物业增值这么多或者现金购买之后，如何取出EQUITY：CASH OUT REFI或者HELOC？其实这个问题在今年3月份以前答案是很显然的。但是现在RATE升高了，很多人又在过去两年LOCK 了低利率，如果要取出EQUITY，改选择CASH OUT REFI OR HELOC？
我们先了解一下HELOC是怎么回事。HELOC全文是Home Equity Line of Credit，重点在CREDIT这个字。它的很多方面都是类似于信用卡，区别在于这是以物业为抵押物开的“信用卡”，办起来又快费用也不高（除非买点了）。大部分银行给的是FLOAT RATE，是由PRIME RATE+MARGIN来决定的。目前PRIME RATE 在9/22号是6.25%， MARGIN是LENDER要MARK UP 的RATE，范围在-1%-5%，一般是0.75%,看是否买点，LTV， 信用分数，LTV、LOAN AMOUTN等决定这个MARGIN是多少。
现在我们比较一下HELOC 和 CASH OUT REFI的区别。 前面提到HELOC类似信用卡，如果一次性取出所有的额度，有的情况对信用分会造成高达60-80的DROP。在要马上买房的时候千万不要用，最好能提前3个月存到银行账号，这样信用分会RECOVER大部分同时贷款SOURCE FUND的时候很大概率查不到是最近提取的HELOC。CASH OUT REFI对信用分不会有这么DRAMATIC的影响。
HELOC只有提取出来的部分交利息，不用的话，可能就是几十或者几百的维护账号的费用。CASH OUT REFI是LOAN CLOSE的那天就开始算利息了。
大部分人用HELOC 是选择FLOAT RATE，虽然也有FIXED RATE 和INTEREST ONLY的选择。CASH OUT REFI基本上都是FIXED RATE，当然最近还有比较受欢迎的ARM。我个人喜欢30年的FIXED RATE，这样不用担心RATE有变化可以高枕无忧，同时30年RATE对DTI也好，在快速扩张的时候很有优势。
HELOC有很好的灵活度，但是天下没有掉下来的馅饼，伴随着的是LENDER也有他的灵活度。在房市下行的情况下，可以减少HELOC的额度，甚至单方面关掉这个账号。CASH OUT REFI就没有这样的潜在问题。
具体是CASH OUT REFI还是HELOC，除了对比当时的RATE，综合考虑上面各自的PROS AND CONS，我觉得更重要的是要结合自己的个人情况，在手的现金有多少，之后的投资规划是怎样等来决定。
前面提到HELOC类似信用卡，如果一次性取出所有的额度，有的情况对信用分会造成高达60-80的DROP。在要马上买房的时候千万不要用，最好能提前3个月存到银行账号，这样信用分会RECOVER大部分同时贷款SOURCE FUND的时候很大概率查不到是最近提取的HELOC。CASH OUT REFI对信用分不会有这么DRAMATIC的影响。-不会有这样的事发生，HELOC不管你取不取钱，在你的CREDIT REPORT上会显示你的limit最大值，你的lender会要求提供the most recent statement and current balance。对信用分的影响只是申请时的hard pull。大部分的lender可以用heloc拿出来的钱做首付，只是jumbo loan的话是按limit 1%计算DTI，对buying power影响比较大而已。
物业增值这么多或者现金购买之后，如何取出EQUITY：CASH OUT REFI或者HELOC？其实这个问题在今年3月份以前答案是很显然的。但是现在RATE升高了，很多人又在过去两年LOCK 了低利率，如果要取出EQUITY，改选择CASH OUT REFI OR HELOC？
我们先了解一下HELOC是怎么回事。HELOC全文是Home Equity Line of Credit，重点在CREDIT这个字。它的很多方面都是类似于信用卡，区别在于这是以物业为抵押物开的“信用卡”，办起来又快费用也不高（除非买点了）。大部分银行给的是FLOAT RATE，是由PRIME RATE+MARGIN来决定的。目前PRIME RATE 在9/22号是6.25%， MARGIN是LENDER要MARK UP 的RATE，范围在-1%-5%，一般是0.75%,看是否买点，LTV， 信用分数，LTV、LOAN AMOUTN等决定这个MARGIN是多少。
现在我们比较一下HELOC 和 CASH OUT REFI的区别。 前面提到HELOC类似信用卡，如果一次性取出所有的额度，有的情况对信用分会造成高达60-80的DROP。在要马上买房的时候千万不要用，最好能提前3个月存到银行账号，这样信用分会RECOVER大部分同时贷款SOURCE FUND的时候很大概率查不到是最近提取的HELOC。CASH OUT REFI对信用分不会有这么DRAMATIC的影响。
HELOC只有提取出来的部分交利息，不用的话，可能就是几十或者几百的维护账号的费用。CASH OUT REFI是LOAN CLOSE的那天就开始算利息了。
大部分人用HELOC 是选择FLOAT RATE，虽然也有FIXED RATE 和INTEREST ONLY的选择。CASH OUT REFI基本上都是FIXED RATE，当然最近还有比较受欢迎的ARM。我个人喜欢30年的FIXED RATE，这样不用担心RATE有变化可以高枕无忧，同时30年RATE对DTI也好，在快速扩张的时候很有优势。
HELOC有很好的灵活度，但是天下没有掉下来的馅饼，伴随着的是LENDER也有他的灵活度。在房市下行的情况下，可以减少HELOC的额度，甚至单方面关掉这个账号。CASH OUT REFI就没有这样的潜在问题。
具体是CASH OUT REFI还是HELOC，除了对比当时的RATE，综合考虑上面各自的PROS AND CONS，我觉得更重要的是要结合自己的个人情况，在手的现金有多少，之后的投资规划是怎样等来决定。
而且和拿出来的资金去做新的投资带来的回报，或者HARD MONEY之类有几个点TRANSACTION 费用相比，这几个月的利息真没什么。
这样原来的RATE就不QUALIFY了。740 or above是拿到最好RATE的条件之一。
前面提到HELOC类似信用卡，如果一次性取出所有的额度，有的情况对信用分会造成高达60-80的DROP。在要马上买房的时候千万不要用，最好能提前3个月存到银行账号，这样信用分会RECOVER大部分同时贷款SOURCE FUND的时候很大概率查不到是最近提取的HELOC。CASH OUT REFI对信用分不会有这么DRAMATIC的影响。-不会有这样的事发生，HELOC不管你取不取钱，在你的CREDIT REPORT上会显示你的limit最大值，你的lender会要求提供the most recent statement and current balance。对信用分的影响只是申请时的hard pull。大部分的lender可以用heloc拿出来的钱做首付，只是jumbo loan的话是按limit 1%计算DTI，对buying power影响比较大而已。
一次性MAX OUT取出来，会在下一个STATEMENT(注意不是下个月）显示出来，CREDIT SCORE会立马很大DROP。
HELOC在CREDIT REPORT里面实际上也是REPORT AS REVOLVING CREDIT LIKE A CREDIT NOT A SECOND MORTGAGE.
HELOC在CREDIT REPORT里面实际上也是REPORT AS REVOLVING CREDIT LIKE A CREDIT NOT A SECOND MORTGAGE.