However, a special rule enacted in 2009 limits the $250,000/
/$500,000 exclusion for homeowners who initially use their home for purposes other than their principal residence, such as a rental or vacation home. The rule requires you to reduce pro rata the amount of profit you exclude from your income based on the number of years after 2008 you used the home as a rental, vacation home, or other "nonqualifying use."
现在有一房在出租，过几年退休后会收回自住2年，同时再找附近更适合的房子作为退休以后最终的自住房（现在这个房子不太满意）。一般来说，自住房住2年，增值部分可以免税，但因为这个房子出租过，不知道是否免税部分就要有折扣了。不知道这儿有人有同样情况否？
比如一个房子先出租八年，自住两年，最后交税的时候80%的增值要交税，只有20%的增值免税（如果小于50万）。
自主两年，出租三年，卖掉，五年内自住两年免税。
自住两年，出租三年零一天卖掉，3/5的增值要交增值税。
between qualifying and non-qualifying use.
blog title with Link below: Think Twice Before Moving Into Your Rental To Avoid Taxes
https://www.merriman.com/planning-on-moving-back-into-your-rental-in-the-future-read-this-first/
买来20万，出租5年，1031 exchange 卖 30万， 又买35万房， 出租3年，再自住2年， 卖45万。
1） capital gain is 10 万还是 还是20 万？
2） 需交税的部份是多少？
3） depreciation recapture 是8 年的还是1031 exchange 后的3年？
总持有8年，出租（或空置）三年自住两年再出租（或空置）三年后卖，付税的比例是3/8. 卖出前五年内自住两年后的时间（三年）不交税。
总持有八年，出租（或空置）四年自主两年再出租（或空置）两年卖，付税的比例是4/8. 卖出前五年内自住两年后的时间（二年）不交税。
总持有十年，自住两年，出租（或空置）三年，又自住两年，再出租（或空置）一年，付税的比例是3/8，只有中间出租三年需要交税。
总共持有五年，出租（或空置）一年，自住两年，又出租（或空置）两年，付税的比例是1/8，卖出前五年内自住两年后的时间（二年）不交税。
总共持有五年，出租（或空置）一年，自住一年，出租（或空置）一年，自住一年，出租（或空置）一年，付税的比例是2/5，卖出前五年内自住两年后的时间（最后一年）不交税。
从简单道理上讲，你自住满两年以后，税法给你最多三年缓冲时间卖房子。因为房子空置/出租都是投资，不是自住，是要交增值税的。有时候市场不好或者工作不稳定，有道理把旧房子缓一缓卖。三年时间过度足够了。所以这三年不收你增值税。
/$500,000 exclusion for homeowners who initially use their home for purposes other than their principal residence, such as a rental or vacation home. The rule requires you to reduce pro rata the amount of profit you exclude from your income based on the number of years after 2008 you used the home as a rental, vacation home, or other "nonqualifying use."
因卖前5年自住0年。需搬回自住2年再卖，这样因一开始是自住，可完全减$500,000
已出租10多年的房子，刚买时在县里填的是投资出租房。