小生是房地产小白。之前没有做过任何房地产投资，最近开始研究房地产。有一个问题百思不解。欲借宝地向各位前辈解惑。
久闻地产投资有两大流派：现金流派和增值派。湾区主打增值，现金流甚是匮乏。
可是小生查询redfin data后发现湾区过去十年内的增值并没有比其他地区高很多。
以sunnyvale，CA为例，2013年1月房价中位数是680k，2023年1月1500k，增长为2.2倍。
而加州以外很多地区增长也差不多这个速度。随便几个例子。
austin, TX：2013年1月房价中位数是240k，2023年1月528k，增长为2.2倍。
indianapolis, IN：2013年1月房价中位数是90k，2023年1月215k，增长为2.2倍。
Ann Arbor, MI：2013年1月房价中位数是197k，2023年1月381k，增长为1.93倍。
如果增值相近，而其他地区有更好的现金流，那湾区投资的优势是什么呢？
比如说相比sunnyvale买一房，austin可以买三房。最终房产增值相近，可是austin能有更高的总租金。
不知小生哪里考虑得不周？
需要新人不断挑战老人的成见。
不过，你这样的思考，有天赋有潜力。房产投资投的是未来一二三十年。
等房市回暖，投坦再兴旺时，这方面的讨论或争论又会多起来，会帮助你判断。
湾区增长倍数能赶上其他地区已经很不错了。不过这都是历史数据了，对于未来只能是参考。疫情以前谁会想到fed大放水会让全美的房价都上涨一波？这种事情是没法预测的。
湾区和南加的房价还有多少增值空间谁知道？有太多未知的宏观因素了。fed的利率政策，高科技行业增长潜力，海外移民带来的财富等等。了解多了就会发现这些都不是小地主们能决定的，就算想及时了解这些动态都难。最容易最保险的还是关注本地的微观情况，人口经济，工作机会，还有房子的supply demand。
老朽兄的名言：投资房产，只谈自己的一亩三分田。
居住在加州的华人应该比德州的人多几个数量级。
只看涨幅和现金流投资房产，可以讲是片面的。
投资房产三大要素：Location，Location and LOCATION.
以sunnyvale，CA为例，2013年1月房价中位数是680k，2020年1月1279k，增长为1.8倍。
austin, TX：2013年1月房价中位数是240k，2020年1月400k，增长为1.6倍。
indianapolis, IN：2013年1月房价中位数是90k，2020年1月160k，增长为1.7倍。
Ann Arbor, MI：2013年1月房价中位数是197k，2020年1月340k，增长为1.7倍。
同样的资金 买的房子越多 付出的劳动力也越多
前辈们也是算过帐的
大家都是在投未来。加州十年涨两倍多，符合十年前的预期，德州佛州及其它州也增值了两倍了，也符合十年前的预期。
这两种声音都有，事实证明都正确。
事物的发展总是在不断变化中。比如，十年前德州佛州等房价低现金流相对好，可增值幅度这么大并不是当初人人都那么肯定的。
加州大家一向都看好增值，觉得没有现金流也值得投，其实，加州的现金流未来也可能改变。
对于现在来说，重要的是判断未来十年和更长，哪些地方增值会大现金流会好。（谁也没有水晶球，看法也会不一样。）
CASE/SHILLER 统计的是repeated sale。弯曲比全国平均高。
现在的1000尺或2000尺。这样就差很多了
小生是房地产小白。之前没有做过任何房地产投资，最近开始研究房地产。有一个问题百思不解。欲借宝地向各位前辈解惑。
久闻地产投资有两大流派：现金流派和增值派。湾区主打增值，现金流甚是匮乏。
可是小生查询redfin data后发现湾区过去十年内的增值并没有比其他地区高很多。
以sunnyvale，CA为例，2013年1月房价中位数是680k，2023年1月1500k，增长为2.2倍。
而加州以外很多地区增长也差不多这个速度。随便几个例子。
austin, TX：2013年1月房价中位数是240k，2023年1月528k，增长为2.2倍。
indianapolis, IN：2013年1月房价中位数是90k，2023年1月215k，增长为2.2倍。
Ann Arbor, MI：2013年1月房价中位数是197k，2023年1月381k，增长为1.93倍。
如果增值相近，而其他地区有更好的现金流，那湾区投资的优势是什么呢？
比如说相比sunnyvale买一房，austin可以买三房。最终房产增值相近，可是austin能有更高的总租金。
不知小生哪里考虑得不周？
需要新人不断挑战老人的成见。
不过，你这样的思考，有天赋有潜力。房产投资投的是未来一二三十年。
等房市回暖，投坦再兴旺时，这方面的讨论或争论又会多起来，会帮助你判断。
湾区增长倍数能赶上其他地区已经很不错了。不过这都是历史数据了，对于未来只能是参考。疫情以前谁会想到fed大放水会让全美的房价都上涨一波？这种事情是没法预测的。
湾区和南加的房价还有多少增值空间谁知道？有太多未知的宏观因素了。fed的利率政策，高科技行业增长潜力，海外移民带来的财富等等。了解多了就会发现这些都不是小地主们能决定的，就算想及时了解这些动态都难。最容易最保险的还是关注本地的微观情况，人口经济，工作机会，还有房子的supply demand。
老朽兄的名言：投资房产，只谈自己的一亩三分田。
居住在加州的华人应该比德州的人多几个数量级。
只看涨幅和现金流投资房产，可以讲是片面的。
投资房产三大要素：Location，Location and LOCATION.
以sunnyvale，CA为例，2013年1月房价中位数是680k，2020年1月1279k，增长为1.8倍。
而加州以外很多地区增长也差不多这个速度。随便几个例子。
austin, TX：2013年1月房价中位数是240k，2020年1月400k，增长为1.6倍。
indianapolis, IN：2013年1月房价中位数是90k，2020年1月160k，增长为1.7倍。
Ann Arbor, MI：2013年1月房价中位数是197k，2020年1月340k，增长为1.7倍。
同样的资金 买的房子越多 付出的劳动力也越多
前辈们也是算过帐的
大家都是在投未来。加州十年涨两倍多，符合十年前的预期，德州佛州及其它州也增值了两倍了，也符合十年前的预期。
这两种声音都有，事实证明都正确。
事物的发展总是在不断变化中。比如，十年前德州佛州等房价低现金流相对好，可增值幅度这么大并不是当初人人都那么肯定的。
加州大家一向都看好增值，觉得没有现金流也值得投，其实，加州的现金流未来也可能改变。
对于现在来说，重要的是判断未来十年和更长，哪些地方增值会大现金流会好。（谁也没有水晶球，看法也会不一样。）
CASE/SHILLER 统计的是repeated sale。弯曲比全国平均高。
现在的1000尺或2000尺。这样就差很多了