任何公司的说法，一定要自己去分析数据核实。对个人的说词也一样。。
居士的回报率算法漏了贷款成本,cost of capitals和到底放了多少钱投入股市，漏了这几条谈回报率是没有什么意义的。其实他自称没有卖过，到底放了多少钱是很容易确定的。定投股指本身没问题，也并无什么新意，问题是回报率的算法遗漏了最基本的real cost basis, 显然不realistic，overstated。
退休以后肯定不可能用cash out 自住房的办法来投资的。 这个同意你的观点。利率高的时候更不可以。
但是我认识的人有cash out 投资房来投资的。前提是保持positive cash flow. 租金可以cover 新房贷。 还有就是人家是利率3%的时候这么干的。居士不准备退休，低利率的时候用cash out 来投资指数，有工资可以cover 房贷， 我觉得挺聪明的。
以后的收益有可能达不到居士说的12%， 这个我也同意。
刚读完这本书，作者对房产净值的认识让我猛然醒悟，也让我一直思考的关于是否要把出租房贷款还完的问题有了清晰的思路。但是我现在还是对作者建议从自住房中套出净值来投资有一些保留。如果是在保证现金流打平的前提下从出租房里套出多余的净值来购买下一个现金流流打平的出租房或股指定投，就能够实现风险最小化，收益最大化。
具体效果需要在实际操作后才能证实。多谢分享！
从自住房上套现净值。在德国刚好相反，只有出租房的房贷利息是减税的。
做为书的作者他当然希望针对的读者越多越好， 这也是为什么他在文章说是自住房。
实际上在美国， 如果是从cashout的钱投非房产（包括保险），利息都不能减税，在这点上自住房和出租房没区别。
我这个人，是顶着地主的名，不干地主的事！
我不喜欢地产中的实际操作部分，而更喜欢地产中的金融属性部分。
我也说过，投资这十几年来，我最感兴趣的两个词是leverage（杠杆）和arbitrage（套利）。
有关套利的文章，我已经写过好几篇了，再写连我自己都快要吐了：
我所用过和知道的套利手法 空手能不能套只兔子 用房产净值投资私募基金的套利豪赌大佬“硅谷居士”和“喜欢炒股的地主”，最近都提到用cashout房产中的净值投股票，引起了一些争议。
其实他俩的操作是典型的利息套利，理论上很简单，至于这种操作是否适合任何人，这个真的是因人而异。
套利本身需要杠杆，是双刃剑，用好了能提高收益，用不好会伤到自己。
咱们来看他们俩的具体情况，他们俩有几个共同点：
贷款的利率极低，都低于4% 经济实力强大，有足够的储蓄 都有非同寻常的定力 都只投大市，不投个股和倍数基金 都有长期持有的思想准备如果在满足以上的条件下，他们俩的操作风险大吗？答案是风险很小。即便他们持有二三十年后，股市大市年回报达不到4%，他们也承担得起损失！
而相反，如果你：
贷款利率高 没有足够储蓄 缺乏定力，只想短炒 投个股或倍数基金那你还是歇歇吧，十有八九会全赔光！
手上有一本我非常喜欢的书，是我一个偶像推荐的，这本书是我买的众多书中，少有的几本我经常会翻翻的书，因为大多的书看一遍就不会再翻第二遍了。大多数人，在看到我对这本书的介绍后，估计会气得吐血晕过去。这本书就是Douglas Andrew所著的 Missed Fortune 101。
提醒大家先做好思想准备，我要介绍书的内容了，这本书的核心内容是：把房产中的净值拿出来，投资理财型保险！
而Douglas Andrew却正是个卖保险的。
我相信，绝大多数人会说，这是胡说八道的骗人把戏！
而实际上并不是，这种操作也是一种典型的套利模式，它并不适合绝大多数人，但却适合少量的特定人群：
贷款的利率极低 经济实力强大，有足够的储蓄 收入很高，已经穷尽了Roth和401K 有财产传承需求 有合适的理财型保险其实，这本书我最感兴趣的并不是关于理财型保险的部分，而是书中第6~8章中对房产净值的论述，简直是太绝了！只这三章，就胜过我读过的上百本书。我写的这篇文章，基本就是这三章的精华：
房产中的净值到底是些啥玩意儿
另外，大佬“喜欢炒股的地主”的文章中提到，说一般人都会经过以下几个阶段：
W2 =>股票=>地主=>股票
把我逗乐了，这好像也是我走过的路：好不容易工资挣了点钱，一抄股就抄没了，NND的，还不如当地主，一旦当上了地主，才觉得破事怎么这么多，还不如投股票容易，正好当地主稍微有点积蓄，这次干脆投指数躺平得了，哈哈！
建宁 2023/12/13
所谓的喜欢工作才上班其实根本就不是什么option。只是迫不得已。必须工作挣高工资来支持这个从房贷里借钱投入股市的操作，否则这种操作就不可行了。退休后这种操作是不可能的.
对不起，我喜欢ask question，我不相信任何公司的说法，一定要自己去分析数据核实。对个人的说词也一样。。
居士的回报率算法漏了贷款成本,cost of capitals和到底放了多少钱投入股市，漏了这几
条谈回报率是没有什么意义的。其实他自称没有卖过，到底放了多少钱是很容易确定的。定投股指本身没问题，也并无什么新意，问题是回报率的算法遗漏了最基本的real cost basis, 显然不realistic，overstated。
退休以后肯定不可能用cash out 自住房的办法来投资的。 这个同意你的观点。利率高的时候更不可以。
但是我认识的人有cash out 投资房来投资的。前提是保持positive cash flow. 租金可以cover 新房贷。 还有就是人家是利率3%的时候这么干的。居士不准备退休，低利率的时候用cash out 来投资指数，有工资可以cover 房贷， 我觉得挺聪明的。
以后的收益有可能达不到居士说的12%， 这个我也同意。
刚读完这本书，作者对房产净值的认识让我猛然醒悟，也让我一直思考的关于是否要把出租房贷款还完的问题有了清晰的思路。但是我现在还是对作者建议从自住房中套出净值来投资有一些保留。如果是在保证现金流打平的前提下从出租房里套出多余的净值来购买下一个现金流流打平的出租房或股指定投，就能够实现风险最小化，收益最大化。
具体效果需要在实际操作后才能证实。多谢分享！
从自住房上套现净值。在德国刚好相反，只有出租房的房贷利息是减税的。
做为书的作者他当然希望针对的读者越多越好， 这也是为什么他在文章说是自住房。
实际上在美国， 如果是从cashout的钱投非房产（包括保险），利息都不能减税，在这点上自住房和出租房没区别。