两年前投资了爱达荷州一个尚未开建的Fourplex, 本来一年前就应该建成，结果由于疫情原材料短缺等原因，直到拖到现在才建成。成本差不多75万，20万的首付，用的是建筑贷款。月租金约$7000, 一年地产税约1万， 一年HOA约1万。
现在房子的增值应该有半米，这当然是件令人高兴的事。但是，由于建筑贷款是短期的，建成后必须要转成长期贷款，结合当前的高利率，左算右算，怎么算都觉得这个房子现在却成了个鸡肋：
1）若只简单地做个 no cashout refinance，还掉建筑贷款, 倒是有些正现金流，但大把大把的净值扔在房子里面无所事事，违背我尽量不多留净值在房子中的投资原则。
2）若做个普通的cashout refinance（2~4单元的常规贷款cashout最高LTV是70%），以6.5%的利率，不仅仅是负现金流，就连利润都是负的，相当于倒贴钱让别人住房子，这怎么看都像是傻帽该干的事！
终于算烦了，心想这是啥玩意儿，脑中忽然闪过一个从未有过的念头：要不卖了? 但是这个念头也仅仅是闪闪而已，因为年前利率还没涨起来的时候，这个房子能卖1.4米，现在这么高的利率，连1.2~1.3米都悬，况且就是这个价格，也得超过50%的首付才能打平，咱玩不转新买家也不见得能玩转，况且是新建的，没有维修增值的空间，也就是说目前肯定卖不出价去（这也说明，当地目前的高房价已经承受不了高利率，房价下行基本上已经是铁板钉钉的事，当地是美国目前泡沫最严重的地区，个人估计当地将来可能会有20%以上的跌幅）。再说我本来就是打算长期持有的，想持有至少十年，甚至十五年以上，所以这个卖的念头也就是闪一下而已。
既然决定不卖，在持有的两种选择中，许多人可能会选择的有正现金流的1），对我则根本就不是个选择，于是我只好选择2）去当傻帽了。
鉴于目前贷款中的固定利率和ARM的差额很大，我本来是非常青睐于ARM的，但问了下，说当地ARM的利率和费用只对自住房合适，出租房ARM的利率和费用都不好，房子又是远程，我自己很难联系当地的小银行，所以ARM的事只好作罢。 况且，2~4单元的常规贷款套现至多只能做成70%的 LTV，也不甚合我的意。
恰好，经常给我做贷款的经纪（实际他是个mortgage banker）说现在有一个lender提供15-year fixed，30-year amortization的贷款， LTV可到85%，利率是6%，我听了很高兴，说就它了。但两三天后这个经纪却说不行了， 提供这种贷款的lender 7月和8月的分配额度已经用完了，当时是7月，我听了后大失所望，因为常规贷款70% 的LTV对我来说太低了。正失望间，忽然一想，既然7月和8月用完了，何不把建筑贷款延期3个月，等到9月呢？ 跟经纪一说，觉得主意可行，但只能等到8月再开始做，因为这种贷款的锁定期只有45天。到8月开始做的时候，利率已经涨到6.375%， 我也没什么别的选择了，只好继续做了。
这个经纪给我做过好多次贷款，他的利率和费用一般不是最好的，但别人做不下来的贷款他能做下来，所以我还是喜欢用他。比如说按照一般常规贷款的规定，如果是买房贷款，即便这个房子现在是空的还没租出去，仍然可以用预估房租（projected rent）来做为收入计算贷款能力DTI，但如果是重贷, 则不能用预估房租，必须要用报税收入或者是要有正式的租约，而这个经纪做重贷也可以用预估房租。这是个新房子，还没租出去，是重贷，如果不算房子的租金收入，我的收入不够，贷不出款来，但算上房子的租金收入就可以了，也就是说这个贷款大多经纪做不下来，这个经纪则可以，这也就是为什么我说没有别的选择的原因。
重贷拿出现金后，这个房子每年的负现金流大约2万，马上把拿出的现金继续投入我以前投的一个私募基金里，是10%利率固定的优先股（抱歉，鉴于高风险，不想回答有关私募基金的问题），这样可以抵消一下房子的负现金流。
至于我为什么宁愿赌负现金流也要尽可能多掏出钱来，主要有两个原因：
1）我只有这一个房子是负现金流，其它都是正的，这些负现金流我能承受的了，况且就连这个房子，加上投入私募基金后的回报，每年现金流也会变成正2万，当然要冒一些风险。
2）去年利率低的时候，我曾经写过一篇文章，忽悠大家趁低利率赶紧从房子中多拿出些钱来：
房产中的净值到底是些啥玩意儿
尽管我这样忽悠大家，并且我的房产中也有很多净值，但我自己却没能从房子中拿出钱来。倒不是我不想，而是不能，原因就是这个劳什子建筑贷款给闹的，问了七八个贷款经纪，没有一个能过的了建筑贷款这个坎。唯一一个能做的，也就是我上面提到的长期合作的这个经纪，但他们公司找的appraiser对fourplex估值太低，市场上能卖1.1~1.2米， 他们只给估90万，并且只有70%的LTV，况且别州的房产他也做不了，所以我只能眼睁睁地看着房产中的净值和低利率而无能为力，毕竟，银行不是我们家开的。而现在，有些房产即便有净值，在如此高的利率下套现重贷从回报上讲已经不可行了，所以一旦逮着个机会就想多拿出点钱来，不然都对不起我自己的忽悠，因为这个房子无论如何现在是必须要做重贷的。
这真是，计划赶不上变化，所以只能见招拆招。本打算去年房子建成后，去掉了建筑贷款这个绊脚石，趁低利率尽可能地从房子中多掏出些钱了，没承想，玩着玩着就成了鸡肋！
打算把这个鸡肋捂上个一二十年，看看能变成啥样，难道能捂臭了？！
建宁 2022/9/30
---------------------------------------------- 有关文章：
另类 Build-to-Rent 房产投资
不知道该怎么说好，这么些年的朋友了，我觉得还是直说的好。
这步不得不走的防守棋，走了确实也不太舒服。我比较担心的，一是这10%回报的投资有（高）风险，二是不肯定是否能长期（三年吧）保证这回报率。
投房本身是因为低风险，现在似乎有把这两样投资都变成了高风险（听上去那里房市有下行--或说短期下行空间比较大）。
我也不确定处在你的情形里我会怎么处理，我说过我守过一个房子15年，因为当初不懂沉没成本，若我能对当初的自己提建议，我会建议前10年里卖掉那房子，即使我知道终将有一天它会实现一定的升值。可惜买下房子5年后我才开始明白不同地区升值潜力的大不同，后来又优柔寡断。这些道理你比我更明白。关键还是在于你对自己投资的地区有没有信心。
可惜谁也没有水晶球啊，不过熬三五年的可能性远远大于十五二十年，我知道你心里也一定是这么想的。
用我太太的话说， 只当了一天富翁！
其实呢？ 我们（只说我们， 不说次贷危机中的人们）可能都低估了自己的风险承受能力，我们这把年纪的人， 退休金都应该有不少了。 就算撑不过去，拿退休金暂时堵堵窟窿也不是不可以，哪怕有10%的penalty。退一万步讲，实在顶不住foreclose几个房子也不见得会影响生活。
谢谢提醒！
你一个80万的房子， 比人家一个300万的房子每年交的地产税都多， 你知道长期这意味着什么吗？ 我们最好不要谈Austin，Austin比较独特。
而且只做一个方向，离家的东北方向，这样效率高，出去一次办好多事，在三个郡，4-5个城市的小区域内精耕细作。
税永远不是问题，羊毛不会出在牛的身上。
就不能叫fourplex了。这个单从物业本身是看不出来的，主要是从legal 上讲有没有被分成4个独立的lot。 若分了，就是4个townhouse,需要4个贷款；若没分，才是fourplex, 只能一个贷款。
Need help with HELOC on rental property....can this be done? (biggerpockets.com)
这个没什么定数，我的是水共享， 其它分开。
也有的什么都分开， 也有的什么都不分， 这个取决于整个HOA， 以及Builder当年如何建的。
当然买前搞清楚是很重要的。
两年前投资了爱达荷州一个尚未开建的Fourplex, 本来一年前就应该建成，结果由于疫情原材料短缺等原因，直到拖到现在才建成。成本差不多75万，20万的首付，用的是建筑贷款。月租金约$7000, 一年地产税约1万， 一年HOA约1万。
现在房子的增值应该有半米，这当然是件令人高兴的事。但是，由于建筑贷款是短期的，建成后必须要转成长期贷款，结合当前的高利率，左算右算，怎么算都觉得这个房子现在却成了个鸡肋：
1）若只简单地做个 no cashout refinance，还掉建筑贷款, 倒是有些正现金流，但大把大把的净值扔在房子里面无所事事，违背我尽量不多留净值在房子中的投资原则。
2）若做个普通的cashout refinance（2~4单元的常规贷款cashout最高LTV是70%），以6.5%的利率，不仅仅是负现金流，就连利润都是负的，相当于倒贴钱让别人住房子，这怎么看都像是傻帽该干的事！
终于算烦了，心想这是啥玩意儿，脑中忽然闪过一个从未有过的念头：要不卖了? 但是这个念头也仅仅是闪闪而已，因为年前利率还没涨起来的时候，这个房子能卖1.4米，现在这么高的利率，连1.2~1.3米都悬，况且就是这个价格，也得超过50%的首付才能打平，咱玩不转新买家也不见得能玩转，况且是新建的，没有维修增值的空间，也就是说目前肯定卖不出价去（这也说明，当地目前的高房价已经承受不了高利率，房价下行基本上已经是铁板钉钉的事，当地是美国目前泡沫最严重的地区，个人估计当地将来可能会有20%以上的跌幅）。再说我本来就是打算长期持有的，想持有至少十年，甚至十五年以上，所以这个卖的念头也就是闪一下而已。
既然决定不卖，在持有的两种选择中，许多人可能会选择的有正现金流的1），对我则根本就不是个选择，于是我只好选择2）去当傻帽了。
鉴于目前贷款中的固定利率和ARM的差额很大，我本来是非常青睐于ARM的，但问了下，说当地ARM的利率和费用只对自住房合适，出租房ARM的利率和费用都不好，房子又是远程，我自己很难联系当地的小银行，所以ARM的事只好作罢。 况且，2~4单元的常规贷款套现至多只能做成70%的 LTV，也不甚合我的意。
恰好，经常给我做贷款的经纪（实际他是个mortgage banker）说现在有一个lender提供15-year fixed，30-year amortization的贷款， LTV可到85%，利率是6%，我听了很高兴，说就它了。但两三天后这个经纪却说不行了， 提供这种贷款的lender 7月和8月的分配额度已经用完了，当时是7月，我听了后大失所望，因为常规贷款70% 的LTV对我来说太低了。正失望间，忽然一想，既然7月和8月用完了，何不把建筑贷款延期3个月，等到9月呢？ 跟经纪一说，觉得主意可行，但只能等到8月再开始做，因为这种贷款的锁定期只有45天。到8月开始做的时候，利率已经涨到6.375%， 我也没什么别的选择了，只好继续做了。
这个经纪给我做过好多次贷款，他的利率和费用一般不是最好的，但别人做不下来的贷款他能做下来，所以我还是喜欢用他。比如说按照一般常规贷款的规定，如果是买房贷款，即便这个房子现在是空的还没租出去，仍然可以用预估房租（projected rent）来做为收入计算贷款能力DTI，但如果是重贷, 则不能用预估房租，必须要用报税收入或者是要有正式的租约，而这个经纪做重贷也可以用预估房租。这是个新房子，还没租出去，是重贷，如果不算房子的租金收入，我的收入不够，贷不出款来，但算上房子的租金收入就可以了，也就是说这个贷款大多经纪做不下来，这个经纪则可以，这也就是为什么我说没有别的选择的原因。
重贷拿出现金后，这个房子每年的负现金流大约2万，马上把拿出的现金继续投入我以前投的一个私募基金里，是10%利率固定的优先股（抱歉，鉴于高风险，不想回答有关私募基金的问题），这样可以抵消一下房子的负现金流。
至于我为什么宁愿赌负现金流也要尽可能多掏出钱来，主要有两个原因：
1）我只有这一个房子是负现金流，其它都是正的，这些负现金流我能承受的了，况且就连这个房子，加上投入私募基金后的回报，每年现金流也会变成正2万，当然要冒一些风险。
2）去年利率低的时候，我曾经写过一篇文章，忽悠大家趁低利率赶紧从房子中多拿出些钱来：
房产中的净值到底是些啥玩意儿
尽管我这样忽悠大家，并且我的房产中也有很多净值，但我自己却没能从房子中拿出钱来。倒不是我不想，而是不能，原因就是这个劳什子建筑贷款给闹的，问了七八个贷款经纪，没有一个能过的了建筑贷款这个坎。唯一一个能做的，也就是我上面提到的长期合作的这个经纪，但他们公司找的appraiser对fourplex估值太低，市场上能卖1.1~1.2米， 他们只给估90万，并且只有70%的LTV，况且别州的房产他也做不了，所以我只能眼睁睁地看着房产中的净值和低利率而无能为力，毕竟，银行不是我们家开的。而现在，有些房产即便有净值，在如此高的利率下套现重贷从回报上讲已经不可行了，所以一旦逮着个机会就想多拿出点钱来，不然都对不起我自己的忽悠，因为这个房子无论如何现在是必须要做重贷的。
这真是，计划赶不上变化，所以只能见招拆招。本打算去年房子建成后，去掉了建筑贷款这个绊脚石，趁低利率尽可能地从房子中多掏出些钱了，没承想，玩着玩着就成了鸡肋！
打算把这个鸡肋捂上个一二十年，看看能变成啥样，难道能捂臭了？！
建宁 2022/9/30
----------------------------------------------
有关文章：
另类 Build-to-Rent 房产投资
不知道该怎么说好，这么些年的朋友了，我觉得还是直说的好。
这步不得不走的防守棋，走了确实也不太舒服。我比较担心的，一是这10%回报的投资有（高）风险，二是不肯定是否能长期（三年吧）保证这回报率。
投房本身是因为低风险，现在似乎有把这两样投资都变成了高风险（听上去那里房市有下行--或说短期下行空间比较大）。
我也不确定处在你的情形里我会怎么处理，我说过我守过一个房子15年，因为当初不懂沉没成本，若我能对当初的自己提建议，我会建议前10年里卖掉那房子，即使我知道终将有一天它会实现一定的升值。可惜买下房子5年后我才开始明白不同地区升值潜力的大不同，后来又优柔寡断。这些道理你比我更明白。关键还是在于你对自己投资的地区有没有信心。
可惜谁也没有水晶球啊，不过熬三五年的可能性远远大于十五二十年，我知道你心里也一定是这么想的。
用我太太的话说， 只当了一天富翁！
其实呢？ 我们（只说我们， 不说次贷危机中的人们）可能都低估了自己的风险承受能力，我们这把年纪的人， 退休金都应该有不少了。 就算撑不过去，拿退休金暂时堵堵窟窿也不是不可以，哪怕有10%的penalty。退一万步讲，实在顶不住foreclose几个房子也不见得会影响生活。
谢谢提醒！
你一个80万的房子， 比人家一个300万的房子每年交的地产税都多， 你知道长期这意味着什么吗？ 我们最好不要谈Austin，Austin比较独特。
而且只做一个方向，离家的东北方向，这样效率高，出去一次办好多事，在三个郡，4-5个城市的小区域内精耕细作。
税永远不是问题，羊毛不会出在牛的身上。
就不能叫fourplex了。这个单从物业本身是看不出来的，主要是从legal 上讲有没有被分成4个独立的lot。 若分了，就是4个townhouse,需要4个贷款；若没分，才是fourplex, 只能一个贷款。
Need help with HELOC on rental property....can this be done? (biggerpockets.com)
这个没什么定数，我的是水共享， 其它分开。
也有的什么都分开， 也有的什么都不分， 这个取决于整个HOA， 以及Builder当年如何建的。
当然买前搞清楚是很重要的。