现金买NEW CONSTRUCTION出租房如何在CLOSE 20天实现无穷回报

刚刚看到JENNING大师最近的案例，想起10天前我在小红书分享的一个类似操作的案例分析。相比二手房的BRRRR,新房我们可以BRRR。掌握了这个方法，POTENTIALLY 可以节约$5000左右，加上无穷回报。

去年7月份签下的合同$350K，今年8月低过户。租金$3100, 地税是购买价格的1.5% ， HOA 大概$210/月，保险$114/月。9月20号CASH OUT REFI 成功， APPRAISED VALUE $488k, 成功拿出了所有本金，而且每个月还有现金流几百。这就是我之前的小文介绍过的空手套白狼。这个方法很多人是通过翻新破旧的老房子来实现。过去两年买新房的，只要不是QUICK MOVE-IN的新房，其实基本上都可以做到，但是很多人不知道可以这么做。

现金买房立马CASH OUT专业用语是DELAYED FINANCING.之前的FANNIE MAE政策是要6个月之后CASH OUT REFI才可以用MAREKT/APPRAISED VALUE来贷出75%， 6个月之内的DELAYED FINANCING就只能按PURCHASE PRICE来贷75%。这个政策比较新，好多人不知道，错失了好RATE，损失了那出本金继续滚动的好机会。

简单总结一下，这个操作需要几个条件：1）CLOSING的时候房屋增值35%+左右 2）能先用现金CLOSE 3）看个人的DTI，CASH OUT REFI的LOAN CLOSE之前房屋可能需要已经出租

如果能满足这些条件，收获是：1）所有本金全部拿回还有正现金流，回报无穷大 2）少做一次贷款，省下了差不多$5000的CLOSING COST（因为少了第一次PURCHASE的贷款费用）。

要在新房CLOSE20天就成功拿出本金，除了在CLOSE之前就开始申请（今年的形势基本上是LOCK越早RATE越好），中间好些环节也要做到非常紧凑。

谢谢大家的讨论，补充一下本篇主要目的：

1. 不管新房还是二手房，DELAYED FINANCING不需要等6个月以后就可以按APPRAISED VALUE

2.如果符合增值35%的新房或者二手房购买，CASH OUT 75% APPRAISED VALUE还有现金流，如果能做到现金购买，可以少付一次LOAN 的CLOSING COST，大概$5000

有多少房子可以一过户涨35%

现在趋势是过户的时候跌35%

过去两年的热门城市新房一年后交房的有不少

但是很多人以为要CLOSE半年以后才可以按市场价贷75%

现在市场开始下调，难了

最近CANCEL CONTRACT的大幅度增加

有些买家连3-5万的押金都不要了

建商开始可以讲价，尤其现金买家，讲下10-15%不是不可能

学习了。没明白，你的新房升值了35%，那不就是按6个月后的market/appaised value来贷出75%的吗？

一般说6个月之后是指CLOSE之后的6个月

这个是在CLOSE之前几个星期就开始贷款申请，8/31号交房，9月20就把所有投入拿出来了。

还有不要quick move-in 是为什么？

那不是“6个月之内的DELAYED FINANCING就只能按PURCHASE PRICE来贷75%”了吗？你为啥可以

按市场价的75%贷出来？我愚笨没弄懂

这个是以前的POLICY，现在DELAYED FINANCING可以按75%APPRAISED VALUE，很多人不知道

这个新的GUIDLINE，错失了好的RATE

QUICK MOVE-IN的新房买价基本上就是MARKET PRICE

也就是PURCHASE PRICE基本上就是MARKET PRICE/APPRAISED VALUE，没有EQUITY

你这个是在市场房价往上走的很快的情况下才可以。现在这种不行。

好的，谢谢

是的，现在进入合同的新房就不行了，但是FLIPPING的类似情况还会有。主要提醒大家两点

1. 不管新房还是二手房，DELAYED FINANCING不需要等6个月以后就可以按APPRAISED VALUE

2.如果符合增值35%的新房或者二手房购买，CASH OUT 75% APPRAISED VALUE还有现金流，如果能做到现金购买，可以少付一次LOAN 的CLOSING COST，大概$5000

delayed refi 6个月的限制是看各个银行的政策的。PNC就没限制，但是另外一个我经常合作的lender就有限制

不客气。

我说的是针对FANNIE MAE的LOAN，FANNIE MAE之前的GUIDLINE是要等6个月才能按市场价

我知道你说的。Conventional loan. 不知道现在是不是还是6个月。在以前有6个月的限制时候，有的银行或者

LENDER也没有完全执行。所以才是我们这些做BRRRR的人的好的合作伙伴。

现在不是6个月了。我这个案例就是两房贷款，交房20天把资金投入全部拿回来了

但是MAX VALUE是75% APPRAISED VALUE OR PURCHASE PRICE+CLOSING COST, POINTS+PREPAIDS，WHICHEVER IS LESS。不过还是比以前的75%PURCHASE PRICE好很多很多。

有几个年份一年涨35%？做着做着就被套里了

目前购买新房的很难了，不过做翻新的并长期持有的还是很有可能。就是给符合这种情况的投资者提醒

了解新的POLICY，不耽误时间，还可以少一次贷款，剩下好几千CLOSING COST。

现在就别想了，买了不降价就万幸了！

谢谢。现在主要是贷出款来沒好投资，却付高利息

恭喜谢分享。房市大调整之前布好局。长期持有就是空手套白狼。

的确。要看个人资金情况和投资规划。如果拿出本金之后还有正现金流，我觉得是可以的。

CASH IS KING。不管是应付危机，还是捡漏抄底，有资金在手都好说。

谢谢

啥地方350k房子能租3100？恐怕升值潜力看起来不会太大

佛州。去年$350K的合同，今年8/31号交房的APPRAISED VALUE $488K.已经全部取出起始投资。

以后增值潜力如何已经无所谓了。

新房是难了，除非是去年签的合同。二手房翻新一直都有。

当同时你这时候的贷款利率是不是也同步很高了？

如果同一时间来比，CASH OUT 比RATE AND TERM 高，但是，今年的RATE像过山车

我在7月底LOCK的RATE，才5.5%左右，现在RATE AND TERM 都要7左右， CASH OUT要7.5%左右了。

再说，就算最开始是贷款，想把增值拿出来，SOONER OR LATER还是要做CASH OUT