紧急求助：这个有easement的房子该不该正常close？

这个房子后院有300尺深，当初也是看中了后院大才动心的，律师在title search的时候发现有65尺的sewer easement,上面不能有任何建筑，现在就是草坪。邻居们后院也都有。

这个是遗产房，我们买的时候对方也没有披露这个easement。因为不知道这个easement对以后出售房屋有多大影响？我们告诉律师想终止这个合同，结果对方律师回复了不同意，态度很强硬，而且从回复方式看明显更专业。跟我现在的律师明显不在一个段位上，这个律师也建议推荐了一个更专业打过这方面官司的律师，据说收费很贵，先收费后办事。

我们现在的诉求其实已经退而求次，想要回一些赔偿，毕竟这个easement占地不小。现在很被动的是3月1日就close了，只有一周的时间，现在拿不定主意要不要找这个收费高的律师，他要回赔偿的概率有多高？时间比较紧张，如果对方采取拖延策略到3月1日，我们不去close就算我们违约了。如果只要回几千块，那跟律师费也差不多了。如果继续用现在这个律师回复，感觉胜算基本为零。

值得用肯定付出的几千块去博一下未知胜算的概率吗？

 

knew or should have known.

The property record is public.  The easement is on the public record. You should have done your research when you made the offer.  It's the standard of "knew or should have known".  

Don't blame your lawyer.  You have no case.  Either proceed to close or lose your deposit.   

It doesn't matter if you hire the best lawyer in the country.  You have zero chance to get your deposit back. 

要怎么大的后院做什么用？不能盖房，那养鸡可不可以？现在美国的鸡蛋价钱和国内自然灾害时一样，一个鸡蛋50分！

稍安勿躁，这是我的想法

您是第一次买房嘛？这个房子是自住嘛？

如果是自住，也不可能去把这个地分开再建房子。那么，一片草坪只要自己可以使用，那个sewer在地下，我觉得没啥问题。

所以，这个EASEMENT对你来说，是惊吓更多于你预期的损失吧。

买房子是图开心的，住着舒心，你买这个房子，不会就是因为后院大吧。其他的location，房型啥的呢？如果这样，冷静几天，不要动则毁约，或打官司。

 

 

笑死了。就这样，我家已经断蛋一周了。上周我老公去Costco，去迟了，没鸡蛋了。

我这里靠四口一次限买两盒。刚来美国时，一打鸡蛋89分。

谢谢柠檬回复。

我现在不想退掉，是想要回一些赔偿。

我律师告诉我下次我卖房的时候必须跟买家披露这个easement，而这次卖家经济并没有披露。我觉得影响了我对这个房子卖价的估计，换句话说，我付出了更高的价格。

有道理！就是减去65尺，也有235. 而且那65尺也许可以种花什么的？

你去问你们州有没有要求disclosure of easement

不知道你在哪个州，各州duty of disclosure不一样。为什么你必须disclose而对方不必须disclose？如果州法要求你disclose，那么也应该要求对方disclose。

 

谢谢建议！

这个房子是买了来投资的，想先出租，卖的时候再看。想着这么大的后院也许有加建的可能，当然加建也需要permit很多麻烦事，只能到时候再说，但总感觉这横在那的easement多少限制了这个可能性。

我觉得她就算告估计也难。我们州，遗产房不需要disclosure。就算需要，继承人说自己不知道就行了。为了这点钱去折腾，

不值得。

嗯，是的，所以觉得也不用退掉了，毕竟还有1百多尺能用

我们这里有输油管的easement

50米宽，绵延几千里，从德州一直到纽约的Colonial Pipeline。

上面可以有停车场，足球场，社区菜地，或者就是空着。输油管公司定时来割草，杜绝树木长出来。冬天小孩去那里坡上滑雪橇。

我幻想我可以在自己车库里面养一匹马，时不时地去easement上跑马。不过天天铲马粪却也很讨厌。

可能他律师没有解释清楚，或者他听不进去

我们是要求必须disclose，但就像你说的，这个是遗产房，就比较复杂了。。。

加建太难了。后院是临街可能还好说。不是，还要开一条大的driveway，从前院进去。太麻烦了。

过不久就要像中国80年代一样，发鸡蛋票了！

加建基本上不可能，是你自己幻想。

就算一大片地，加建需要subdivide，需要去做zoning variance。批下来的可能性不大。

你，，还是老老实实在家种酸果，到坛子里砸人吧。

我下个月去上马术课了。

听说女人特别喜欢骑马。The Beauty and The Beast

哈哈，我算是一眼就看中了这个大院子，你这一下子就砸灭我的幻想了

这样说来，我应该去骑

大老虎。

这房子后院靠着一条小河，所以河边还有35尺的easement，不过那个我就不在乎了

看看能不能让对方降点价？有点easement问题也不大，上面养鸡种菜照样可以做。

大院子一般是无奈，要么有化粪池，要么有easement。

也是两周没吃鸡蛋了，附近走得到的店晚一点就没了

要开车去 Costco，都是两周去一次。上次去转了一圈忘了买鸡蛋，只能忍一忍了

这遗产房比市场价低多少？你买来是投资还是自住？自住自己喜欢就可以，sewer easement 不怎么影响自住房的价值。

投资就是做加减法。做得过就买，做不过就放弃。因为遗产房有个折扣，把这账也算算。deposit是多少？因为退出这部分会损失，也该计入加减法。

作为投资房，若在买房过程中不符合投资预期，不要就坚决不要，及时止损长期是赢。

在买房过程中放弃交易的事不少人都干过，我也一样。所以，到后来下offer的时候，就知道如何保护自己，加一些尽可能能拿回押金的条件。

最后，争取要回的几千与你想去打官司的几千不能画等号，而是该相加，总和是你的损失。这个=+号人在气头上很容易犯迷糊，冷静地想想，再做决定。

I don't think you should have concerns, you like the

Large yard property just buy it and close the escrow.

However, if you don't like the house, and want to cancel the deal, you should do nothing and let the time pass. 最坏的情况是你损失你的deposit. You and the seller are still under contract, without your signature to cancel the contract, the escrow will not release your deposit to seller, and also the seller can't sell to others, (maybe foerever if you are not cancel). 一般这种情况下，卖方比买方更着急，都会退还定金。

更坏的情况，上了法庭，如果判你必须买这房子，also just let the time pass, you still under contract. 二十年后，房子大大增值，你你的合同价still the same. You even can also put a lien on the house to give the seller more pressure.

作为卖家，我遇到过几次买家反悔，我都是签字退钱，move on. 不确定性是投资者的大忌。

 

的确，前后院占地和屋子的面积比例不合常规时，大多有使用限制。

买这样的房子要警惕，下面有化粪池，油罐，水管，维修井，废弃的设备等，都是麻烦事。

发现矿藏或油田是小概率事件，在数学上，概率小于某个范围，就属于不可能事件。

这种院子对于我喜欢种花的人来说，真是太合适了，靠河那里种些Native Plants。靠房子近的种些花。

若合同上有不按时closing，按天罚款呢？会不会让自己越陷越深？

地产买卖合同很少有这种霸王条款。银行不按时放款的情况80%以上

如果有罚款条款，reading the contract, doing the calculation, assessing the risk based on the rate (just thinking you get the loan from bank) and future property appreciation.

在折扣房（遗产房，银行房）里，却很常见，几乎每次都有这样的不公平条款。

这种big discount情况下，买方应该乐意close, 因为已经获利了。

嗯。这种能收几千上万deposit的房，我估摸折扣比较大，所以条款是对卖家有利。否则，按现在的市场行情，一两千押金而已。

不在房市火热人口暴涨的地方，加建是不要考虑的。

是的，这次算是有个教训，也是涨了经验了。

的确，加建的投入产出比不一定划算。

谢谢建议。赞Just let the time pass,一看就是久经沙场啊，可惜我觉得都不是我个人能承受的选择。

是的，几千赔偿就不值得折腾了。

谢谢守月。通过这次我也反省了下以后买房前确实应该多做功课，给自己尽量多的条件拿回定金，有更多的回旋余地。

谢谢大家的建议！我打算认怂了，正常交接。

房子虽然是遗产房，卖价算是略低于市场价，那一片这种房型不经常出，整体来讲房子还是不错的。订金也交了几万，所以算算这个经济账，怂吧。没占着便宜也不算吃大亏。真是长经验的一次。以前投资的都是刚需小三房，唯独这次算是破了例，将来出手客户群体也可能受限，这算是投资的不确定性。不过这后院我都一见倾心了，也许将来也能碰到合适的买家呢。

已经让律师去试试谈价，估计戏不大。

特别棒的想法，就是热爱生活的人：）！

你们的代理应该告诉你们。 这是你们这边应做的功课

等close 后，一年内你都可以维权，看看是你们代理没有发现还是对方可以隐瞒实情。 你可以告该告的人。

更新一下最终的进展：在close最后一天，律师帮我们要回了两万块赔偿。

也做好了没有任何赔偿情况下正常交接的准备，律师一直在跟对方律师沟通，最后一天卖家做了让步。

第一次经历这种纠纷，感觉博弈的过程还挺有趣，不到最后一刻谁也定不出输赢，能争取的尽量争取，尽人事，听天命。