这里主要讲一下民居，分开折旧期期限是20年以上和20年以下的。
1. 折旧期20年以上的
主要是不动产本身，这个折旧期一般是27.5年，只能用直线折旧法，也就是说每年的折旧额是相同的。第一年是按mid-month来算， 也就是说无论是买在月份的哪一天，都按半月算。比如9月买的房子， 9月算半月，再加后来的3个月，也就是说，第一年有3.5个月的折旧期。
2. 折旧期20年以下的
主要有两种折旧法:
1) 常规的MACRS加速折旧法
折旧速度基本有两种：
这里简单介绍一下Declining Balance，以200% Declining Balance为例。假定有一个5000元的冰箱，折旧期是5年，如果按每年折旧额相同的直线折旧法，每年的折旧额是20%，200% Declining Balance是说以直线折旧速度的200%（也就是说2倍）来折旧余下的未折旧额，也就是说折旧速度加速为40%。本来第一年的折旧额应该是5000*40%=2000，但第一年一般按半年来算（half-year，一年中最后三个月买的会用mid-quarter），所以第一年的实际折旧额是1000；余下4000， 第二年以40%的折旧速度继续折旧，4000*40%=1600；以此类推，这样每年的折旧额显然是不同的。
这个自己手算比较麻烦，网上有很多计算器，比如这个：
Declining Balance Depreciation Calculator
2）Bonus Depreciation
2017年税改增加了100% Bonus Depreciation， 在2018~2022年间，所有低于20年折旧期的都可以选择（TurboTax实际是default）100% Bonus Depreciation，在第一年完全减掉。
100% Bonus Depreciation会从2023年开始逐渐phase out。 2023降为80%， 2024为60%， 最终在2027年phase out。
2015~2017也有Bonus Depreciation，但第一年只允许50%。
3. Section 179 Expensing
对于个人资产，也可以选择用Section 179 Expensing在一年内完全减掉，这与100% Bonus Depreciation非常相似。但Section 179 Expensing的限制比较多，尤其在2018~2022年间，由于有100% Bonus Depreciation， 没必要用Section 179。但以后Bonus Depreciation被逐渐废除后，Section 179又会重新排上用场。
4. 小结
一个房子，有时不同年份的折旧额会有所不同，原因有以下几种可能：
注意，Form 4562，只有折旧开始发生的哪一年才有具体记录：
有往年的税表，还是容易算出已经折旧了多少的。
（注： 非CPA，若有理解错误，欢迎指正！）
建宁 2023/3/4
做当年的表时在去年拿出来update。确实比较费事。我用 HY 和 200DB
举个例子， 假定房子的Basis是27.5万， 折旧期是27.5年，也就是说每年的折旧额是1万（暂时忽略第一年的差别）。如果过了10年了，本来你的折旧额应该是10万， 但如果由于某种原因， 比如当初忘记减土地Basis算高了，你10年的实际折旧额是12万，那你余下的年份就不可能再以每年1万的速度折旧了。当然余下的具体算法我也没细去研究。
从我已经改好的房子看，turbotax给的折扣都小得多，表示用的直线折旧？我看了以前的税表，多有MACRS快速折旧法。那么，turbotax并没有错，只是改变了折旧法？我认为慢慢折旧也没什么大问题，只要不把折旧浪费了或报错了。
另外，我看到去年会计师报21年的1031 exchange，是一换二，她应该用的是继续前一个房子的折旧。我的感觉是要换成新房子的折旧才有利。你说呢？若是，我如何改？我感觉照turbotax算其它房子的情况来看，我只需把新房子的价值输入，它就会自动按新房折旧？
谢谢！
根据现行税法， 27.5年的必须要用直线折旧法（1987年以前购买的物业好像也可以用加速法）。
20年以下的是用常规的MACRS加速法，但也不是不可以用直线折旧，尽管TurboTax Online 20年以下的无法输入直线折旧法。 前几天刚好有个网友还问我，她以前15年的用的是直线折旧，今年想改用TurboTax， 但TurboTax没地方（不允许）选择直线折旧， 我看了后果真如此。当然TurboTax没地方输入问题也不是没有折中方案。
关于1031 的折旧， 我的这篇文章中有提到（第5部分）：
出租房折旧报税需要注意的几个问题
实际上， 如果要用turboTax也不是不可以，只是麻烦些，只要凑够数就行。
注意depreciation 只有第一年需要记录， 后边的年份只需要知道每年的depreciation的额度就行了。
比如， 你有3万的财产，需要15年折旧，也就是说第一年折旧1000，其它14年每年2000，余下的第16年1000，你可以增加一个27.5年的asset, 使得每年的折旧是2000就行了， 但是第16年要凑成1000， 第17年后把这个财产删掉就可以了， 当然这样太麻烦。
看来turboTax太smart， 但这样的好处是开始时不会选错，你选SL就不是太符合常规，也没好处，尽管不能说是错。
这是一个SFH换的两个MFH，这两个MFH是等价的，我就计算成两份，各50%。这个交换去年已由会计师报过税。
在今年的turbotax里，我把SFH卖房所得也一分为二。
每个MFH的买入价填成：买价-SFH（50%）
land另计。
这样报对不对？IRS能看懂么？这样以后的税就跟SFH无关了？
你把卖掉的房子的basis Pass到新房子后，就与卖掉的房子无关了。
实际上1031需要满足cash 和 market value双重条件， 满足双重条件的应该有无数个解， 但去年如何报你今年就要follow 去年定的basis和折旧方法。
Basis 是多少？ 已经折旧多少年了？贴上来看看
以前几年都在8834左右。
假设价值1000刀, 出租房是10年前买的。
是应该直接打入1.修理维护还是打入2.improvement 进行折旧?
1. 可以抵消全部1000刀
2. 5年折旧, 每年200刀
是否都可以, 有何利弊?
美国投资房维修费用报税的三个Safe Harbors
若depreciation 以后需要recapture.
但如果你的冰箱是5000，无法用Safe harbour，那是选一年100% bonus depreciation， 还是分五年，得看家庭收入情况。如果你家庭收入低， 边际税率低， 选五年好；如果家庭收入高， 比如边际税率37%， 那第一年全减掉更有利。
这里主要讲一下民居，分开折旧期期限是20年以上和20年以下的。
1. 折旧期20年以上的
主要是不动产本身，这个折旧期一般是27.5年，只能用直线折旧法，也就是说每年的折旧额是相同的。第一年是按mid-month来算， 也就是说无论是买在月份的哪一天，都按半月算。比如9月买的房子， 9月算半月，再加后来的3个月，也就是说，第一年有3.5个月的折旧期。
2. 折旧期20年以下的
主要有两种折旧法:
常规的MACRS加速折旧法 Bonus Depreciation1) 常规的MACRS加速折旧法
折旧速度基本有两种：
150% Declining Balance (factor 1.5): 这个主要用于Land Improvement, Driveway, Swimming Pool等折旧期是15年的资产。 200% Declining Balance (factor 2)：主要用于电器、家具等个人资产（Personal Property）。这里简单介绍一下Declining Balance，以200% Declining Balance为例。假定有一个5000元的冰箱，折旧期是5年，如果按每年折旧额相同的直线折旧法，每年的折旧额是20%，200% Declining Balance是说以直线折旧速度的200%（也就是说2倍）来折旧余下的未折旧额，也就是说折旧速度加速为40%。本来第一年的折旧额应该是5000*40%=2000，但第一年一般按半年来算（half-year，一年中最后三个月买的会用mid-quarter），所以第一年的实际折旧额是1000；余下4000， 第二年以40%的折旧速度继续折旧，4000*40%=1600；以此类推，这样每年的折旧额显然是不同的。
这个自己手算比较麻烦，网上有很多计算器，比如这个：
Declining Balance Depreciation Calculator
2）Bonus Depreciation
2017年税改增加了100% Bonus Depreciation， 在2018~2022年间，所有低于20年折旧期的都可以选择（TurboTax实际是default）100% Bonus Depreciation，在第一年完全减掉。
100% Bonus Depreciation会从2023年开始逐渐phase out。 2023降为80%， 2024为60%， 最终在2027年phase out。
2015~2017也有Bonus Depreciation，但第一年只允许50%。
3. Section 179 Expensing
对于个人资产，也可以选择用Section 179 Expensing在一年内完全减掉，这与100% Bonus Depreciation非常相似。但Section 179 Expensing的限制比较多，尤其在2018~2022年间，由于有100% Bonus Depreciation， 没必要用Section 179。但以后Bonus Depreciation被逐渐废除后，Section 179又会重新排上用场。
4. 小结
一个房子，有时不同年份的折旧额会有所不同，原因有以下几种可能：
用直线折旧法，第一年和最后一年非全年跟中间全年会不一样 如果用常规的MACRS加速折旧法的话，显然每年的折旧额是不同的。 有新加的Capital Expense需要折旧 以前把Basis报错了，现在把它纠正过来，不管amend税表还是不amend都会造成差别注意，Form 4562，只有折旧开始发生的哪一年才有具体记录：
Part I 是Section 179 Part II 是Bonus Depreciation Part III Section A 是以前开始折旧的今年的折旧额；Section B才是今年开始的折旧记录。有往年的税表，还是容易算出已经折旧了多少的。
（注： 非CPA，若有理解错误，欢迎指正！）
建宁 2023/3/4
做当年的表时在去年拿出来update。确实比较费事。我用 HY 和 200DB
举个例子， 假定房子的Basis是27.5万， 折旧期是27.5年，也就是说每年的折旧额是1万（暂时忽略第一年的差别）。如果过了10年了，本来你的折旧额应该是10万， 但如果由于某种原因， 比如当初忘记减土地Basis算高了，你10年的实际折旧额是12万，那你余下的年份就不可能再以每年1万的速度折旧了。当然余下的具体算法我也没细去研究。
从我已经改好的房子看，turbotax给的折扣都小得多，表示用的直线折旧？我看了以前的税表，多有MACRS快速折旧法。那么，turbotax并没有错，只是改变了折旧法？我认为慢慢折旧也没什么大问题，只要不把折旧浪费了或报错了。
另外，我看到去年会计师报21年的1031 exchange，是一换二，她应该用的是继续前一个房子的折旧。我的感觉是要换成新房子的折旧才有利。你说呢？若是，我如何改？我感觉照turbotax算其它房子的情况来看，我只需把新房子的价值输入，它就会自动按新房折旧？
谢谢！
根据现行税法， 27.5年的必须要用直线折旧法（1987年以前购买的物业好像也可以用加速法）。
20年以下的是用常规的MACRS加速法，但也不是不可以用直线折旧，尽管TurboTax Online 20年以下的无法输入直线折旧法。 前几天刚好有个网友还问我，她以前15年的用的是直线折旧，今年想改用TurboTax， 但TurboTax没地方（不允许）选择直线折旧， 我看了后果真如此。当然TurboTax没地方输入问题也不是没有折中方案。
关于1031 的折旧， 我的这篇文章中有提到（第5部分）：
出租房折旧报税需要注意的几个问题
实际上， 如果要用turboTax也不是不可以，只是麻烦些，只要凑够数就行。
注意depreciation 只有第一年需要记录， 后边的年份只需要知道每年的depreciation的额度就行了。
比如， 你有3万的财产，需要15年折旧，也就是说第一年折旧1000，其它14年每年2000，余下的第16年1000，你可以增加一个27.5年的asset, 使得每年的折旧是2000就行了， 但是第16年要凑成1000， 第17年后把这个财产删掉就可以了， 当然这样太麻烦。
看来turboTax太smart， 但这样的好处是开始时不会选错，你选SL就不是太符合常规，也没好处，尽管不能说是错。
这是一个SFH换的两个MFH，这两个MFH是等价的，我就计算成两份，各50%。这个交换去年已由会计师报过税。
在今年的turbotax里，我把SFH卖房所得也一分为二。
每个MFH的买入价填成：买价-SFH（50%）
land另计。
这样报对不对？IRS能看懂么？这样以后的税就跟SFH无关了？
谢谢！
你把卖掉的房子的basis Pass到新房子后，就与卖掉的房子无关了。
实际上1031需要满足cash 和 market value双重条件， 满足双重条件的应该有无数个解， 但去年如何报你今年就要follow 去年定的basis和折旧方法。
Basis 是多少？ 已经折旧多少年了？贴上来看看
以前几年都在8834左右。
假设价值1000刀, 出租房是10年前买的。
是应该直接打入1.修理维护还是打入2.improvement 进行折旧?
1. 可以抵消全部1000刀
2. 5年折旧, 每年200刀
是否都可以, 有何利弊?
美国投资房维修费用报税的三个Safe Harbors
若depreciation 以后需要recapture.
但如果你的冰箱是5000，无法用Safe harbour，那是选一年100% bonus depreciation， 还是分五年，得看家庭收入情况。如果你家庭收入低， 边际税率低， 选五年好；如果家庭收入高， 比如边际税率37%， 那第一年全减掉更有利。