2022年投资总结-不声不响的第三年

不声不响
楼主 (文学城)

2022年是我开始投资的第三年, 继续记录一下自己的旅程。今年的感觉就是不停地做买房子-修房子-贷款的循环,不过结果还是不错的,比去年提高了不少。

 

Education: 继续保持听每期Bigger Pocket的习惯。目前近700期的BP都听完了,而且比较喜欢的节目还听了不止一遍。很多期的讲座都是真金白银,非常有价值。投资房地产有很多需要学习的地方,有句话叫做你赚不了你知识以外的钱。所以要不断学习,才能不断成长,看到别人看不到的机会。如果想赚你知识以外的钱,一般要交智商税。有一期的嘉宾只有20多岁,说了一句话印象深刻,他说:“Everytime when I have a new problem,  I will study it thoroughly, so that next time it will not be my problem anymore. If you are facing the same problem every time, that means you are not improving.” 

 

Deal:

今年自己买了7个门,7个门里的4个是BRRRR,空手套白狼得到的。总买价56万,估值90万,租金9k,大概现金流总计3500。

另外,我看到的deal比我自己能吃下去的还多。实在想买,没办法就忽悠了两个partner。 

和第一个partner 买了12个门,其中有2房子(4个门)是BRRRR。总买价90万,房子估值1.3米,租金12K, 现金流4600。

和第二个Parnter买了10个门,有2个房子(3个门)是BRRRR, 目前正在做。有7个门出租。总买价95万,估值1.2米,目前租金8.5k,现金流2800, 全出租后租金可以到12k, 现金流可以到4-5k。

收获:

1)今年主要做BRRRR,白赚了7-8套房子,结合使用hard money lender,效率加倍。

2) 开始有partner, 可以有能力买一些大的deal, 有钱大家一起赚。目前都合作愉快。

3)随着track record 的建立,有私人愿意借贷了,这个比高利贷更方便一些,费用更低。 

4)房屋管理上有更有效率,有自己熟悉的装修工人,电工,挖地沟的,扔垃圾的, 通下水的,做房顶的。很多维修的事情都是电话短信搞定,尽量自己做甩手掌柜。

5)拿到了contractor 执照。明年开始试着自己给自己申请permit,和政府打交道更方便一些。

6)目前有2-3个lender合作很愉快,underwriting 过程简单明了,借钱容易上规模。

7)今年初完成了一个驱逐,没损失钱,完胜租客。另一个也快完了。地主是门生意,做生意就有赔有赚。所以有个别需要驱逐的,收不到钱的,就算亏损好了。这也是必修课,今年当地主的心态好了不少。

明年

1)改进运作的方式,提高效率,运营地更像一个business。

2)  继续买买买,更喜欢买package deal,或是公寓楼。效率高一些。

3) 合适的deal也会继续BRRRR,继续空手套白狼。

4)想买一个远程的房子做AirBNB试试看。

 

后记

前几天一个5unit 上市,要价35万。 第一时间联系看房,有3家出租,租金低于市场价。另外两个单元空着。看房后马上下offer 32万,可以做dual agent. Agent 说还有两个买家来看房子, 等了3-4天,终于seller 和我签了合同。把空的出租后,再提高现有租客租金,租金可以到4000以上。cash on cash over 20%.

 
平常心安
"一个5unit 上市,要价35万", 你这是在哪里这么便宜?
s
smlandlord
恭喜恭喜,仰慕仰慕,明年再发发发!
不声不响
向老大学习
Q
QinHwang
你那七个门白忙活了,还不如你那五个门的MultiF, 结论不言而喻。
j
jenning
厉害厉害!成大地主了。投坛的人是应该多到BiggerPocket上逛逛。

其播客我听了有200多期, 受益匪浅,不是太喜欢David Greene, 尽管他有把好嘴皮子, 更喜欢Brandon Turner。

投坛的人比较感兴趣修马桶, 倒并不是说修马桶不重要, 但你不能只知道修马桶不是?当然这话在投坛属于政治不正确,哈哈!

不声不响
为啥白忙了?挺好的呀
不声不响
David 比Brandon 要差一些。
米奇的厨房
恭喜恭喜。你的执照是GC吗?你们州申请需要reference 吗?你找的什么人写呢?我想你也没有建筑行业经验的
不声不响
不要推荐人。就是注册公司,买个保险,到政府注册
平常心安
可以悄悄话告诉是哪里吗?
I
IEbird
恭喜真厉害!市场下行仅几个deal的净值就增加了65万。
圭妈
了不起!未来的大地主!
米奇的厨房
哦,那我们州不行,需要有reference,我比较头痛。
攀攀妈的房产经
同意,David废话多,说了半天也没整出一个观点
j
jenning
他有点喧宾夺主,忘了采访嘉宾是主角。
排毒灵
不声不响发大财!向你学习!
攀攀妈的房产经
对的,策略很有问题
攀攀妈的房产经
好总结,谢谢分享
山里人家168
厉害,不声不响发大财!
山里人家168
厉害,不声不响发大财!
k
keeplooking
厉害。能忽悠人了。问一下,怎么和人合作?合买?商贷?
攀攀妈的房产经
对展开说说
守月
谢总结分享。加油!恭喜找到了适合自己的路,跑得真快。
D
DJGO_SF1996
赞!好厉害,我今年完全不敢买了,还卖了一间。
r
rapidestate
胆子真大。这时候还敢上hard money
雨女
我也觉得好便宜。我们这里三十五万连个studio都买不到。
新手地主刚上路
非常棒,厉害!也许注意一下杠杆率?
不声不响
下周refinancing close. 把所有的hard money 都还掉了
不声不响
谢谢提醒。买的便宜,租金高。风险不算高
南沙翁
恭喜恭喜!摸索出门道了,五百门指日可待
新手地主刚上路
赞!
g
green_grass
是不是买了Bigger Pocket的会员才可以听讲座?谢谢
j
jenning
这些都是免费的,他们靠赞助广告收入,巴不得你来听。

并且这些播客他们不仅放在自己的网站上,另外他们也都发布到很多其它平台和网站, 比如 itune 等。

不过,你申请个BiggerPockets免费会员便于参加讨论和交流。