有一个家住加州湾区的朋友，他实际上也是我地产投资的引路人，可以说是我人生中的贵人和导师。
这个朋友在地产投资上应该说是做得相当不错，相较于我需要跨过万水千山和耗尽无数脑细胞，他做的太过轻松，主要是加州过去三十多年里仅有的两次绝佳机遇都让他给逮着了。
第一次是在九十年代中期，那个周期的高点是在1989~1990，低点是在1995~1996，这个朋友在1996年搬到加州，不久就买了自住房，后来又阴差阳错地错买了一个房子，正可谓来得早不如来得巧。
第二次就是次贷危机，这一次是主动出击，房子都是在2010~2011年间扫购的。
除了这两个时间段，他再也没有买过任何出租房，可能他工作比较忙是个原因。
但是，当他退休后，我却发现他的经济状况并不比我好多少，尽管他的净资产比我多（我们不是在同一个起点，当人家已经有米粒的时候，咱的口袋里还仅有几个小铜板）。
我觉得造成这种局面的原因主要有两个。
首先，是自住房的费用，湾区的房价跟我们德州大农村的房价不是一个量级的，他的自住房比我的贵差不多2米。而自住房是消费品，除非卖掉搬到便宜的地方去，这个资产就是个死资产，对生活质量不起作用。
这第二点就比较有意思了，因为即便我们都把自住房从资产中减掉，他的净资产仍然不比我少，那为什们他还是并不比我好多少呢？
原因就是：他没有好好利用他的资产，或者说，我的资产比他的资产工作更努力！
要说这个朋友买的房子的增值是真不赖，现在自住房是买价的五倍了，投资房增值最慢的也有买价的三倍了。但他自买房后，没对房子做过任何重贷， 再加上次贷危机时买的几个房子还是现金买的，所以现在他的房子只有很少的贷款，大把大把的净值坐在房子里毫无产出，成了死资产。
而我不一样，我的投资原则是：如有可能，绝不在房产里留有多余的净值。即便不买房子，难道还找不到高于贷款利率的回报？
对于投资，有的时候我们只希望总资产的回报率越高越好，而对现金流的多少并不在意，甚至在有的时候还希望现金流越少越好，比如当有非常高的工资收入的时候。而有的时候，比如退休后没有工资收入的时候，保证有足够的现金流来维持生活的需要就成了首要目标，总资产的回报率只能退居其次。
而净资产，是可以转换成现金流的，这通常也不过有两种途径：
1）降低杠杆。如果房产中有贷款，尤其是贷款对现金流起不到正杠杆作用的时候，可以通过降低杠杆，也就是卖掉房子，还掉部分贷款，得到现金，从而得到现金流。这也是大多人喜欢的稳健而保守的策略。
2）增加杠杆。如果房产本身的现金流很差，而又能找到现金流回报率高于贷款的机会，那就可以做cashout，用得到的现金进行现金流套利。这样尽管需要承担一定的投资风险，但是现金流会提高，资金的流动性会提高，资金储备会增加，从另一方面也可以降低一些风险。这也是我采用的策略，也是我的现金流能够压倒朋友的原因之一。其实，2021年利率很低的时候，我曾经多次建议朋友趁低利率，并且还有工资收入的时候，尽量从房子里多拿出些钱来，结果朋友没有听从我的建议。看来师父的观念是有些陈旧了，当然他年龄比我大十几岁，可能已经过了能折腾的年纪，也是个原因。
那么现在，除了直接投资房产外，现金流比较好的投资有哪些呢？比如hard money lending，或者一些debt funds，要达到10%的回报，并不难，尽管要承受些风险。
同样的资产，通过适当的调整，还是能够得到不同的结果。
建宁 2023/6/3
记得五六年前，我们对此就有不同见解。你不看重现金流，我却是非现金流不投。
好在我们都信条条大路通罗马，十年过去了，你也没少挣现金流，我也没少挣增值，哈哈哈。
君子和而不同。
从一点点积累，到交换组合，增值现金流都做到了。
周围其他朋友也有做得更好的。只是湾区竞争太强了。
我一般认为，最好两面能都兼顾， High leverage usually translating into high risk, 退休年龄后应该以低风险为好，但是打拼之年就应该循环利用，活钱如活水，积小溪为大海.
我家是分为三个 portfolios，离家最近的物业是 core, 低贷款或者无贷款，这个是要保障在丢失所有其他产业后还能两代人能活下去..
离家远的外州的物业，则是能借就借，动用所有能用的 equity而扩大版图.
是机遇各维持四年左右。区别在于前一次是滑坡型，房价一年比一年低，像我这样刚入门新手，没钱的穷学生，投资本钱是借来的，买下的房子眼看着王小二过年一年不如一年，真是痛苦。好在第一有老板强烈支持，应承将来赚了是我的，赔了算他的，我坚定不移的相信房地产超级富豪前辈的眼光。第二，虽然房价一路走低，但现金流却很好。投资房地产不能看眼前利益，我当时简单想法，30贷款还清，比别人早退休就满足了。套用流行语言，幸福来的太快，99年后南加州房价房租双向强劲增长，我们就开始旅游坐邮轮去了。
第二次是金融危机引起房地产崩盘，和前一次不同的是雪崩型，一崩到底，很干脆。
第一次的起因是严重房屋过剩，和银行没关系，所以贷款不受影响，有本事有胆量就借借借，买买买。这也给08年金融危机带来房地产崩盘埋下祸根，什么阿猫阿狗也买房，0头款也可以买。08年金融危机爆发，还贷款困难户直接把房子扔给银行，walk away。银行立马收紧裤裆，变成狗逼衙门，许进不许出。你就是有眼光和胆量，弄不到钱，趴着拉屎，使不上劲。我刚好在07年有两笔银行送上门的heloc，加上因为连续几年房价在高点停下脚步，手里也有点钱，再次全都砸进了房子。但数量远不如上一次，借不到钱。
我在文章中加了一张数据图片，FHFA房价指数，显示加州九十年代的高点是在1990， 低点约在1995~1996，LA的周期也差不多。
但房子和买东西一样， 仔细找的话
都有deal. （那样迫使我养成习惯
每天看一看房市的情况）
而且location也很重要， 我们
2020年买的那个涨了50%.
每月租金是最高.
我们上月close 的房子从78岁老人
买来的. 现在租出去了， 现金流
$900多. 我朋友们问我怎么找的呢
主力追W2的“非全职地主”因为做不到跑马圈地，投房上分配的时间精力很有限，因此都是追后者。
全职地主基本上都是追前者，因为要贷款扩张，银行金主要看business report and tax return，比如我们每3个月给商贷银行发一份updated business report, 每年都要发送tax return，哪怕不贷款。负现金流当然没有金主陪跑了。
因为前者只吃到了几个鸡腿，后者可以吃到若干烤全羊。
心态问题。有一定的资本后，跟钱多钱少可能关系不大，但跟心态密切相关。有些人积累的一定资产就不想折腾了。而有些再多的钱也有一种加更多的欲望。这种欲望往往已经纯属数字增加、成就感的欲望，不是能使用支配钱的愿望。
Prime rate +1.5%. 现在 prime 8.75%, 就是过10%了。当然有好deal还是值得用。
不想动了，我们也没多少资本
要折腾还是
有余地的
我有两个房yard好大，
现在不是新政策出来，
一个lot满足条件的话
可以建multi-unit吗？
一份劳动， 一份收获.
但我们如果在这反面
花的时间多了， 其他的就少了
人的精力是有限的
酒、茶、水与人生-随想点滴
https://blog.wenxuecity.com/myblog/43626/202208/13341.html
麻烦， 不想扩大投资
你自己在那边坐镇赶工吗？
我印象里你是有点flip 提高value 然后卖掉
(发自我的文学城离线浏览器)
或者说，是志不在此。特别是很多只是把房地产投资当成是副业的上班族，或有其他主业的人，很多时候不会把回报率或者利润最大化当成是一个主要的目标。如果高回报不再是他的兴趣和追求，那么为什么他要浪费精力在对他来说不重要的事情上呢？
从纯粹投资的角度来说，我觉得您的观点是对的，对我有很大的启发。如果从人生的角度来说，我觉得您的朋友的投资决定可能是对他来说最好的决定。
开始的早不意味着他所有的投资理念都超前。后来者如果勤于学习和提高自己，理念上也可能超越他。
从他能够在金融危机后果断抄底的成绩单来看，我非常佩服他的眼光和行动力。然而他在这之后没有继续乘胜追击，进一步夸大战果，一定是有他的考量的。而这个世界的发展正是在金融危机之后开始了大的转变，首先是地域政治冲突的加剧，然后是轰轰烈烈的逆全球化。新冠疫情把各种矛盾的发展加速，快的让人无法理解消化。我总的感觉是，这个世界的发展逻辑正在发生根本性的变化。从投资的角度来说，原来的让我们在过去三四十年获得成功的底层逻辑可能已经不适应新的世界的发展。
我不知道您有没有考虑过，一旦中美发生热冲突，美籍华人或者海外华人的资产还有现在的安全保证吗? 以史为鉴，我们都知道二战时的美籍日裔在美国是什么样的命运。我不是五。毛。什么的，但是，人无远虑，必有近忧。我觉得认识到对自身性命相关的风险，并积极采取规避措施，比单纯的高回报率要重要。
另外，在房地产投资中，大多数的情况，提高回报率是需要以增加负债率为代价。这种投资策略，适合于政治稳定，经济景气的投资环境，也就是说正常的现金流能够得到大概率的保障。然而，现在整个世界的发展方向是趋向更加不稳定，各种风险正在叠加，我倒觉得我们应该尽快把杠杆降下来，放弃一些回报，增加冗余，以更好地应对必定会到来的不确定性。同时，在可行地情况下，尽可能提高整个资产包的流动性和地域的多样性。
我很好奇您的导师朋友到底是怎么考量的，可惜我这儿没有这样的良师益友，很羡慕。
哈哈！我并不想贬低这个朋友，他的抄底的确显示了他非凡的勇气和决断力，但仅此而已。并且他对我的影响也仅仅是说服我进入地产这个行业， 至于该如何做，包括如何投，投哪里，都是我自己决定的，并且他占有地利，而我没有。很可能他志不在此，所以他对地产研究不深，不像我有很多闲工夫，乱七八糟读了和听了很多东西。
时代在进步，当年希特勒可以凭武力占领它国而不受任何惩罚，现在普京就不行，如果以后大陆入侵台湾下场也一样，肯定会成为过街老鼠，国家至少给打回三十年。美国关押日裔在二战时可以合法，但911后美国就不敢把美国所有男性穆斯林都给关起来，尽管穆斯林也受到了相当的歧视，这是合乎情理的。中美真打起来，华裔肯定受敌意和歧视，但不可能像二战时关押日裔那样，国家不可能会采取政策性制度性的歧视措施，因为时代在进步，所以至少我不担心。
而现在，对美国的地主来说，更迫切和更大的威胁来自于政府（中央和地方）的一些极左政策，比如新冠期间的禁止驱逐政策，实际上是在变相地暂时充公私有财产，还有禁止查租客的犯罪背景，严厉的租控等，这些危害更大。不过，这些是针对所有地主， 不是某一族群。幸好的是，不是每个州都这样，可以用脚做出选择。
关于财务的风险管理， 我曾经写过几篇文章：
房产投资财务风险管理
现金流、现金储备及杠杆过度
美国的长期固定利率贷款，本身就可以大大降低风险，这个其他国家比不了。
您的这两篇博文我居然没有读到，太重要了，非常感谢您的分享。
关于地域政治对少数族裔或者少数特定团体的影响，我没有您这么乐观。可能像您说的，大概率可能不会像过去进行人生自由的限制，但是在银行系统和投资领域的风险已经通过俄乌战争凸显出来了。现在的中美的对抗，或者是大国间的对抗，不管是用什么手段，更多地是以孤立对方，削弱并摧毁对手的社会稳定和经济发展为目标。我的感觉是，这个世界已经进入了百年未有的大变局，从投资方面来考量，过去非常成功的高负债，高杠杆的房地产投资逻辑可能会受到挑战。特别是但大多数的投坦的网友形成对某个投资逻辑的共识的时候，这个投资逻辑的有效性可能就不复存在了。
希望这个过程不要太快，能够给我们一些准备的时间。
21年出租房refin已经进行到最后一步， 想套出钱用于还掉一部分利率4.5%的商贷，但最后几天利率比申请时高了1%， 也到了4.5%， 就放弃了。
有一个家住加州湾区的朋友，他实际上也是我地产投资的引路人，可以说是我人生中的贵人和导师。
这个朋友在地产投资上应该说是做得相当不错，相较于我需要跨过万水千山和耗尽无数脑细胞，他做的太过轻松，主要是加州过去三十多年里仅有的两次绝佳机遇都让他给逮着了。
第一次是在九十年代中期，那个周期的高点是在1989~1990，低点是在1995~1996，这个朋友在1996年搬到加州，不久就买了自住房，后来又阴差阳错地错买了一个房子，正可谓来得早不如来得巧。
第二次就是次贷危机，这一次是主动出击，房子都是在2010~2011年间扫购的。
除了这两个时间段，他再也没有买过任何出租房，可能他工作比较忙是个原因。
但是，当他退休后，我却发现他的经济状况并不比我好多少，尽管他的净资产比我多（我们不是在同一个起点，当人家已经有米粒的时候，咱的口袋里还仅有几个小铜板）。
我觉得造成这种局面的原因主要有两个。
首先，是自住房的费用，湾区的房价跟我们德州大农村的房价不是一个量级的，他的自住房比我的贵差不多2米。而自住房是消费品，除非卖掉搬到便宜的地方去，这个资产就是个死资产，对生活质量不起作用。
这第二点就比较有意思了，因为即便我们都把自住房从资产中减掉，他的净资产仍然不比我少，那为什们他还是并不比我好多少呢？
原因就是：他没有好好利用他的资产，或者说，我的资产比他的资产工作更努力！
要说这个朋友买的房子的增值是真不赖，现在自住房是买价的五倍了，投资房增值最慢的也有买价的三倍了。但他自买房后，没对房子做过任何重贷， 再加上次贷危机时买的几个房子还是现金买的，所以现在他的房子只有很少的贷款，大把大把的净值坐在房子里毫无产出，成了死资产。
而我不一样，我的投资原则是：如有可能，绝不在房产里留有多余的净值。即便不买房子，难道还找不到高于贷款利率的回报？
对于投资，有的时候我们只希望总资产的回报率越高越好，而对现金流的多少并不在意，甚至在有的时候还希望现金流越少越好，比如当有非常高的工资收入的时候。而有的时候，比如退休后没有工资收入的时候，保证有足够的现金流来维持生活的需要就成了首要目标，总资产的回报率只能退居其次。
而净资产，是可以转换成现金流的，这通常也不过有两种途径：
1）降低杠杆。如果房产中有贷款，尤其是贷款对现金流起不到正杠杆作用的时候，可以通过降低杠杆，也就是卖掉房子，还掉部分贷款，得到现金，从而得到现金流。这也是大多人喜欢的稳健而保守的策略。
2）增加杠杆。如果房产本身的现金流很差，而又能找到现金流回报率高于贷款的机会，那就可以做cashout，用得到的现金进行现金流套利。这样尽管需要承担一定的投资风险，但是现金流会提高，资金的流动性会提高，资金储备会增加，从另一方面也可以降低一些风险。这也是我采用的策略，也是我的现金流能够压倒朋友的原因之一。其实，2021年利率很低的时候，我曾经多次建议朋友趁低利率，并且还有工资收入的时候，尽量从房子里多拿出些钱来，结果朋友没有听从我的建议。看来师父的观念是有些陈旧了，当然他年龄比我大十几岁，可能已经过了能折腾的年纪，也是个原因。
那么现在，除了直接投资房产外，现金流比较好的投资有哪些呢？比如hard money lending，或者一些debt funds，要达到10%的回报，并不难，尽管要承受些风险。
同样的资产，通过适当的调整，还是能够得到不同的结果。
建宁 2023/6/3
记得五六年前，我们对此就有不同见解。你不看重现金流，我却是非现金流不投。
好在我们都信条条大路通罗马，十年过去了，你也没少挣现金流，我也没少挣增值，哈哈哈。
君子和而不同。
从一点点积累，到交换组合，增值现金流都做到了。
周围其他朋友也有做得更好的。只是湾区竞争太强了。
我一般认为，最好两面能都兼顾， High leverage usually translating into high risk, 退休年龄后应该以低风险为好，但是打拼之年就应该循环利用，活钱如活水，积小溪为大海.
我家是分为三个 portfolios，离家最近的物业是 core, 低贷款或者无贷款，这个是要保障在丢失所有其他产业后还能两代人能活下去..
离家远的外州的物业，则是能借就借，动用所有能用的 equity而扩大版图.
是机遇各维持四年左右。区别在于前一次是滑坡型，房价一年比一年低，像我这样刚入门新手，没钱的穷学生，投资本钱是借来的，买下的房子眼看着王小二过年一年不如一年，真是痛苦。好在第一有老板强烈支持，应承将来赚了是我的，赔了算他的，我坚定不移的相信房地产超级富豪前辈的眼光。第二，虽然房价一路走低，但现金流却很好。投资房地产不能看眼前利益，我当时简单想法，30贷款还清，比别人早退休就满足了。套用流行语言，幸福来的太快，99年后南加州房价房租双向强劲增长，我们就开始旅游坐邮轮去了。
第二次是金融危机引起房地产崩盘，和前一次不同的是雪崩型，一崩到底，很干脆。
第一次的起因是严重房屋过剩，和银行没关系，所以贷款不受影响，有本事有胆量就借借借，买买买。这也给08年金融危机带来房地产崩盘埋下祸根，什么阿猫阿狗也买房，0头款也可以买。08年金融危机爆发，还贷款困难户直接把房子扔给银行，walk away。银行立马收紧裤裆，变成狗逼衙门，许进不许出。你就是有眼光和胆量，弄不到钱，趴着拉屎，使不上劲。我刚好在07年有两笔银行送上门的heloc，加上因为连续几年房价在高点停下脚步，手里也有点钱，再次全都砸进了房子。但数量远不如上一次，借不到钱。
我在文章中加了一张数据图片，FHFA房价指数，显示加州九十年代的高点是在1990， 低点约在1995~1996，LA的周期也差不多。
但房子和买东西一样， 仔细找的话
都有deal. （那样迫使我养成习惯
每天看一看房市的情况）
而且location也很重要， 我们
2020年买的那个涨了50%.
每月租金是最高.
我们上月close 的房子从78岁老人
买来的. 现在租出去了， 现金流
$900多. 我朋友们问我怎么找的呢
主力追W2的“非全职地主”因为做不到跑马圈地，投房上分配的时间精力很有限，因此都是追后者。
全职地主基本上都是追前者，因为要贷款扩张，银行金主要看business report and tax return，比如我们每3个月给商贷银行发一份updated business report, 每年都要发送tax return，哪怕不贷款。负现金流当然没有金主陪跑了。
因为前者只吃到了几个鸡腿，后者可以吃到若干烤全羊。
心态问题。有一定的资本后，跟钱多钱少可能关系不大，但跟心态密切相关。有些人积累的一定资产就不想折腾了。而有些再多的钱也有一种加更多的欲望。这种欲望往往已经纯属数字增加、成就感的欲望，不是能使用支配钱的愿望。
Prime rate +1.5%. 现在 prime 8.75%, 就是过10%了。当然有好deal还是值得用。
不想动了，我们也没多少资本
要折腾还是
有余地的
我有两个房yard好大，
现在不是新政策出来，
一个lot满足条件的话
可以建multi-unit吗？
一份劳动， 一份收获.
但我们如果在这反面
花的时间多了， 其他的就少了
人的精力是有限的
酒、茶、水与人生-随想点滴
https://blog.wenxuecity.com/myblog/43626/202208/13341.html
麻烦， 不想扩大投资
你自己在那边坐镇赶工吗？
我印象里你是有点flip 提高value 然后卖掉
(发自我的文学城离线浏览器)
或者说，是志不在此。特别是很多只是把房地产投资当成是副业的上班族，或有其他主业的人，很多时候不会把回报率或者利润最大化当成是一个主要的目标。如果高回报不再是他的兴趣和追求，那么为什么他要浪费精力在对他来说不重要的事情上呢？
从纯粹投资的角度来说，我觉得您的观点是对的，对我有很大的启发。如果从人生的角度来说，我觉得您的朋友的投资决定可能是对他来说最好的决定。
开始的早不意味着他所有的投资理念都超前。后来者如果勤于学习和提高自己，理念上也可能超越他。
从他能够在金融危机后果断抄底的成绩单来看，我非常佩服他的眼光和行动力。然而他在这之后没有继续乘胜追击，进一步夸大战果，一定是有他的考量的。而这个世界的发展正是在金融危机之后开始了大的转变，首先是地域政治冲突的加剧，然后是轰轰烈烈的逆全球化。新冠疫情把各种矛盾的发展加速，快的让人无法理解消化。我总的感觉是，这个世界的发展逻辑正在发生根本性的变化。从投资的角度来说，原来的让我们在过去三四十年获得成功的底层逻辑可能已经不适应新的世界的发展。
我不知道您有没有考虑过，一旦中美发生热冲突，美籍华人或者海外华人的资产还有现在的安全保证吗? 以史为鉴，我们都知道二战时的美籍日裔在美国是什么样的命运。我不是五。毛。什么的，但是，人无远虑，必有近忧。我觉得认识到对自身性命相关的风险，并积极采取规避措施，比单纯的高回报率要重要。
另外，在房地产投资中，大多数的情况，提高回报率是需要以增加负债率为代价。这种投资策略，适合于政治稳定，经济景气的投资环境，也就是说正常的现金流能够得到大概率的保障。然而，现在整个世界的发展方向是趋向更加不稳定，各种风险正在叠加，我倒觉得我们应该尽快把杠杆降下来，放弃一些回报，增加冗余，以更好地应对必定会到来的不确定性。同时，在可行地情况下，尽可能提高整个资产包的流动性和地域的多样性。
我很好奇您的导师朋友到底是怎么考量的，可惜我这儿没有这样的良师益友，很羡慕。
哈哈！我并不想贬低这个朋友，他的抄底的确显示了他非凡的勇气和决断力，但仅此而已。并且他对我的影响也仅仅是说服我进入地产这个行业， 至于该如何做，包括如何投，投哪里，都是我自己决定的，并且他占有地利，而我没有。很可能他志不在此，所以他对地产研究不深，不像我有很多闲工夫，乱七八糟读了和听了很多东西。
时代在进步，当年希特勒可以凭武力占领它国而不受任何惩罚，现在普京就不行，如果以后大陆入侵台湾下场也一样，肯定会成为过街老鼠，国家至少给打回三十年。美国关押日裔在二战时可以合法，但911后美国就不敢把美国所有男性穆斯林都给关起来，尽管穆斯林也受到了相当的歧视，这是合乎情理的。中美真打起来，华裔肯定受敌意和歧视，但不可能像二战时关押日裔那样，国家不可能会采取政策性制度性的歧视措施，因为时代在进步，所以至少我不担心。
而现在，对美国的地主来说，更迫切和更大的威胁来自于政府（中央和地方）的一些极左政策，比如新冠期间的禁止驱逐政策，实际上是在变相地暂时充公私有财产，还有禁止查租客的犯罪背景，严厉的租控等，这些危害更大。不过，这些是针对所有地主， 不是某一族群。幸好的是，不是每个州都这样，可以用脚做出选择。
关于财务的风险管理， 我曾经写过几篇文章：
房产投资财务风险管理
现金流、现金储备及杠杆过度
美国的长期固定利率贷款，本身就可以大大降低风险，这个其他国家比不了。
您的这两篇博文我居然没有读到，太重要了，非常感谢您的分享。
关于地域政治对少数族裔或者少数特定团体的影响，我没有您这么乐观。可能像您说的，大概率可能不会像过去进行人生自由的限制，但是在银行系统和投资领域的风险已经通过俄乌战争凸显出来了。现在的中美的对抗，或者是大国间的对抗，不管是用什么手段，更多地是以孤立对方，削弱并摧毁对手的社会稳定和经济发展为目标。我的感觉是，这个世界已经进入了百年未有的大变局，从投资方面来考量，过去非常成功的高负债，高杠杆的房地产投资逻辑可能会受到挑战。特别是但大多数的投坦的网友形成对某个投资逻辑的共识的时候，这个投资逻辑的有效性可能就不复存在了。
希望这个过程不要太快，能够给我们一些准备的时间。
21年出租房refin已经进行到最后一步， 想套出钱用于还掉一部分利率4.5%的商贷，但最后几天利率比申请时高了1%， 也到了4.5%， 就放弃了。