2022年好像什么也没有买，没有买新的投资房，没有买新的股票。主要的精力都花在不断地复盘，不断地学习上了。下面是主要的收获：
然而，我的胆子大，有与陌生人打交道的兴趣。结果，我就把管理的工作就接过来了。在德国每个城市都有业主协会，每年仅支付低于100欧的会费就可得到与出租有关的各种咨询和法律服务。我的感觉是，如果把出租当成是一门小生意来做的话（就像您一直强调的），端正态度，是可以赶鸭子上架的。想想当年巴菲特也在投资初期投资投成了股东，不得不主动参与企业的日常管理，并取得了好的收获，为今后的投资生涯提供了第一手的企业运行的经验，就也有一种“天将降大任于斯人“的感觉。呵呵！
我们房东10年今年第一次尝试卖房，体会到了房产为什么叫不-动-产，不像股票敲敲键盘秒变现，而且现在已是乱世，身处是非地，只能且行且看。
你看看这个论坛里发财的，大财，小财。。。都是走投无路亡命之徒一样开始的原始积累，第一年开始就敢买10个房那样。。。然后就学到经验和教训，充满信心的起家了。。。
考虑太多，畏手畏脚，这是读书太多的人的投资时候的最大弱点，对于投资是致命的
投资就是赚钱，千万别把投资变成思考人生的机会
那时候房价便宜，利息便宜，贷款容易。。。
投坛现在最得意的整天聊天的地主们，很多都是那时候不怕死买的房
也借这个机会表达一下我的感激。
首先，我对德国了解非常有限，提供的信息仅供参考。我的背景，在美国上的计算机研究生，在华尔街工作了大概十年，我和我的家庭来德国定居十一年了，所以我对美国的了解其实比对德国的了解要多一些。但我对美国房地产的了解是从读您和这个论坛的文章得来的。我在来德国之前对投资股票和房地产一窍不通。
2013年在慕尼黑买的自住房，那时房价在经历2008年金融风暴后刚刚开始抬头，首付40%，固定利率10年2.5%。这里的自住房首付一般是要求在20%以上，绝大多数是10年和15年定期。我们是第一次买房，非常保守。另外，还要注意的是，德国的房价在过去的几十年非常稳定，基本没有受金融风暴的影响。
2018年买入第一个投资房，零首付，固定利率10年1.2%。随后又以零首付投资了几个，固定利率约0.9%。这里的房价在2012至2022底大约升了一倍多一点。目前的房贷利率大概为3.7%。
我的感受是，德国的房地产市场和美国的房地产市场是完全不同的市场。自由资本主义和有钱人在这里是受鄙视的，同时，通过对民生必需的住房进行投资获利是受政策和道德的约束的。
这里的很多政策都引导大家对房地产进行长期投资。比如，这里的投资房在10年内买卖需要交40%的投机稅，只有在持有10年才是100%免税的，自住房3年。银行对贷款发放非常保守，基本上要求10年和15年的固定利率。同时这里不提供超过20年的贷款。当然，我们可以用一种叫"Bausparvertrag"的贷款合同无限期地锁定利率在1.5%左右的远期贷款合同，比如说，我们通过在当前10年贷款合同到期前在“Bausparvertrag“账户里存入45%的贷款额度，那么在十年后就可以继续以超低利率贷出另外55%的贷款额度。我的感觉是，Bausparvertrag就是中国国内的贷款公积金。
慕尼黑的房地产市场在经历10年的牛市后终于在2022年夏天开始横盘，高利率是主要的原因。基于现在的房价和利率水平，普通的工薪阶层是负担不起的。但是由于10%左右的通货膨胀率，工薪阶层的工资上涨幅度会与通货膨胀率持平，房租也水涨船高，可能在将来达到一个新的平衡。
我本人觉得慕尼黑的长期房地产投资是这里有稳定收入的双职工家庭最好的投资手段。当然，做好债务和风险管理是大前提。
当然，这是基于我对今后相当长的阶段是高通胀（4%以上）的预期。如果最后证明是低通胀，低增长的时代，那么其实我们赚的就是房租收入而已，收益会很普通，那您是对的。
但可以避免美式的财富巨大分化
如果您投资的目的就是赚钱，其他的考量可以放在一边，那您一定是对的。每个人看到的世界是不一样的，因为每个人看到的是自己眼中的世界。我就是一个投资小白，从小对钱没有兴趣，只是糊里糊涂地学习，然后工作，这样每个月能领到薪水，从没有觉得自己需要在工作外赚钱。但因为偶然的原生家庭变故，突然觉得自己需要赚些钱，来解决一些需要钱来解决的问题。在投资的过程中，虽然也曾经为收益的好坏患得患失，或许将来还会患得患失，但慢慢发现自己除了需要这钱去解决一些问题，自己其实对钱本身并不感兴趣。反而，在进入投资世界之后，意外的发现这个世界其实非常有意思，很多没有相通的问题也想通了，很多不理解的人也理解了。
我也期待您的更多分享。
可以实现？
我觉得是可能是一直处于被管理的角色，没有其管理者类似的生活场景和工作经历，或者没有慧根。投资和经营都属于艺术类的范畴，学习要靠悟，或者要有实际的需要和问题，就是能用得上。别人的心得体会和人生哲学，只有自己用得上，或者感兴趣但百思不得其解，然后突然读过的文字在脑海中冒了出来，引起了共鸣，俨然成了自己的感悟，才是开始懂了，然后可以在实践中不停地内在话，变成自己的东西。
我目前的兴趣点是在投资，不是经营，所以我更多地找巴菲特和芒格的书读，乐此不疲。共勉。
没钱不是好事，太有钱其实也不是好事，可惜明白这一点的人太少。呵呵！
（不是针对你，不认识你这ID，泛泛而谈）
我试着分享我的想法，您就当是我在灌水，不喜就请飘过。
我最初投资的动力是基于我要赚工资以外的被动收入的实际需要，不是为了财务自由，原因就不赘述了。我家的自住房正好买在新一轮牛市（慕尼黑）的起点，所以，在我们将近付完房贷是自住房将近升值了80%。我当时是一个投资小白，大部分的时间都花在学德语和工作上。由于手头开始又有了闲钱，就开始不停地寻找投资的机会。
这个论坛是让我开了眼界，特别是老朽的博客，我是刚开始什么也读不懂，然后读了贝版的博客，开始读“富爸爸和穷爸爸”，突然有一天明白了富人的现金流的游戏，这也是自由资本的底层赚钱逻辑。然后回到老朽和如山的博客，还是读不懂，但我可以拿出小镇做题家的功夫，一字一字地抄，抄到懂为止。当然，当时我以为懂了，其实，我还是没有懂，特别是对债务和风险管理的部分。
这个过程最大的收获是，让我明白了资本投资的底层逻辑，同时盲目的相信房地产投资是一条可行之路。房地产投资的最大好处就是，只要你有稳定和合理的租金收入，不管你买到多高的高价，你都用时间来弥补你的试错成本。也就是说，房地产的投资是典型的风险和收益不对称的交易，它的风险是可控的，但收益是理论上无限的。这样的投资，只要我们能控制风险，赔钱的概率是很低的。
明白了这样的底层逻辑，同时明白你的风险在什么地方，如何避免，我们就可以大胆投资了。
每个国家，每个城市，每个村的房地产市场是不一样的，在我眼中，没有什么德国房地产市场的概念，只有慕尼黑，甚至只有我们这个县的房地产市场。在开始的时候，我们只需关心就近的市场。了解其房价，户型，租金，不停地看房子，最好看到一旦市场出现一个新的房源，告诉你地址，通过谷歌地图您就能对这个房子大概的情况了如指掌，那就没有人能够忽悠您了。您就自然而然会知道这个房子可不可以买，有多少收益。
我不能告诉您，用25%的首付在慕尼黑，买多少个房子可以实现多少的收益。其实我说了您也不会信，为什么？因为那是您的钱，您需要自己做主，我不会替人理财，也不会提供理财建议。但如果是我自己的钱，我知道问什么问题，我知道怎么投资可以实现我的目标。
投资是有很大的风险的，我接触的大部分人，智商都很高，但一投资就赔钱。其实，如果您不投资，您可能比大部分的人都幸运了。所以，大多数的德国人都把钱存银行的定期。我觉得德国人是世界上对投资理财最理智的人，也是最成功的人。我们要小心那些鼓吹投资理财的人，特别是各种银行提供的统计数据，表明您因为没有投资理财损失了多少收益。那些人是习惯性的鄙视那些不愿意当韭菜的人。
如果您的认知没有达到投资的要求，（我之所以这么认为，是因为您问了这个问题，可能是我的误解，请勿怪！）一定要谨慎。通货膨胀的危害远远没有乱投资可能对您的危害大。
淡定是一种态度，一种修为，也受环境的影响。羡慕不来的。暴富就更羡慕不来了。
泛泛而谈，三人行必有我师。我觉得大家赞的是别人的信息分享，经验总结，观点探讨，角度分析，乃至人生感悟。没什么来这里就是为了追星。
投资有风险，大财靠命，这些道理都懂的吧。
估计德国可以买的地方也就是慕尼黑和柏林。您这么努力，掏粪十年租金净收入应该能超过工资了，多种收入心里踏实
任何事情都有两面性。德国有保护租户的各种法律法规，但同时有保护地主合法权益的法律法规。保护租户的利益其实就是保护地主的利益，因为从长远来讲，地主的收益最终来自租户交的房租，租户是为地主打工的。至于有没有赚，赚多少，取决于很多方面，我很难在这儿解释，但我知道我不会少赚，否则我会投资收益和风险更合适的标的。房地产的特点是，您可以基本上用银行的钱来购置好的资产，同时承受较小的风险。我觉得它挺适合我们这样的双职工家庭的。
但每个双职工家庭的情况也不一样，需要具体的问题具体分析。共勉！
2022年好像什么也没有买，没有买新的投资房，没有买新的股票。主要的精力都花在不断地复盘，不断地学习上了。下面是主要的收获：
对投资房的日常管理有了很大的信心。从去年开始发生了租户和邻居闹矛盾，互相报复；还有租户因为收入原因长期欠租。通过协调和咨询，明白租户和邻居的矛盾属于他们之间的民事纠纷，房东没有介入的义务。欠租的租户也在年末一次将欠费一次还清。通过这些事，也真正体会了投资房并不是完全的被动投资，而是一门小生意的说法。与租户的互动也是一场人生的修炼，要学会善待他人。在租户没有履行合同义务的时候，要保持冷静，友好，客观的态度，了解其实际困难，一起找出解决的方案。切记不要只从自己的利益出发，做出损害和租户的互信的事。按照查理芒格的处事原则，在判断一件事是不是可以做，不是仅仅看这件事违法不违法，而是假设这件事如果在报纸上公布与众时，会不会符合公允，能不能让自己的邻居，甚至自己的敌人也同意自己的做法。坚持最高的道德标准，建立自己的最高信誉，用自己能够达到的最大的善行对待他人。好信誉是一个人最好的通行证。 对债务和投资的风险管理有了更深的了解。适度的债务可以帮自己买到超出自己现有资金无法支付的资产，但同时也限制了自己的选择。确实，正如圣经里所说的，债务人是债权人的奴隶。例如，因为必须每月付房贷，所以每月必须收到租户的房租，一旦租户因为各种各样的原因无法支付房租，作为房东必须自己垫付房租，由此产生的经济压力会对房东与租户的关系上造成压力，不利于事情的解决。这个时候，如果房东有足够的现金储备或欠租保险，那么他将可以从容的与租客沟通，达成双方都可以接受的解决方案。总的来说，正现金流的投资房需要的现金储备要少，房东可以对租户更宽容。所以，我的下一步的理财计划就是把总的投资房做成正现金流。 对今后的投资方向有了更清晰的认识。投资房确实能带来更大的，更稳定的收益，但这是必须基于有一定的房贷的前提下的。房贷成就了高收益，但同时限制了自己的人生选择。将来的十年，二十年，会发生什么，没有谁知道。特别是这个世界已经进入了上个经济周期的末端，黑天鹅事件会频繁发生，拥有一定的选择可能是必须的。所以，我觉得有必要在现有投资房实现正现金流后，将主要投资转向对股票指数和债券指数基金的定投。毕竟股票和债券的长期回报率并不必房地产差，同时它们具有在不确定环境下的灵活性。现在的感觉是，对SPY和DAX指数的定投就是巴菲特价值投资的凡人版。 投资的心态趋于成熟和理智。在刚开始的阶段，对投资房地产和股票有非常强的FOMO心理，总想抓住所有的机会。现在，可以整整一年什么也不做，就是多看看书，多了解自己感兴趣的话题，反而觉得这个过程更有意思。或许，通过投资的过程，了解自己，了解这个世界，才是我真正追求的。更多我的博客文章>>> 我的2022年投资理财总结
然而，我的胆子大，有与陌生人打交道的兴趣。结果，我就把管理的工作就接过来了。在德国每个城市都有业主协会，每年仅支付低于100欧的会费就可得到与出租有关的各种咨询和法律服务。我的感觉是，如果把出租当成是一门小生意来做的话（就像您一直强调的），端正态度，是可以赶鸭子上架的。想想当年巴菲特也在投资初期投资投成了股东，不得不主动参与企业的日常管理，并取得了好的收获，为今后的投资生涯提供了第一手的企业运行的经验，就也有一种“天将降大任于斯人“的感觉。呵呵！
我们房东10年今年第一次尝试卖房，体会到了房产为什么叫不-动-产，不像股票敲敲键盘秒变现，而且现在已是乱世，身处是非地，只能且行且看。
你看看这个论坛里发财的，大财，小财。。。都是走投无路亡命之徒一样开始的原始积累，第一年开始就敢买10个房那样。。。然后就学到经验和教训，充满信心的起家了。。。
考虑太多，畏手畏脚，这是读书太多的人的投资时候的最大弱点，对于投资是致命的
投资就是赚钱，千万别把投资变成思考人生的机会
那时候房价便宜，利息便宜，贷款容易。。。
投坛现在最得意的整天聊天的地主们，很多都是那时候不怕死买的房
也借这个机会表达一下我的感激。
首先，我对德国了解非常有限，提供的信息仅供参考。我的背景，在美国上的计算机研究生，在华尔街工作了大概十年，我和我的家庭来德国定居十一年了，所以我对美国的了解其实比对德国的了解要多一些。但我对美国房地产的了解是从读您和这个论坛的文章得来的。我在来德国之前对投资股票和房地产一窍不通。
2013年在慕尼黑买的自住房，那时房价在经历2008年金融风暴后刚刚开始抬头，首付40%，固定利率10年2.5%。这里的自住房首付一般是要求在20%以上，绝大多数是10年和15年定期。我们是第一次买房，非常保守。另外，还要注意的是，德国的房价在过去的几十年非常稳定，基本没有受金融风暴的影响。
2018年买入第一个投资房，零首付，固定利率10年1.2%。随后又以零首付投资了几个，固定利率约0.9%。这里的房价在2012至2022底大约升了一倍多一点。目前的房贷利率大概为3.7%。
我的感受是，德国的房地产市场和美国的房地产市场是完全不同的市场。自由资本主义和有钱人在这里是受鄙视的，同时，通过对民生必需的住房进行投资获利是受政策和道德的约束的。
这里的很多政策都引导大家对房地产进行长期投资。比如，这里的投资房在10年内买卖需要交40%的投机稅，只有在持有10年才是100%免税的，自住房3年。银行对贷款发放非常保守，基本上要求10年和15年的固定利率。同时这里不提供超过20年的贷款。当然，我们可以用一种叫"Bausparvertrag"的贷款合同无限期地锁定利率在1.5%左右的远期贷款合同，比如说，我们通过在当前10年贷款合同到期前在“Bausparvertrag“账户里存入45%的贷款额度，那么在十年后就可以继续以超低利率贷出另外55%的贷款额度。我的感觉是，Bausparvertrag就是中国国内的贷款公积金。
慕尼黑的房地产市场在经历10年的牛市后终于在2022年夏天开始横盘，高利率是主要的原因。基于现在的房价和利率水平，普通的工薪阶层是负担不起的。但是由于10%左右的通货膨胀率，工薪阶层的工资上涨幅度会与通货膨胀率持平，房租也水涨船高，可能在将来达到一个新的平衡。
我本人觉得慕尼黑的长期房地产投资是这里有稳定收入的双职工家庭最好的投资手段。当然，做好债务和风险管理是大前提。
当然，这是基于我对今后相当长的阶段是高通胀（4%以上）的预期。如果最后证明是低通胀，低增长的时代，那么其实我们赚的就是房租收入而已，收益会很普通，那您是对的。
但可以避免美式的财富巨大分化
如果您投资的目的就是赚钱，其他的考量可以放在一边，那您一定是对的。每个人看到的世界是不一样的，因为每个人看到的是自己眼中的世界。我就是一个投资小白，从小对钱没有兴趣，只是糊里糊涂地学习，然后工作，这样每个月能领到薪水，从没有觉得自己需要在工作外赚钱。但因为偶然的原生家庭变故，突然觉得自己需要赚些钱，来解决一些需要钱来解决的问题。在投资的过程中，虽然也曾经为收益的好坏患得患失，或许将来还会患得患失，但慢慢发现自己除了需要这钱去解决一些问题，自己其实对钱本身并不感兴趣。反而，在进入投资世界之后，意外的发现这个世界其实非常有意思，很多没有相通的问题也想通了，很多不理解的人也理解了。
我也期待您的更多分享。
可以实现？
我觉得是可能是一直处于被管理的角色，没有其管理者类似的生活场景和工作经历，或者没有慧根。投资和经营都属于艺术类的范畴，学习要靠悟，或者要有实际的需要和问题，就是能用得上。别人的心得体会和人生哲学，只有自己用得上，或者感兴趣但百思不得其解，然后突然读过的文字在脑海中冒了出来，引起了共鸣，俨然成了自己的感悟，才是开始懂了，然后可以在实践中不停地内在话，变成自己的东西。
我目前的兴趣点是在投资，不是经营，所以我更多地找巴菲特和芒格的书读，乐此不疲。共勉。
没钱不是好事，太有钱其实也不是好事，可惜明白这一点的人太少。呵呵！
（不是针对你，不认识你这ID，泛泛而谈）
我试着分享我的想法，您就当是我在灌水，不喜就请飘过。
我最初投资的动力是基于我要赚工资以外的被动收入的实际需要，不是为了财务自由，原因就不赘述了。我家的自住房正好买在新一轮牛市（慕尼黑）的起点，所以，在我们将近付完房贷是自住房将近升值了80%。我当时是一个投资小白，大部分的时间都花在学德语和工作上。由于手头开始又有了闲钱，就开始不停地寻找投资的机会。
这个论坛是让我开了眼界，特别是老朽的博客，我是刚开始什么也读不懂，然后读了贝版的博客，开始读“富爸爸和穷爸爸”，突然有一天明白了富人的现金流的游戏，这也是自由资本的底层赚钱逻辑。然后回到老朽和如山的博客，还是读不懂，但我可以拿出小镇做题家的功夫，一字一字地抄，抄到懂为止。当然，当时我以为懂了，其实，我还是没有懂，特别是对债务和风险管理的部分。
这个过程最大的收获是，让我明白了资本投资的底层逻辑，同时盲目的相信房地产投资是一条可行之路。房地产投资的最大好处就是，只要你有稳定和合理的租金收入，不管你买到多高的高价，你都用时间来弥补你的试错成本。也就是说，房地产的投资是典型的风险和收益不对称的交易，它的风险是可控的，但收益是理论上无限的。这样的投资，只要我们能控制风险，赔钱的概率是很低的。
明白了这样的底层逻辑，同时明白你的风险在什么地方，如何避免，我们就可以大胆投资了。
每个国家，每个城市，每个村的房地产市场是不一样的，在我眼中，没有什么德国房地产市场的概念，只有慕尼黑，甚至只有我们这个县的房地产市场。在开始的时候，我们只需关心就近的市场。了解其房价，户型，租金，不停地看房子，最好看到一旦市场出现一个新的房源，告诉你地址，通过谷歌地图您就能对这个房子大概的情况了如指掌，那就没有人能够忽悠您了。您就自然而然会知道这个房子可不可以买，有多少收益。
我不能告诉您，用25%的首付在慕尼黑，买多少个房子可以实现多少的收益。其实我说了您也不会信，为什么？因为那是您的钱，您需要自己做主，我不会替人理财，也不会提供理财建议。但如果是我自己的钱，我知道问什么问题，我知道怎么投资可以实现我的目标。
投资是有很大的风险的，我接触的大部分人，智商都很高，但一投资就赔钱。其实，如果您不投资，您可能比大部分的人都幸运了。所以，大多数的德国人都把钱存银行的定期。我觉得德国人是世界上对投资理财最理智的人，也是最成功的人。我们要小心那些鼓吹投资理财的人，特别是各种银行提供的统计数据，表明您因为没有投资理财损失了多少收益。那些人是习惯性的鄙视那些不愿意当韭菜的人。
如果您的认知没有达到投资的要求，（我之所以这么认为，是因为您问了这个问题，可能是我的误解，请勿怪！）一定要谨慎。通货膨胀的危害远远没有乱投资可能对您的危害大。
淡定是一种态度，一种修为，也受环境的影响。羡慕不来的。暴富就更羡慕不来了。
泛泛而谈，三人行必有我师。我觉得大家赞的是别人的信息分享，经验总结，观点探讨，角度分析，乃至人生感悟。没什么来这里就是为了追星。
投资有风险，大财靠命，这些道理都懂的吧。
估计德国可以买的地方也就是慕尼黑和柏林。您这么努力，掏粪十年租金净收入应该能超过工资了，多种收入心里踏实
任何事情都有两面性。德国有保护租户的各种法律法规，但同时有保护地主合法权益的法律法规。保护租户的利益其实就是保护地主的利益，因为从长远来讲，地主的收益最终来自租户交的房租，租户是为地主打工的。至于有没有赚，赚多少，取决于很多方面，我很难在这儿解释，但我知道我不会少赚，否则我会投资收益和风险更合适的标的。房地产的特点是，您可以基本上用银行的钱来购置好的资产，同时承受较小的风险。我觉得它挺适合我们这样的双职工家庭的。
但每个双职工家庭的情况也不一样，需要具体的问题具体分析。共勉！