这篇小文是写给新手小地主们的，老地主们就没必要再浪费时间看这么小儿科的东西了。其中有好几个问题也是曾经困惑过我自己的，写下来可以使后来者少走点弯路：
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折旧并不是可选可不选的，即便你不折旧，卖房的时候也跟你折旧过一样同样需要recapture，所以不折旧就亏了。有的人忘了折旧，或者以为现在不折旧以后就不需要recapture是错误的。
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只有建筑部分才能折旧，土地不能折旧，应该把土地价格从房价中减去。至于如何评估土地部分的价格，IRS并没有明确的规定，可以参考以下几种资料，任何一种都可以：
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房产在in service之前的所有建筑和维修成本都应该加到basis去折旧，不能在当年直接减去。注意这里的in service 不是说房客已经住进去，只要达到可以住人的状态，可以开始找房客了就可以。这里说两种特殊情况：
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如果一年中在多个时间点有improvements 或 capital expense，需要把它们分别折旧。 比如2月买房子，6月换新空调，屋顶11月换新屋顶，那么需要三个折旧纪录。
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做过1031 exchange的需要把旧房的basis转到新房，折旧方案有两种选择，或者新旧房分开折旧，或者完全转到新房重新开始折旧。 比如，旧房的初始折旧basis 是20万，已经折旧掉5万，新替代房的初始折旧basis本应该为50万，可选择两种折旧方案：
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尽管Cost Segregation大多情况下不适合小地主，但在特殊情况下，比如卖了个出租房有不少利润，同时又买了一个basis很高的新出租房，这时可以考虑Cost Segregation来抵消全部或部分利润。具体细节可以参考过去写的一篇文章“Cost Segregation能替代1031 Exchange吗”。
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即便不做Cost Segregation，也应该尽量分出个人资产，因为这样做好处多多，参见旧文“为何报税时应从房产中多分出个人财产”。
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合理利用关于维修费用的三个 Safe Harbours, 争取把满足条件的improvement 或 capital expense直接当年减掉，而不是加到basis, 详见旧文“美国投资房维修费用报税的三个Safe Harbors ”。
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购房时的部分过户费用需要加到Basis，部分不需要加，详见旧文“美国出租房购房和重贷贷款费用报税探讨 ”。
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对于折旧期少于20年的资产，无论是像新做的driveway和landscaping等不动产，还是冰箱电器等个人资产，都可以选择用bonus depreciation加速折旧。2022年是最后一年可以用100% bonus depreciation，也就说可以在第一年完全减掉。从2023年开始到2026年为止，bonus depreciation会逐渐phase out。
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没有收入的土地，除非卖掉的那年，其它年份不需要报税，地产税也不能每年减掉，而只能做为卖地时的购买成本。
（注：非CPA， 若有错误， 欢迎指正！）
建宁 原创于2022/1/19 更新于2023/2/25
What’s the process for transferring property to an LLC? (roofstock.com)
或 Google：transfer rental property to llc tax consequences
这篇小文是写给新手小地主们的，老地主们就没必要再浪费时间看这么小儿科的东西了。其中有好几个问题也是曾经困惑过我自己的，写下来可以使后来者少走点弯路：
-1-
折旧并不是可选可不选的，即便你不折旧，卖房的时候也跟你折旧过一样同样需要recapture，所以不折旧就亏了。有的人忘了折旧，或者以为现在不折旧以后就不需要recapture是错误的。
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只有建筑部分才能折旧，土地不能折旧，应该把土地价格从房价中减去。至于如何评估土地部分的价格，IRS并没有明确的规定，可以参考以下几种资料，任何一种都可以：
县政府的地产税表 贷款Appraisal报告 附近类似土地的买卖价格 自己请专业人士重新Appraisal 根据保险单、或自己根据National Building Cost Manual估计重置成本 在买卖房合约中清楚地说明土地部分的价格-3-
房产在in service之前的所有建筑和维修成本都应该加到basis去折旧，不能在当年直接减去。注意这里的in service 不是说房客已经住进去，只要达到可以住人的状态，可以开始找房客了就可以。这里说两种特殊情况：
BRRRR的房子一般起始状况都很差，大多达不到可以住人的状态，所以一般来说出租之前的维修都应该加到basis去 申请建筑贷款新建的房子，在房子还没建成前的所有费用，都应该加到basis去折旧。假定2020年开始建的房子，直到2021年才完成并租出去，那么2020年不需要报税，只需要从房子完成的2021年开始报税。这里有一个比较特殊的条款，是关于建筑贷款利息。税法规定，只有在建期间建筑贷款利息才需要加到basis，而在正式开建之前和建成之后的利息都可以直接减掉。比如建筑贷款从1月开始需要付利息，由于许可等原因直到4月才开工，11月建成，那么只有4月到11月的利息需要加到basis去，是个比较奇怪的条款。不过我自己一般把到11月之前的所有利息都加到basis去，主要是中间的利息太难分开。-4-
如果一年中在多个时间点有improvements 或 capital expense，需要把它们分别折旧。 比如2月买房子，6月换新空调，屋顶11月换新屋顶，那么需要三个折旧纪录。
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做过1031 exchange的需要把旧房的basis转到新房，折旧方案有两种选择，或者新旧房分开折旧，或者完全转到新房重新开始折旧。 比如，旧房的初始折旧basis 是20万，已经折旧掉5万，新替代房的初始折旧basis本应该为50万，可选择两种折旧方案：
旧房继续按原来的方案折旧，新房按: 50–20=30万开始折旧 两者加起来按 50–5=45万开始折旧-6-
尽管Cost Segregation大多情况下不适合小地主，但在特殊情况下，比如卖了个出租房有不少利润，同时又买了一个basis很高的新出租房，这时可以考虑Cost Segregation来抵消全部或部分利润。具体细节可以参考过去写的一篇文章“Cost Segregation能替代1031 Exchange吗”。
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即便不做Cost Segregation，也应该尽量分出个人资产，因为这样做好处多多，参见旧文“为何报税时应从房产中多分出个人财产”。
-8-
合理利用关于维修费用的三个 Safe Harbours, 争取把满足条件的improvement 或 capital expense直接当年减掉，而不是加到basis, 详见旧文“美国投资房维修费用报税的三个Safe Harbors ”。
-9-
购房时的部分过户费用需要加到Basis，部分不需要加，详见旧文“美国出租房购房和重贷贷款费用报税探讨 ”。
-10-
对于折旧期少于20年的资产，无论是像新做的driveway和landscaping等不动产，还是冰箱电器等个人资产，都可以选择用bonus depreciation加速折旧。2022年是最后一年可以用100% bonus depreciation，也就说可以在第一年完全减掉。从2023年开始到2026年为止，bonus depreciation会逐渐phase out。
-11-
没有收入的土地，除非卖掉的那年，其它年份不需要报税，地产税也不能每年减掉，而只能做为卖地时的购买成本。
（注：非CPA， 若有错误， 欢迎指正！）
建宁 原创于2022/1/19 更新于2023/2/25
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What’s the process for transferring property to an LLC? (roofstock.com)
或 Google：transfer rental property to llc tax consequences