也谈房产投资和股票投资

j
jenning
楼主 (文学城)

咱也免不了俗套,也来谈谈房产投资和股票投资。

我在房产投资上做得比股票好,所以我的观点肯定带有偏见,并且我可能也是地主中的异类。

看过我文章的朋友可能知道,我是个甩手地主 (hand-off investor),大多房子没见过,房客没见过一个,就连本地唯一的投资房,除了建的过程中看过几次外,建好后我已经有三四年没去看过了。

我的房产大多是2016年以后购置的,而自2016年以来,其实我在房产上花的时间并不多,主要是在偶然的一个机会发现了一个建商,跟投了几个项目。我的主要工作就是办办贷款,其它的想使劲都使不上,毕竟到目前为止,我尚未掌握在几千英里外隔空发功的本领。

可以说,我是把房产,跟股票一样,看做一种普通的金融产品来投资的。至少我是眼中无房,至于心中有没有房,到现在连我自己都还没搞清楚。

而当地主,其实极不适合我,或者说极不适合我的个性。

既然不适合,为什么还要投呢?

主要是我看到了其中的钱.钱.钱.途!

咱别的本事没有,加减乘除到会,更了不得的是,大多情况下竟然还能算对。

房产投资的回报,除了税收等优惠外,主要也不过是两部分:租金利润和增值

租金利润方面,独居屋方面统计数据不多,但公寓楼有详细历史数据,美国公寓楼的历史平均租金利润回报率,或者说Cap Rate,大约是4~9%。以前比较高,近二十来年利率较低,Cap Rate也变低,最低时约4%,现在接近5%。

房屋增值方面,尽管Case-Shiller百年房价指数显示,美国一百多年来每年房价增值只有3.3~3.4%。但是,过去半个世纪,尤其更近的时期,房价增速明显加快,全国平均达到了4%以上。

如果说股票的历史年平均回报是10%的话,房产就算稍微低一点,也非常接近10%,我们不妨假定房产的年回报也是10%。

如果用现金投资而不用杠杆的话,应该无脑投股市,省事且回报不低于房产。

而杠杆的存在,彻底打破了这种平衡。

在我开始投资地产的三四年后,也就是2015~2016年间,我就意识到,在利率低于5%的情况下,尤其像美国这样有长期固定利率的国家,财富增长的速度,基本取决于获取杠杆的速度。我当时就算得很清楚,每1米贷款,每年会带来约5万的财富,当然2米就是10万,5米就是25万,10米就是50万,再简单不过的算数。注意这些都是别人的钱帮我们赚的,不是我们自己的钱赚的,而我们自己的钱该怎么赚还怎么赚。

或者换种算法,如果房产年回报10%,利率5%,三倍杠杆的年回报是:

  10%(自己投入)+(10%-5%)*3 (杠杆)= 25%

就算房产年回报只有8%:

  8%(自己投入)+(8%-5%)*3 (杠杆)= 17%

也不是股市大市能比得了的。

在这种情况下,比较股市回报跟房产回报,对股市极不公平。尽管股市也可以用杠杆,但没有数据显示股市中杠杆与回报有相关性。

在利率低于5%的情况下,应该无脑投房市,并尽可能把杠杆最大化

我以上的算法中隐含了一个重要的前提:就是房产的租金回报(Cap Rate),应该不低于利率。比如利率是5%, Cap rate 也应该至少在5%或者以上,这样基本可以保证无负现金流。这基本排除了房价奇高的顶级城市,顶级城市租售比太差,无法做到杠杆最大化;当然也要排除差的城市,差的城市谁知道二十年后还有没人愿意住。

当然,在当前高利率的情况下,杠杆就失效了。在杠杆失效的情况下,与股市相比,房产就没有优势了。

在有正杠杆的情况下,应该无脑投房市;在没有正杠杆的情况下,应该无脑投股市。

离开了利率等经济大环境,讨论那个好坏意义不大。

很多人怕麻烦,不愿意投房产,这个可以理解。一般双职工,只要勤勤恳恳工作,即便不投房产,一辈子也可以积累不少财富,这也很普遍。若非生活所迫,我自己也不会选择当什么劳什子地主,哈哈!

建宁 2023/11/17

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Vaseline123
房子和股票,不是2个对立面,可同时投.
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fengshen99
谢谢Jenning!具体怎样标准算房价奇高?
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IEbird
赞建宁好文理性精准的归纳。影响天枰的砝码还可以归纳出数个,自己放上去就一目了然。
守月
简单明了。一文解答了十百个为什么。
吴门说禅
高利率环境股市还能有平均收益吗?
西
西湖西子
点赞!小白弱弱的问一句:杠杆是什么意思?是指贷款做房产吗?
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yfdc
赞甩手地主!觉得房产买进时机是回报大小非常重要因数之一,赶上了

好时机, 均买在低谷,那回报是大大地, 反之。。。 

另, 股市也一样,例如,  tsla , navd 买在超低位时, 回报一样是 不低的

 

 

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ljty1
就是指贷款买房,比如投资房首付25%,就是用了1:4的杠杆
有风景的房间
谦虚就是骄傲阿
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stop-loss
这么谦虚的地主,很少见。
雨女
你写的真好。很容易懂。谢谢
猛牛
牛!还可以做甩手地主,要知道这样,我也做了!

这不是让我后悔吗?

啊哈哈哈。。。。。。。。。。。。。。。

y
yfdc
哈哈哈 , 2013-2023 , 是美好 的 房产 10 年。。。
加州阳光123
谢真诚分享!如何预控杠杆的风险?
圭妈
基本同意,只是补充一条。利息很低的时候,不能买入商业地产,因为一旦进入加息周期,商业地产贬值,等于买在了高点,而且,

商业地产没有30年固定利息,最多7年,重贷的时候如果利息比原来的利息高很多,估值又降低的话,房东会很惨。因为加息,原本最安全的公寓楼的价格也已经下降了 20% 至 30%。2021年低息期间买公寓楼的人现在都在水下,即使做了 value add 也没用,增值部分都被加息抵消了。

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ZeroSumGame
圭妈经验丰富!学习了,谢谢
Z
ZeroSumGame
分析的清晰明了,一句废话也没有,很快可以读完,谢谢
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sourbaby
写得真好,深入浅出!如果再有一两个实例就更好了!
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sourbaby
有正现金流即可
守月
现在新建公寓楼冷冻,我在想3-5年后会短缺,也就可能又会紧俏。21年有30年期公寓楼贷款,依稀记得贷款费用很高。

一转眼,恍若隔世。

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smlandlord
如果是指办公楼这个想法是对的,如果是指公寓楼这个想法错的.

商业地产的估值,一般来说和利息是没啥真正关联,CAP rate和occupancy rate有关,但是和房租更相关.

当然你可以说利息高走,所以买家的CAP也是需要高过利息,但是房租更重要,过去3年,房租涨了70-80%,以这个为基础,公寓楼的价钱是很难回去以前的,除非有大量的空置.

我今天和一个agent谈了一个物业的上市可能,我2年前买入的2.3 millions ,大量翻修涨租后,估计市场价4.35米,这个物业我们投入了80万,其他的贷款,加上翻修大概1.1米,如果卖掉估计能到手1米多,2年超过100+%的回报.

B
BeLe
“房产的年回报也是10%”, 这只是在美国有些地方,大多数地方没有这么高的回报吧。
Z
ZeroSumGame
办公楼不是也收房租吗?办公楼房租也涨啊。。。跟公寓楼类似,请你再多说几句
圭妈
原来您连概念还没搞清楚

商业地产的估值就是 NOI 除以 cap rate。房租在分子里面,cap rate 是 分母。cap rate 和 occupancy 没有关系,occupancy 和房租多少有关,所以是分子的一部分,不是分母。如果市场的 cap rate 从4% 升到 5%,那么上面的分子要提高 25% 才能抵消因为市场 cap rate 上升的影响。如果市场的 cap rate 从4% 升到 6%,那么上面的分子要提高 50% 才能抵消因为市场 cap rate 上升的影响。

自己看看最新的市场报告吧,不要被自己吹的牛皮忽悠了:

https://yieldpro.com/2023/09/msci-multifamily-property-prices-resume-decline/

https://www.avisonyoung.us/us-multifamily-market-overview

 

 

Z
ZeroSumGame
加州大部分房子都没正现金流,如果是今天买,付20%downpayment
圭妈
他自己连基本的概念都没搞清楚,还有什么可说的?
一帖
一直很喜欢您的深度投资好文。犹其这篇得益匪浅。让我弄懂了为什么股市margin的槓杆不如房市受青睐。

前不久我在这里问过:为什么房市槓风险比股市margin小?读此文明白了,关徤不见得在于风险大小,关键在于margin的借贷利息较高,正常在5%一10%就很低了。如现在fidelity margin 的利息在9%-12%。而房贷利息可以低于5%这个博主估计的阀值以下。楼主这种经验的估计和直觉,没有切身的经历和深度悟识,局外人是不会有认知的。

k
keeplooking
很有理路!赞一个!
大年
可以把房屋抵押贷款拿出来投入股市,前两天有人在这里提到的。
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stop-loss
我的自住房,2007 年买的,到疫情前都还在水下
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futufutu
在没有正杠杆的情况下,应该无脑投股市。无脑不对!

Bulls Make Money, Bears Make Money, Pigs Get Slaughtered  
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zacao
证券公司也给股民贷款买基金或股票的。
y
yfdc
谷低买进的话, FL, 东西岸等 , 年 return 应该 30 % 左右:

30% 回报 -需 用贷款, gain 加rent 

1, FL

~~~~~

2, 西岸

~~~~~~~~~~~

3, 东岸

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smlandlord
你这个就是为争论而争论了。CAP = NOI(before debt service)/ market value

CAP RATE的算法, 和利息是毫无关系的。

CAP = NOI(before debt service)/ market value

同样, market value = NOI(before debt service) / CAP.

注意, before debt service, so it has nothing to do with interest rate.

房租涨, 就是涨 NOI, 空置高, 就是减少 NOI.

在同一市场的CAP rate, 房租越高, 房价越高。

办公室的问题, 是因为现在大量的空置, 而不是房租的问题。

the only reason people think the interest rate has anything to do with market value is because they want to buy the property at a higher cap than the interest rate.

但是, 市场上, Class A/A-/B+ properties, always sell at lower CAP than the interest rate.

 

 

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njrookie
same 30 yr downward trend in int rate driving all assets...

stocks also have positive leverage effect when earning yield is higher than financing rate.

right now that is not the case. equity is THE most over-valued asset class right now.

圭妈
唉,真想给您解释什么是 cap rate。您不会 OM 也没看过吧? 知道OM上面的 cap rate 是怎么来的吗?

在 OM 上的开价是根据cap rate 和 NOI 算出来的,是先定下 cap rate,再有 offering price。房东能控制的是 NOI,cap rate 主要是利息和周围的客观环境决定的,您作为房东基本做不了主。这个真得需要再写一篇文章好好解释一下。我明天要上飞机了,休假回来再写吧。

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smlandlord
办公楼的问题, 是因为大量的空置, 而导致房租下降。

做生意, 最重要当然是top line。

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smlandlord
难道你算的CAP, 是包括了利息?

这个就是新闻了。

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mobius
股市要跌?
圭妈
当然不包括利息,我的意思是决定 cap rate 的因素里包括利息,再说的具体一点是十年期国债收益率,所以

商业地产经纪行一直在追踪 cap rate 和十年期国债收益率的 spread。

s
smlandlord
市场的cap,从来都是浮动的,当地市场决定.

大量的物业,cap比利息低是经常性的,因为这个是长期投资的机会.

我不反对你说利息涨, cap也涨,所以市场价值下降,但是这个不是绝对的.

我开始是说,你的看法如果在办公楼方向,是对的,在公寓楼市场,是错的.

当然公寓楼也是经常出现拍卖会,大部分原因都是 owner/operator的问题,而不是仅仅利息的原因,过去3-4年,房租涨了70-80%,就是说在同样的 operation, NOI那是同样的涨了70-80%.

我今年还买过cap 3.4 和 cap 4 的东西,比8%的利息低多了,但是,物业的长期持有,房租的增长,物业的改造,这些都是大钱.

虽然我读书不多,基本资料我还是看的懂的,但是市场脉搏,你不一定够我准确.

这个话题就end here.

 

圭妈
您这是不面对现实。公寓楼价格在跌,这是事实。覆巢之下,焉有完卵? 谁能独善其身?

在利息 8% 的时候买 cap 3%,4% 的公寓,除非NOI 大幅增加,并且市场上仍然有人愿意用 3%, 4%的 cap 来接盘,否则没有什么肉可以吃,您还没算装修,换租客的成本。

我读书也不是很多,这和读书多少没关系。

雨城岁月
谢谢分享!请教: “在利率低于5%的情况下 ..." 楼主能解释一下为什么5%是您的利率边界条件?

在利率低于5%的情况下,尤其像美国这样有长期固定利率的国家,财富增长的速度,基本取决于获取杠杆的速度。“

在利率低于5%的情况下,应该无脑投房市,并尽可能把杠杆最大化。“

这个5%的值是怎么来的?

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alpha123
低于5 应该是过去多年年利率是低于5 的。
杵家牛
jenning好文,学习了。您的公式主要解释了通过现金流获利的逻辑。要解释增值获利的原因,必须同时考虑通胀率的预期。

通胀率造成了金钱的幻觉,让投资的逻辑变得更复杂。

高通胀率的预期是为什么在高房价地区通过杠杆投资房产也可以获利的重要原因。

Cap Rate 和还贷成本(Loan Constant = 本金+贷款)的关系主要影响的是资产的现金流收益和风险。

H
HenryLi
我们现在还一直住着的自住房也是 2007 年买的(11月份 closed 的),倒是 2016 年就出水了。

当然每个地区的情况不一样。

我们买的价格相当于 2006 年八月份前房主当时买的价格的 71%

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jenning
可能不会,但感觉高利率对房产影响更直接。
j
jenning
时机是很重要,但合理利用杠杆作用也不小。
j
jenning
哈哈!
j
jenning
曾写过一篇这方面的文章

房产投资财务风险管理 

j
jenning
租金利润加增值,美国全国平均即便没有10%,也有9%。这是平均,肯定有达不到的地方。
j
jenning
您说得对,是表达不清楚,只是想说明无杠杆房产没优势。
j
jenning
谢谢补充和高见。
j
jenning
若Cap Rate高于5%, 贷款利率高于5%也可以。

比如Cap Rate 6%, 利率是6%也可以。

选5%,主要是美国房产历史回报约10%,  10%对5%有足够大的套利空间, 不是说利率高于5%就不能做,如果租金利润高的话也可以。 

j
jenning
有道理。
j
jenning
大年
贷款利率怎样? 羡慕抓住了疫情期间低息固定贷款利率机会的人
j
jenning
主要指东西两岸几大豪门。
j
jenning
比如你们这些执行力很好的大拿们的value added。
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pickshell
请教个,为何是“三倍杠杆”?这是从哪里得来的?
守月
这样的讨论很好。我感觉你们各自想表达的重点不同。圭妈在说现在的市场和原因,JY在说原因和结果之间的不必然性。
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bobpainting
还有这种地方?感觉全国普涨呢。
j
jenning
一般投资房首付是25%,75%贷款,这就是三倍杠杆。
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pickshell
谢谢,可您那公式中“ 10%(自己投入)”又是指什么?
j
jenning
这里一并谢谢大家!
新手地主刚上路
赞!
j
jenning
自己投入是我们自己投入的资金,也就是首付

比如,房子每年租金回报6%,增值4%, 一年的总回报是10%。

如果全部用现金买个40万的房子,每年总回报是4万,回报 4/40=10%。

如果首付是10万, 贷款30万, 利率是5%, 比较容易理解的算法是:

4万(不用贷款时的回报)- 30万*0.05 (利息)=2.5万 利润, 而我们自己只投入10万, 所以回报率是: 2.5/10=25%。

如果从另一个角度来算的,假定我们把40万分为平均的4份,每份是10万, 其中1份是我们自己投入的首付10万,这10万首付的回报应该仍然是10%。 而余下的3份用的是贷款, 每一份带来的额外利润是 1万(不用贷款回报)- 5000(利息) =5000利润, 5000/10万的首付=5%, 也就是说, 每一份贷款会带了5%的额外回报, 所以总回报是: 10%+ 5%*3=25%.

 

s
stop-loss
我住的地方离纽约市不到一小时,不是不毛之地
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pickshell
谢谢解答。