我以上的算法中隐含了一个重要的前提：就是房产的租金回报（Cap Rate），应该不低于利率。比如利率是5%， Cap rate 也应该至少在5%或者以上，这样基本可以保证无负现金流。这基本排除了房价奇高的顶级城市，顶级城市租售比太差，无法做到杠杆最大化；当然也要排除差的城市，差的城市谁知道二十年后还有没人愿意住。
你这个就是为争论而争论了。CAP = NOI（before debt service）/ market value
CAP RATE的算法， 和利息是毫无关系的。
CAP = NOI（before debt service）/ market value
同样， market value = NOI（before debt service) / CAP.
注意， before debt service, so it has nothing to do with interest rate.
房租涨， 就是涨 NOI， 空置高， 就是减少 NOI.
在同一市场的CAP rate， 房租越高， 房价越高。
办公室的问题， 是因为现在大量的空置， 而不是房租的问题。
the only reason people think the interest rate has anything to do with market value is because they want to buy the property at a higher cap than the interest rate.
但是， 市场上， Class A/A-/B+ properties, always sell at lower CAP than the interest rate.
咱也免不了俗套，也来谈谈房产投资和股票投资。
我在房产投资上做得比股票好，所以我的观点肯定带有偏见，并且我可能也是地主中的异类。
看过我文章的朋友可能知道，我是个甩手地主 (hand-off investor)，大多房子没见过，房客没见过一个，就连本地唯一的投资房，除了建的过程中看过几次外，建好后我已经有三四年没去看过了。
我的房产大多是2016年以后购置的，而自2016年以来，其实我在房产上花的时间并不多，主要是在偶然的一个机会发现了一个建商，跟投了几个项目。我的主要工作就是办办贷款，其它的想使劲都使不上，毕竟到目前为止，我尚未掌握在几千英里外隔空发功的本领。
可以说，我是把房产，跟股票一样，看做一种普通的金融产品来投资的。至少我是眼中无房，至于心中有没有房，到现在连我自己都还没搞清楚。
而当地主，其实极不适合我，或者说极不适合我的个性。
既然不适合，为什么还要投呢？
主要是我看到了其中的钱.钱.钱.途!
咱别的本事没有，加减乘除到会，更了不得的是，大多情况下竟然还能算对。
房产投资的回报，除了税收等优惠外，主要也不过是两部分：租金利润和增值。
租金利润方面，独居屋方面统计数据不多，但公寓楼有详细历史数据，美国公寓楼的历史平均租金利润回报率，或者说Cap Rate，大约是4~9%。以前比较高，近二十来年利率较低，Cap Rate也变低，最低时约4%，现在接近5%。
房屋增值方面，尽管Case-Shiller百年房价指数显示，美国一百多年来每年房价增值只有3.3~3.4%。但是，过去半个世纪，尤其更近的时期，房价增速明显加快，全国平均达到了4%以上。
如果说股票的历史年平均回报是10%的话，房产就算稍微低一点，也非常接近10%，我们不妨假定房产的年回报也是10%。
如果用现金投资而不用杠杆的话，应该无脑投股市，省事且回报不低于房产。
而杠杆的存在，彻底打破了这种平衡。
在我开始投资地产的三四年后，也就是2015~2016年间，我就意识到，在利率低于5%的情况下，尤其像美国这样有长期固定利率的国家，财富增长的速度，基本取决于获取杠杆的速度。我当时就算得很清楚，每1米贷款，每年会带来约5万的财富，当然2米就是10万，5米就是25万，10米就是50万，再简单不过的算数。注意这些都是别人的钱帮我们赚的，不是我们自己的钱赚的，而我们自己的钱该怎么赚还怎么赚。
或者换种算法，如果房产年回报10%，利率5%，三倍杠杆的年回报是：
10%（自己投入）+（10%-5%）*3 (杠杆）= 25%
就算房产年回报只有8%：
8%（自己投入）+（8%-5%）*3 (杠杆）= 17%
也不是股市大市能比得了的。
在这种情况下，比较股市回报跟房产回报，对股市极不公平。尽管股市也可以用杠杆，但没有数据显示股市中杠杆与回报有相关性。
在利率低于5%的情况下，应该无脑投房市，并尽可能把杠杆最大化。
我以上的算法中隐含了一个重要的前提：就是房产的租金回报（Cap Rate），应该不低于利率。比如利率是5%， Cap rate 也应该至少在5%或者以上，这样基本可以保证无负现金流。这基本排除了房价奇高的顶级城市，顶级城市租售比太差，无法做到杠杆最大化；当然也要排除差的城市，差的城市谁知道二十年后还有没人愿意住。
当然，在当前高利率的情况下，杠杆就失效了。在杠杆失效的情况下，与股市相比，房产就没有优势了。
在有正杠杆的情况下，应该无脑投房市；在没有正杠杆的情况下，应该无脑投股市。
离开了利率等经济大环境，讨论那个好坏意义不大。
很多人怕麻烦，不愿意投房产，这个可以理解。一般双职工，只要勤勤恳恳工作，即便不投房产，一辈子也可以积累不少财富，这也很普遍。若非生活所迫，我自己也不会选择当什么劳什子地主，哈哈！
建宁 2023/11/17
好时机， 均买在低谷，那回报是大大地， 反之。。。
另， 股市也一样，例如， tsla ， navd 买在超低位时， 回报一样是 不低的
这不是让我后悔吗？
啊哈哈哈。。。。。。。。。。。。。。。
商业地产没有30年固定利息，最多7年，重贷的时候如果利息比原来的利息高很多，估值又降低的话，房东会很惨。因为加息，原本最安全的公寓楼的价格也已经下降了 20% 至 30%。2021年低息期间买公寓楼的人现在都在水下，即使做了 value add 也没用，增值部分都被加息抵消了。
一转眼，恍若隔世。
商业地产的估值，一般来说和利息是没啥真正关联，CAP rate和occupancy rate有关，但是和房租更相关.
当然你可以说利息高走，所以买家的CAP也是需要高过利息，但是房租更重要，过去3年，房租涨了70-80%，以这个为基础，公寓楼的价钱是很难回去以前的，除非有大量的空置.
我今天和一个agent谈了一个物业的上市可能，我2年前买入的2.3 millions ，大量翻修涨租后，估计市场价4.35米，这个物业我们投入了80万，其他的贷款，加上翻修大概1.1米，如果卖掉估计能到手1米多，2年超过100+%的回报.
商业地产的估值就是 NOI 除以 cap rate。房租在分子里面，cap rate 是 分母。cap rate 和 occupancy 没有关系，occupancy 和房租多少有关，所以是分子的一部分，不是分母。如果市场的 cap rate 从4% 升到 5%，那么上面的分子要提高 25% 才能抵消因为市场 cap rate 上升的影响。如果市场的 cap rate 从4% 升到 6%，那么上面的分子要提高 50% 才能抵消因为市场 cap rate 上升的影响。
自己看看最新的市场报告吧，不要被自己吹的牛皮忽悠了：
https://yieldpro.com/2023/09/msci-multifamily-property-prices-resume-decline/
https://www.avisonyoung.us/us-multifamily-market-overview
前不久我在这里问过：为什么房市槓风险比股市margin小？读此文明白了，关徤不见得在于风险大小，关键在于margin的借贷利息较高，正常在5％一10％就很低了。如现在fidelity margin 的利息在9％－12％。而房贷利息可以低于5％这个博主估计的阀值以下。楼主这种经验的估计和直觉，没有切身的经历和深度悟识，局外人是不会有认知的。
Bulls Make Money, Bears Make Money, Pigs Get Slaughtered
30% 回报 -需 用贷款， gain 加rent
1, FL
~~~~~
2, 西岸
~~~~~~~~~~~
3， 东岸
CAP RATE的算法， 和利息是毫无关系的。
CAP = NOI（before debt service）/ market value
同样， market value = NOI（before debt service) / CAP.
注意， before debt service, so it has nothing to do with interest rate.
房租涨， 就是涨 NOI， 空置高， 就是减少 NOI.
在同一市场的CAP rate， 房租越高， 房价越高。
办公室的问题， 是因为现在大量的空置， 而不是房租的问题。
the only reason people think the interest rate has anything to do with market value is because they want to buy the property at a higher cap than the interest rate.
但是， 市场上， Class A/A-/B+ properties, always sell at lower CAP than the interest rate.
stocks also have positive leverage effect when earning yield is higher than financing rate.
right now that is not the case. equity is THE most over-valued asset class right now.
在 OM 上的开价是根据cap rate 和 NOI 算出来的，是先定下 cap rate，再有 offering price。房东能控制的是 NOI，cap rate 主要是利息和周围的客观环境决定的，您作为房东基本做不了主。这个真得需要再写一篇文章好好解释一下。我明天要上飞机了，休假回来再写吧。
做生意， 最重要当然是top line。
这个就是新闻了。
商业地产经纪行一直在追踪 cap rate 和十年期国债收益率的 spread。
大量的物业，cap比利息低是经常性的，因为这个是长期投资的机会.
我不反对你说利息涨， cap也涨，所以市场价值下降，但是这个不是绝对的.
我开始是说，你的看法如果在办公楼方向，是对的，在公寓楼市场，是错的.
当然公寓楼也是经常出现拍卖会，大部分原因都是 owner/operator的问题，而不是仅仅利息的原因，过去3-4年，房租涨了70-80%，就是说在同样的 operation， NOI那是同样的涨了70-80%.
我今年还买过cap 3.4 和 cap 4 的东西，比8%的利息低多了，但是，物业的长期持有，房租的增长，物业的改造，这些都是大钱.
虽然我读书不多，基本资料我还是看的懂的，但是市场脉搏，你不一定够我准确.
这个话题就end here.
在利息 8% 的时候买 cap 3%，4% 的公寓，除非NOI 大幅增加，并且市场上仍然有人愿意用 3%， 4%的 cap 来接盘，否则没有什么肉可以吃，您还没算装修，换租客的成本。
我读书也不是很多，这和读书多少没关系。
”在利率低于5%的情况下，尤其像美国这样有长期固定利率的国家，财富增长的速度，基本取决于获取杠杆的速度。“
”在利率低于5%的情况下，应该无脑投房市，并尽可能把杠杆最大化。“
这个5%的值是怎么来的？
通胀率造成了金钱的幻觉，让投资的逻辑变得更复杂。
高通胀率的预期是为什么在高房价地区通过杠杆投资房产也可以获利的重要原因。
Cap Rate 和还贷成本（Loan Constant = 本金+贷款）的关系主要影响的是资产的现金流收益和风险。
当然每个地区的情况不一样。
我们买的价格相当于 2006 年八月份前房主当时买的价格的 71%
房产投资财务风险管理
比如Cap Rate 6%， 利率是6%也可以。
选5%，主要是美国房产历史回报约10%, 10%对5%有足够大的套利空间， 不是说利率高于5%就不能做，如果租金利润高的话也可以。
比如，房子每年租金回报6%，增值4%， 一年的总回报是10%。
如果全部用现金买个40万的房子，每年总回报是4万，回报 4/40=10%。
如果首付是10万， 贷款30万， 利率是5%， 比较容易理解的算法是：
4万（不用贷款时的回报）- 30万*0.05 （利息）=2.5万 利润， 而我们自己只投入10万， 所以回报率是： 2.5/10=25%。
如果从另一个角度来算的，假定我们把40万分为平均的4份，每份是10万， 其中1份是我们自己投入的首付10万，这10万首付的回报应该仍然是10%。 而余下的3份用的是贷款， 每一份带来的额外利润是 1万（不用贷款回报）- 5000（利息） =5000利润， 5000/10万的首付=5%， 也就是说， 每一份贷款会带了5%的额外回报， 所以总回报是： 10%+ 5%*3=25%.
1. 对比投资股市和房产，哪个更稳妥，比如有没有一些时间，股市在涨，房产其实在跌，也就是说此时股市可以脱手，但是房产不能脱手要等待回涨，vice versa，又没有房产在涨，股市在跌
2. 一个人的贷款上限跟房子总量有关系吗，也就是说，一个自住房的能贷出来的钱跟多个自住房有关吗
3. 房产的税收优势是否考虑了进去，是否值得考虑会不会影响结论？
4. 维护房产要花很多精力，如果二者一样的话听上去应该买股市？