贷款是浮动利率primary rate 略加margin，目前7.14%。
假设余款190000. 未来5年通胀率维持在5%，利息粗算少付67830，因通胀现金贬值42981.
现金5年的投资回报率为 （67830+42981) / 190000 = 158%
复利年回报约 9%。
付清房贷后，470000 Heloc 可保留到出售房产。仍留有避险和投资流动资金。没有月供多余现金可储蓄为主。
目前保守投资，16万现金，3万2年债卷4.5%
综合如上因素，力推亲戚payoff房贷，并尽早实施。
请大家帮忙看看计算和假设是否合理。停止实施还来得急。 谢谢。
所以我会还掉自住货款
接下来经济衰退的可能比较高，应该留一些现金应急。虽然 HELOC 也可以应急，但是HELOC是浮动利率，现在的利息已经比较高了。
如果是我，我不会还清房贷。我会把19万拿去买无风险的国债，现在短期国债利息（即使是4周的）也已经超过5%，而且是免州税的。我算了一下，19万房贷 7.14% 利息，如果按 30年 amortize，每月支付 $1282, 每年的利息是 $13566。如果不还清贷款，拿着 19万去买短期国债，按 5%利息计算，一年利息收入是 $9500。假如联邦税是 20%，加州州税是 10%，每年的利息 $13566 可以抵税 $4070，等于税后支付 $9496 的利息或者是 $11314 的利息加本金 ；一年国债利息收入是 $9500，免州税，所以税后收入是 $7600。这样，国债的利息收入可以用来支付大部分的房贷，自己只需要另外准备 $3714 支付利息加本金 即可。现在加息已经进入尾声，一旦经济开始衰退，美联储会开始降息，降息的时候你可以重贷，虽然国债的利息也会随着降息而减少。你手里的现金只是每年减少 $3714，但是你的房贷的本金每年也减少 $1818，你把现金去买4周的国债，如果需要应急或者出现很好的投资机会，国债4周就到期，到期之后马上转为现金使用即可。而且，即使没有还清房贷，房子里总会有一些 equity，可以用这些 equity 做一个 HELOC。
如果是我，我会把 19万的一部分去买股息在 9% 以上的每月支付股息的股票，现在这种选择很多，但是不是无风险的，所以不敢推荐给别人，但是去买短期国债是完全无风险，只要持有到到期日。
不用一次付清。万一房价下跌再投资，比借holc好，尤其是在高利率时期
投资的渠道吧。你和建宁讲了一些，只是我这类笨人开窍慢。
贷款是浮动利率primary rate 略加margin，目前7.14%。
假设余款190000. 未来5年通胀率维持在5%，利息粗算少付67830，因通胀现金贬值42981.
现金5年的投资回报率为 （67830+42981) / 190000 = 158%
复利年回报约 9%。
付清房贷后，470000 Heloc 可保留到出售房产。仍留有避险和投资流动资金。没有月供多余现金可储蓄为主。
目前保守投资，16万现金，3万2年债卷4.5%
综合如上因素，力推亲戚payoff房贷，并尽早实施。
请大家帮忙看看计算和假设是否合理。停止实施还来得急。 谢谢。
所以我会还掉自住货款
接下来经济衰退的可能比较高，应该留一些现金应急。虽然 HELOC 也可以应急，但是HELOC是浮动利率，现在的利息已经比较高了。
如果是我，我不会还清房贷。我会把19万拿去买无风险的国债，现在短期国债利息（即使是4周的）也已经超过5%，而且是免州税的。我算了一下，19万房贷 7.14% 利息，如果按 30年 amortize，每月支付 $1282, 每年的利息是 $13566。如果不还清贷款，拿着 19万去买短期国债，按 5%利息计算，一年利息收入是 $9500。假如联邦税是 20%，加州州税是 10%，每年的利息 $13566 可以抵税 $4070，等于税后支付 $9496 的利息或者是 $11314 的利息加本金 ；一年国债利息收入是 $9500，免州税，所以税后收入是 $7600。这样，国债的利息收入可以用来支付大部分的房贷，自己只需要另外准备 $3714 支付利息加本金 即可。现在加息已经进入尾声，一旦经济开始衰退，美联储会开始降息，降息的时候你可以重贷，虽然国债的利息也会随着降息而减少。你手里的现金只是每年减少 $3714，但是你的房贷的本金每年也减少 $1818，你把现金去买4周的国债，如果需要应急或者出现很好的投资机会，国债4周就到期，到期之后马上转为现金使用即可。而且，即使没有还清房贷，房子里总会有一些 equity，可以用这些 equity 做一个 HELOC。
如果是我，我会把 19万的一部分去买股息在 9% 以上的每月支付股息的股票，现在这种选择很多，但是不是无风险的，所以不敢推荐给别人，但是去买短期国债是完全无风险，只要持有到到期日。
不用一次付清。万一房价下跌再投资，比借holc好，尤其是在高利率时期
投资的渠道吧。你和建宁讲了一些，只是我这类笨人开窍慢。