前几天网友cublai提到的卖房报税问题，是理解美国税法非常好的一个案例，我自己以前也有理解不正确的地方，这是网友cublai的原帖：
求教一个卖房depreciation recapture的问题
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为方便说明，先节选我以前写的文章“合理利用被动损失”中的一段：
在1986年税改之前，美国税法还没有把主动收入和被动收入分开，它们之间可以相互抵消，地主们可以任意从工资收入中减掉各种各样出租房的费用。比如如果你一年中有100万的工资收入，你只要买个大而破的物业，花100万元装修，就完全可以抵消掉100万的其他收入。所以当时，地产是富豪们避税的一个工具，有些富豪投资房产仅仅是为了避税，而不是真正想在地产上有所作为。
1986的税改堵住了这个漏洞，断掉了富豪们纯粹用房产避税的这条路子。税改把收入分为三类：
基本可以这样理解，税改前只有一个篮子，收入和损失可以相互抵消。税改后变成三个独立的篮子，只有同一个篮子里的收入和损失才可以相互抵消，一般情况下不准跨篮抵消，主动收入只能抵消主动损失，投资收入只能抵消投资损失，被动收入只能抵消被动损失。
我简单总结一下网友的情况，他卖房时：
1）有10万的总利润：其中3 万的long term capital gain； 7万的Unrecaptured Section 1250 Gain（通常所说的depreciation recapture，尽管depreciation recapture另有它意）。Unrecaptured Section 1250 Gain尽管是普通税率但不超过25%，但在类别上属于capital gain。所以这10万都属于capital gain，也就是属于Portfolio Income。
2）7万的Suspended Passive Loss
3）另外， 还有10万的股票损失，也属于Portfolio Income。
所以，1）和3）相互抵消，属于同篮抵消，这合情合理。
现在来说说Suspended Passive Loss是个什么东东。
Suspended Passive Loss，也叫Disallowed Passive Loss，或者Passive Loss Carryover。 我们知道，当地主，有些年份真会有租金损失，有的年份尽管可能是盈利的，但是一减去折旧，也就变成损失了，这个损失属于Passive Loss。记住前面提到的同篮抵消，如果有Passive Income， 当然可以抵消，但如果抵消不掉，也不会浪费了，而是可以无限地带到下一年，用来抵消未来年份的Passive Income，这个无法抵消的损失就是Suspended Passive Loss。
尽管我们前面提到，一般情况下不能跨篮抵消，但卖房子恰好就不属于一般情况。税法明文规定，卖房子后，Suspended Passive Loss会被释放，用来抵消普通收入。所以，网友的7万的Suspended Passive Loss可以抵消当年的普通收入。
所以， 最终，1）和 3）抵消，7万用来抵消普通收入，也正是TurboTax中得到的结果， 看来TurboTax英明啊！
我以前一直以为Suspended Passive Loss是可以抵消卖房的capital gain，现在看来是我错了，是可以抵消普通收入的，更好。
由此得到两点启示：
1) 像用TurboTax等软件报税，只要输入正确，结果应该是正确的，若我们的理解有之有差异，基本是我们错的。
2) Suspended Passive Loss最终不会浪费掉。有些同学以为房租利润已经是负的了，干脆就不折旧了，那是错误的。另外，Suspended Passive Loss必须要一直carry下去，直到被后来年份的租金利润抵消掉， 或者留到最后卖房子时，不能中间漏报。就像你背着个包赶路，必须要一直背下去，如果你中途把它给扔掉了，那你到终点的时候还想找包里的东西，就不可能了。如果你一直用同样的报税软件，每年会自动import 上一年的记录，上一年的 Suspended Passive Loss记录就应该自动存在了，但如果你换软件，或者换CPA，必须记住把上一年的Suspended Passive Loss给输入进去。
（注： 非CPA，若又理解错误，欢迎指正！）
建宁 2023/2/22
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参考文章：
1. 合理利用被动损失
2. 美国四种税率的个人收入税收计算
他们的cost base step up.
因为他前几年disallowed loss 70k 现在都可以用了，抵了100k 的买房利润，30k 的长期利得是零税率
不过我这个题挺有意思的， 多选题
每个出租房都要记录历年的profit/loss和折旧，最后卖房的时候只和自己的历史单算。
是并在一起算的。其实只要follow the instructions, it will be the same results. 我报过这种情况，当时都是自己算的。去年开始用TurboTax, 确实省事一点。主要是可以 efile
two steps:
1. Figure out Property's Basis
2. What should I do if I didn’t take depreciation on my rental property?
这房子我父母二十多年前买的，再减去折旧的，加上装修的只剩几万adjust basis了。这几万分开27。5年折旧太少了。不过蚊子虽小也是肉，我会叫CPA再帮我看看
美国遗产房和赠与房的税收问题
前几天网友cublai提到的卖房报税问题，是理解美国税法非常好的一个案例，我自己以前也有理解不正确的地方，这是网友cublai的原帖：
求教一个卖房depreciation recapture的问题
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为方便说明，先节选我以前写的文章“合理利用被动损失”中的一段：
在1986年税改之前，美国税法还没有把主动收入和被动收入分开，它们之间可以相互抵消，地主们可以任意从工资收入中减掉各种各样出租房的费用。比如如果你一年中有100万的工资收入，你只要买个大而破的物业，花100万元装修，就完全可以抵消掉100万的其他收入。所以当时，地产是富豪们避税的一个工具，有些富豪投资房产仅仅是为了避税，而不是真正想在地产上有所作为。
1986的税改堵住了这个漏洞，断掉了富豪们纯粹用房产避税的这条路子。税改把收入分为三类：
Active Income/Loss (主动收入/损失): 公司工作等的收入 Portfolio Income/Loss(投资收入/损失)：投资股票等的收入 Passive Income/Loss(被动收入/损失)基本可以这样理解，税改前只有一个篮子，收入和损失可以相互抵消。税改后变成三个独立的篮子，只有同一个篮子里的收入和损失才可以相互抵消，一般情况下不准跨篮抵消，主动收入只能抵消主动损失，投资收入只能抵消投资损失，被动收入只能抵消被动损失。
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我简单总结一下网友的情况，他卖房时：
1）有10万的总利润：其中3 万的long term capital gain； 7万的Unrecaptured Section 1250 Gain（通常所说的depreciation recapture，尽管depreciation recapture另有它意）。Unrecaptured Section 1250 Gain尽管是普通税率但不超过25%，但在类别上属于capital gain。所以这10万都属于capital gain，也就是属于Portfolio Income。
2）7万的Suspended Passive Loss
3）另外， 还有10万的股票损失，也属于Portfolio Income。
所以，1）和3）相互抵消，属于同篮抵消，这合情合理。
现在来说说Suspended Passive Loss是个什么东东。
Suspended Passive Loss，也叫Disallowed Passive Loss，或者Passive Loss Carryover。 我们知道，当地主，有些年份真会有租金损失，有的年份尽管可能是盈利的，但是一减去折旧，也就变成损失了，这个损失属于Passive Loss。记住前面提到的同篮抵消，如果有Passive Income， 当然可以抵消，但如果抵消不掉，也不会浪费了，而是可以无限地带到下一年，用来抵消未来年份的Passive Income，这个无法抵消的损失就是Suspended Passive Loss。
尽管我们前面提到，一般情况下不能跨篮抵消，但卖房子恰好就不属于一般情况。税法明文规定，卖房子后，Suspended Passive Loss会被释放，用来抵消普通收入。所以，网友的7万的Suspended Passive Loss可以抵消当年的普通收入。
所以， 最终，1）和 3）抵消，7万用来抵消普通收入，也正是TurboTax中得到的结果， 看来TurboTax英明啊！
我以前一直以为Suspended Passive Loss是可以抵消卖房的capital gain，现在看来是我错了，是可以抵消普通收入的，更好。
由此得到两点启示：
1) 像用TurboTax等软件报税，只要输入正确，结果应该是正确的，若我们的理解有之有差异，基本是我们错的。
2) Suspended Passive Loss最终不会浪费掉。有些同学以为房租利润已经是负的了，干脆就不折旧了，那是错误的。另外，Suspended Passive Loss必须要一直carry下去，直到被后来年份的租金利润抵消掉， 或者留到最后卖房子时，不能中间漏报。就像你背着个包赶路，必须要一直背下去，如果你中途把它给扔掉了，那你到终点的时候还想找包里的东西，就不可能了。如果你一直用同样的报税软件，每年会自动import 上一年的记录，上一年的 Suspended Passive Loss记录就应该自动存在了，但如果你换软件，或者换CPA，必须记住把上一年的Suspended Passive Loss给输入进去。
（注： 非CPA，若又理解错误，欢迎指正！）
建宁 2023/2/22
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参考文章：
1. 合理利用被动损失
2. 美国四种税率的个人收入税收计算
他们的cost base step up.
因为他前几年disallowed loss 70k 现在都可以用了，抵了100k 的买房利润，30k 的长期利得是零税率
不过我这个题挺有意思的， 多选题
每个出租房都要记录历年的profit/loss和折旧，最后卖房的时候只和自己的历史单算。
是并在一起算的。其实只要follow the instructions, it will be the same results. 我报过这种情况，当时都是自己算的。去年开始用TurboTax, 确实省事一点。主要是可以 efile
two steps:
1. Figure out Property's Basis
2. What should I do if I didn’t take depreciation on my rental property?
这房子我父母二十多年前买的，再减去折旧的，加上装修的只剩几万adjust basis了。这几万分开27。5年折旧太少了。不过蚊子虽小也是肉，我会叫CPA再帮我看看
美国遗产房和赠与房的税收问题