昨天做了点功课，发现本地40万左右的房子租金差不多3000. 我一个70万的房子，租4000左右还老租不出去，性价比太差了！不知道是因为目前是淡季，还是说这个价位的房子就是不好租？是不是换两个便宜的房子更好出租些？
卖掉的中介费就好几万；卖之前修理费，买两套的修理费又好几万；三套房空置好几万；多一个房客管理成本风险成本好几万。
血亏。
所以可以买，不要卖。
是否看重租金现金流，若是，假设大房与小房增值差不多，还是换成两个小房更佳。
再说代价：
若70万的房是由自住转出租，这换的代价只是早与晚而已。若是当初买来做出租，投资时不太懂，把这笔费用当成学费看待，就不算白花了。
在不交税的前提下，你可能要损失70万的10%或更多才能换成两个小房，而在需要交税的前提下，你需要在短时间内找到两个适合的小房做1031-exchange。总之，换是正确的，可不是件容易的事，代价不小。
如果你只打算持有三五年，更看重增值看轻租金现金流，大房增值好，其实也不必折腾。
这种思考过程我经历过，完全明白内中道理和痛苦，不过，我选择了换。
It does make sense to do 1031 exchange because the cash flow is not good. But it is the only a few SFH in my portfilio, for deversity reason, I will keep it.
想着留着退休以后有一些额外的收入。但是也不想像版上的地主们一样扩大规模，因为本身是怕麻烦的主。这个是自住房转出租的白玉房，租客还都比较decent，所以还能handle。
买来卖去，就是交钱给agent，交税给政府。
照现在这个通胀速度，到卖的时候交增值税是免不了的。
好麻烦！
我自己2m的房子租7000，1。5米的房子租5000 是不是比你惨多了？但是2米的房子买的时候90万，1，5米的房子80万买的，2020做的ref利率只有2.9%，月付不过3000，所以我也不卖就是做HELOC拿出钱来买房子
买卖房子交易成本太高，再加上重新贷款买个小房子月付也不少，没有必要。
昨天做了点功课，发现本地40万左右的房子租金差不多3000. 我一个70万的房子，租4000左右还老租不出去，性价比太差了！不知道是因为目前是淡季，还是说这个价位的房子就是不好租？是不是换两个便宜的房子更好出租些？
卖掉的中介费就好几万；卖之前修理费，买两套的修理费又好几万；三套房空置好几万；多一个房客管理成本风险成本好几万。
血亏。
所以可以买，不要卖。
是否看重租金现金流，若是，假设大房与小房增值差不多，还是换成两个小房更佳。
再说代价：
若70万的房是由自住转出租，这换的代价只是早与晚而已。若是当初买来做出租，投资时不太懂，把这笔费用当成学费看待，就不算白花了。
在不交税的前提下，你可能要损失70万的10%或更多才能换成两个小房，而在需要交税的前提下，你需要在短时间内找到两个适合的小房做1031-exchange。总之，换是正确的，可不是件容易的事，代价不小。
如果你只打算持有三五年，更看重增值看轻租金现金流，大房增值好，其实也不必折腾。
这种思考过程我经历过，完全明白内中道理和痛苦，不过，我选择了换。
It does make sense to do 1031 exchange because the cash flow is not good. But it is the only a few SFH in my portfilio, for deversity reason, I will keep it.
想着留着退休以后有一些额外的收入。但是也不想像版上的地主们一样扩大规模，因为本身是怕麻烦的主。这个是自住房转出租的白玉房，租客还都比较decent，所以还能handle。
买来卖去，就是交钱给agent，交税给政府。
照现在这个通胀速度，到卖的时候交增值税是免不了的。
好麻烦！
我自己2m的房子租7000，1。5米的房子租5000 是不是比你惨多了？但是2米的房子买的时候90万，1，5米的房子80万买的，2020做的ref利率只有2.9%，月付不过3000，所以我也不卖就是做HELOC拿出钱来买房子
买卖房子交易成本太高，再加上重新贷款买个小房子月付也不少，没有必要。