请教大家改造出一个Attached ADU是增值还是减值？是否好租能否明显改善现金流？-

有个房子下月回到手中。根据现有layout，楼下很容易改造出一个500+sft attached ADU，1间卧室自带full bath. 1间大屋原formal living打通一个门改成grand room与卧室连接，烧饭可用电磁炉。剩下3000+sft 楼上4卧楼下厨房，family room，formal dining 也可用作卧室或办公室。

不确定这个小改动是增加还是减少房子的市场价值。不确定这个组合能否好租明显改善现金流。请教大家这个改造想法是否靠谱。

如果做1031换成平房推迟缴税还要维持现贷款额度。想出售减持但要交增值和recapture税。如果改动靠谱，留下来也好。郊区的白玉房市场难找到当地高收入租客付高房租是卖还是保留也想听听大家意见。谢谢！

租金肯定是高的，但是将来卖估计和不做价没啥差别。使用面积是同样的。 property tax 会稍高一点。

谢谢！如果是1家人或亲戚朋友可能不会愿意付2单元租金，2家不相干租客是否容易接受近邻。没有TH，condo经验。

去年曾试过上mls自己出售没成。有个买家非常感兴趣后院建小房问了很多问题。建一个独立ADU是否靠谱？

加建要找建筑师画图，然后要到城市审批。整个一个流程下来不便宜。如果私建卖时不算面积，买家会忌讳因为搞不好还要花钱拆掉。

有permit的ADU 算面积。租不知道怎么租。建的话detached的比较好。但是一个这么小，一个这么大好像怪怪的。见

过不少房子自己改建得乱七八糟的，还不如不改。不折腾。

谢谢！很有道理那就不考虑加建了。如能租出高租金现金流比现在多1300不止。实际不容易找到当地高收入租客。

我正在将车库改建为ADU

座标：南加。房子所在的区：一般。Porperty Type: Duplex. Garage Type: Detached 3 car garage. Square Footage: 710 sqft. 

Estimated Cost: 100K-140K. Estimated Rental Income: $1800/m. Estimated construction time: 3 months. Estimated Preparation Time (drawing, permit etc.): 4-6 months.

目前ADU的审批手续比较简便，拿Permit改建后，算入建筑面积，会提升房子的Value，并且rental income cash flow会大幅提高，至于投入的建筑费用，可以在拿到CO后3-6个月后做Cash-out Refi把钱掏出来。当然，投入与产出是否划算，要考虑当前的market value，还要考虑自己cash flow的实际情况。

仅供参考。

我一般不怎么管现金流，只要房子不断增值就好。租金能cover就可以了。

谢分享好投资！房子处内陆地价和需求相对低。有大建商尝试加装少量attach adu.俺的想法是否靠谱？

我认为地值钱的地方就该建，把土地价值利用起来。地不值钱的地方就不建，因为现在建筑成本高，规划和估算不好会亏本。

对。这么看问题就简单和抓重点了

有道理！南加，或者湾区加建都不错。