请教大家2个问题：

1）5年前现金买的出租房，当时打算给大娃工作后自住，deed上是50/50，但大娃毕业后去外州了。这几年都是我收房租，我名下报税，现在想在deed上去掉我的名字，全部交给娃。 比如转交日期为01JUL2023，我明年怎么报这房子税？大娃又怎么报这房子税？

2）小娃2年前自己贷款买了小公寓，因为娃读书，没有收入，我帮娃出首付并cosigned 贷款，利率2.65%。明年娃毕业，我想留着出租, deed也是50/50。但娃毕业后工资不高，想在工作地方买房，贷款能力有限。怎么样我可以保留这个贷款，让娃free out from the loan?

 

谢谢！

报税菜鸟的简单想法。

1，你quit claim肯定没问题。报税不知道，我的理解是没有交易，你报0，但你大娃在卖房时，要按5年前的买入价交增值税。

2, 你二娃也quit claim,你去银行办理承担全部贷款（假设你合格），但你需要在5年内把你二娃的名字再加回来（过期会失效），到未来某个时候，你再从你二娃的房里quit claim，这房就完全属于他的了。

特别提示，我是报税菜鸟，肯定不保证对，斗胆回答只是因为我也想学习。

谢谢！

1）卖房时，大娃除了付5年前买的增值税，还付前5年的折旧费？

2）我问问我贷款银行，这听上去是我想要的。我可以拿回这房，不用还给娃，二娃明年自己买。

按我的理解，若作为一家人，是的，若只是partnership, 可能要你清算一半的折旧费。我分不清IRS如何区分它们。

大娃3年前就工作独立报税了，可能我要报这5年多来一半的折旧？谢谢！

唉，可惜我也分不清，听着是两个独立报税人合伙买房。奇怪，这老半天我回来一看，居然没有懂的人出来说话，估计都忙着报税呢。

自己顶以下: 税和贷款的问题。 请懂的人帮忙看看，谢谢任何建议！

谢谢你的inputs! 看来我人气太差了 ：-（

真是自添麻烦，别的父母还是前仆后继地单相思的给孩子买房。

1.  把一半房子赠与老大

作为赠与者（donor)，你把一半房子赠与给老大，不用交gift tax。只要填3920表从遗产税免税额里面扣就可以了。当然遗产税免税额现在是一千万一人，以后是不是这个数额谁也不知道。

作为被赠与者，老大接受这一半房产，他也同样接受这一半房产的cost basis。以后他卖房报税，增值税的算法就是这个房子本来买来的价钱成本。

2. 老二把一半房产赠与给你。

税务上和赠与老大的算法一样。关键是如何保住2.65%的贷款。

因为一般房主换人要trigger due on sale.  但是联邦法律定义了due on sale 的exception，see https://www.law.cornell.edu/uscode/text/12/1701j-3  如果看不懂法律原文，自己google 一下 "due on sale exception".  然后再和银行联系，估计可以保住这个贷款。

 

谢谢！ 1）5年来的折旧需要split吗？ 2）due on sale 的exception，这2个方法也许可以？

(6) a transfer where the spouse or children of the borrower become an owner of the property; (8) a transfer into an inter vivos trust in which the borrower is and remains a beneficiary and which does not relate to a transfer of rights of occupancy in the property; or

确实是自添麻烦， 当时只是试着帮孩子。希望其他父母吸起我的教训！

折旧都送给小孩，小孩以后要替你付recapture

如果看不懂以下这个link，自己google “deprecation recapture on gifted property" 然后找更通俗的解释。

https://answerconnect.cch.com/contents-document/mtg01846d16567b581000ac4800237de5959c05d/disposition-of-depreciable-property-by-gift-or-death

 

关于due on sale exception，我认为你和老二是符合的。但是我的意见不算数，你要去给银行打电话问然后他们给你表格填。

 

 

自家孩子不用分得辣么清吧，deed和loan是两个分开的概念，deed 用TIC

tenant in common，如果你在加州。

 

1. 你可以1%，几乎不影响报税，你大娃99%，跟100%拥有没啥区别。

2.倒过来就是了，你99%或90%， 老二相应1%或10%，这样 loan也保住着，不用跟银行商量。

 

不过干嘛这么折腾？老大工资高能抵税？老二反过来？再小也能抵一点吧。

如果是为了老二再贷款买房，贷款额度有限的话，那他的名字就没办法保留在title上，银行也不会留着这个loan。

如果是这样的话，唯一能保留原来loan的办法是，

你还得cosign他下一个房子，老二留在这个房子的title里。

绑在一起能解开，但得看时机，1是孩子工资高，2是利息低。

谢谢！大娃的问题清楚了；刚问贷款代理，二娃贷款不能直接给我，也许是没有费用，不愿做？但告诉我一方法，明年二娃贷款不影响。

谢谢！大娃越来越独立，想完全分开； 二娃的deed也许可以我99%/娃1%，但怕贷款不让，因为娃当时是申请人。

好复杂！经验是应该让孩子从开始就单独持有房子？

但孩子那时贷款能力不足怎么办呢？虽然可以父母出首付。

除非价位和利率低，否则不值。等娃有能力了再买房，或者父母送更多的首付，娃独立贷款。

是，京可能家长付首付，剩下的让孩子负担月付，如果孩子信用分够高，家长稍微多付点首付，应该可以了。

第一个房子不要买太大太高级吧？能用，方便安全，生活不用操心，能时间用于工作和社交就行了。

学习了！谢谢！让孩子自己独立贷款。