请教wanqudican: 自住房如何是卖还是出租？

多谢你的年终分享，十分赞成你的观点。我在弯区的自住房和你的情况差不多，我甚至怀疑我们是不是住在一个小区的。我的房也是三百多万，贷款不到一百，地产税两万多。我的问题是如果将来自己不想做了，例如搬家等等，该如何处理这个自住房。1. 卖了再换一个新房，但是这样就失去了这么多年来积累下来的低地产税。2.不卖出租，但是租金的回报率太低了，这个房子月租金大概只能够租到6000左右。 多谢！

同时也顺便问一下，关于你在廉鍾总监里提到的两个问

请问利率这么高你为什么今年还是买了一个？你是怎么考虑的？另外这么多房请PM了吗？我现在就几个门已经很忙了。

卖？你计算过出售自住房屋的成本吗？你把售屋成本打入租售比，算算看要多少年才能平衡过来，也许你就会打消念头了。

长期持有加州房屋，你到老考虑退休时会发现，根本不需考虑社安有多少，才决定是否退休。

1. 传给子女。房地产税低。 2。1031

如果不卖的话，那这么多资金不是套牢在里面了吗？而且租金很低。

如果不卖的话也有两个选择：第一可以做一个cash out refinancing, 把房子里面的200多万资金拿出来进行其他的投资。但是这样这个房子就会变成负现金流的。第二不拿出来保持原样，但是这样这么多的资金套牢在里面，总的投资回报率非常低。

租金很低？你可以算一下现金流随着年分增长，卖一栋自住房，的agent费5~6%，再加税，得多少钱？

以前你可以cashout refi的，你错过了。

如果必须卖的话，先转租一年，再1031置换比较合适

如果完全退出房地产，不准备买了，那就直接卖，这样有50万免税。

为什么搬家呢？离开湾区另说。如果是觉得住着贵，想套现投资别的，那就要想一下赚钱是为了什么？你的房子贵不是没有原因的，因为环境好，值，否则干嘛不一开始就买到EPA或者Hayward呢？

我的第一个房子是自住转租的，200万租$4600，我如果置换成4plex，这个价位4plex月租至少$12000，一年收入能多8万多，可是就是舍不得，觉得什么时候也许还需要住，或者孩子可以住。

如果租金收入减去地产税跟维护等等费用是正的，不妨先留着。

月供就当作投资了，利息低的话，由于杠杆房子年增值2%就小有回报了。

利息高，房价才低，抢的人才少啊，利息降，房子就要涨了

多谢回答。不是一定要卖。就是想换个更新更大，或者换到旧金山那边去。

当然也不是一定要换。但是一旦换过去了新房子，这个老自住房如果留着出租又感觉太不合算了。看来你的答案是打算留着也许以后再搬回来自己住。如果是这样的话，就不能从投资角度来分析了。

你如果到55 岁的话，可以transfer property tax

Propositions 60/90 amended section 2 of Article XIIIA of the California Constitution to allow a person who is over age 55 to sell his or her principal place of residence and transfer its base year value to a replacement dwelling of equal or lesser value that is purchased or newly constructed within two years of the sale.