房地产杂谈 五十三,南加州各层次地主疫情两三年获利分析

老朽
楼主 (文学城)

 

我把南加州大小地主分不同层次,2015年刚来投资论坛就提出这个看法,现在依然坚持。独立住宅和集合住宅混合计算,如果全都是独立住宅,资产和租金要多些。有没有贷款无所谓,头几年有贷款现金流比较差,五年十年后现金流会明显。有贷款回报率高,可加速扩大规模。无贷款,压力小,现金流大,安全。

内陆Riverside,San Bernardino两大县比沿海几县房产要便宜。但内陆地多,投资者多拥有独立住宅,而沿海从北往南,Ventura,Los Angeles,Orange,San Diego
几县人口密集,地皮昂贵,死心眼追求独立屋SFH 不切实际,很多投资者不得不投资condominium集合住宅。一般来说,沿海几县半米左右的condo价值相当于内陆独立住宅,大致而论,什么都不是绝对的。我说的是大面上,整体比较。不要以为内陆地区的房就一定便宜,有些内陆房地非常大,价格不菲,有马场果园,假山池塘。长亭外,古道边,芳草碧连天。流水小桥山寺,竹篱茅舍人家。

全国大多数的州人口没有南加两千几百万多,南加州完全可以作为房地产样板来评点分析。北加州无论过去,现在还是将来都力压南加州一头,当然,你不能用田季赛马方式来比较,拿北加奥克兰对照南加比华丽山庄没有意义。

疫情期间近两三年,南北加差别有缩小趋势,特别是南加州房租几乎追平北加州。房租和房价相辅相成,所以投资南加州的房地产更具潜力和安全,北加州租售比太差会影响投资者的意愿。很简单道理,有从北加杀到南加的投资者,未闻舍弃南加跑去北加,我指的是房地产投资。北加州科技重镇硅谷对全国各地的年轻人有致命诱惑,高薪加买自住房,一不小心就成为百万富翁。

房地产投资是慢功夫,文火煎鱼,不可急功近利。正因为投资房地产回报慢,很多人等不急。获利越快,风险越大,赌场上是赔是赚,一翻两瞪眼。炒股来钱也快,但风险比房地产大的多。易涨易退山溪水,易反易复股人心。房地产要是能很快就赚钱,大概就没别的投资什么事了。指望投资房地产两三年就见成效,不切实际,但几年后会见成效明显,十年左右可看到房地产的威力。

0,如果连自住房还没有混上,老太太的脚趾头,窝囊一辈子。渴望成功,是要付出很多代价的,但你可能连早点起床都做不到。

世界那么大,好想去看看,

钱包这么小,哪都去不了。

横批,好好上班。

1,微地主,一到两个房。许多人根本没有房地产投资的意识,往往是自住房升级,又不缺钱,旧房没卖或舍不得卖,而被动成为地主。到了退休,没了原有收入,但有房租收入补贴,日子比靠退休金要好过很多,也比工作时存下的401K和IRA强。后者是块蛋糕,吃一块少一块。前者是摇钱树,年年开花结果,还越结越多,生生不已。宁为鸡口,勿为牛后,就是这个道理。

2,弱地主,三到五个房。一般不可能被动成为地主,而是有意为之。有几个破房子在手,吹牛逼有底气,不需要看老板臭脸,不喜欢的工作就换一个,有资本移情别恋,劈腿老板。暂时没工作也没关系,房租够基本生活。兜里有俩闲钱,时不时吃香喝辣,出去度个小假。

3,小地主,五到十个房。不但不看老板臭脸,也不怕被雷,雷就雷,正好去追求自己想做的事情。

4,中地主,十个以上房。刹不住车扩大规模,向职业地主发展,随时雷老板的节奏。

5,大地主,五十个以上房。命里的事,我们普通人再努力也没用,你就是努力到死,百岁思春,想也白想。

上面说过,北加州压南加州一头,减三分之一到减半。中西部地区没有南加州房地产这么热洛,价值低,数量要加一倍,两三倍也不是没有可能。

任何投资都会有风险,房地产也一样。08年金融危机,房地产崩盘,很多人经历过。但像我这样经历过两次崩盘,并且杀进去的不多,九十年代许多老留还处于求学或刚开始工作阶段。

第一次崩盘始于九十年代中,持续低迷几年后,突然间峰回路转,出现井喷式暴涨。荣景持续了十年,便是我们都经历过的金融危机,房地产再次崩盘。几年后,2012年起,房地产一路攀升,大约五年左右趋于平稳,也无风雨也无晴。我2017年买的房,连续多年只是微幅度上涨。

当很多人指望会不会再来一次崩盘之时,2020年疫情突发,打乱了房地产市场。按照常理,出现重大灾难,一定对房地产冲击巨大。而疫情期间,房地产逆势而为,大幅度提升。政府开足马力印钱,货币贬值迅速,通货膨胀明显,房地产是对抗通货膨胀的唯一手段,没有之一,投资人不会不知道。

和其他灾难不同,新冠疫情出现一新词,social distancing,社交距离,对房地产也是推波助澜。无论买房自住还是租房,基本上会扩充使用面积,符合social distancing原则,所以,房价房租出现了双增长。

如果是2020年或之前买的房,仅仅两年多时间,南加州这里达到20-30%的增值。贷款投资,投入本金回报超过100%不奇怪。我去年年底买的房,半年多时间竟然有超过20%增值,当然买到不错的deal,属于个案。但是,不可否认,手里握有房地产者,躺着赢。

1,微地主,增值十几二十多万。

2,弱地主,增值几十万。

3,小地主,增值上百万。

4,中地主,增值几百万。

5,大地主,高山仰止,景行行止,虽不能至,然心向往之。

 



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ljty1
这几年越来越感受到朽哥描写的投资房地产的好处,疫情算是一个催化剂吧,把整个过程加速了
G
G&G妈
先赞再看
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DoubleDelight
赞朽哥又一力作!
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smlandlord
房地产得益于去年疫情大量的印钱和今年股市退出的热钱
s
smlandlord
老实说这几年一年不涨个10个8个个米都不好意思出门.
米奇的厨房
老朽兄厉害!
老朽
南加州比较困难,但坛子上有人做到了。
老朽
谢谢大家阅读,南加州高端房有放缓趋势。低端房依然抢手,大型公寓

租金创新高,且空置率底。个人地主跟着受益,租房市场紧俏,强烈支撑出租房生意,支撑房价。

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NPshowway
,赞
N
NPshowway
四九城
朽老分类很准确, 讲个与房地产投资无关的笑话

大学同学的父亲在上世纪五十年代被定为"地主"成份, 但他父亲对此很不服, 每次被别人称为地主时,都纠正别人, 说只是"小地主". 同学对此很不耐, 对他爸说说: 没有什么"小地主", 只有"恶霸地主"(比如刘文彩之类的), 和"地主"之分.

谢朽老分享!

 

 

又见新月
注意到南加有些城市最近两年增长很快。一犹豫好像又错过机会了
花飞絮
南加的房价又被推高一波。

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mapst
买家仍然在抢低价房
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hhtt
我再为老朽兄的分类加一个从打工仔到地主的分类,在投坛,这样的地主占多数!

hhtt_文学城博客 (wenxuecity.com)

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daloon
南加:10年一倍,15年翻一番,现在买房的守得云开加以验证
I
ID的D主
你同学的父亲才是真正的地主。朽爷这里说的是房主。
家有余粮
大地主,高山仰止,景行行止,虽不能至,然心向往之。谢谢。
新手地主刚上路
同感!
大王叫我来巡山00
这年头哪里都是内卷,好不容易上网relax 一下吧,一看子坦学校内卷,私房蛋糕内卷,投坦地主也内卷。
周老大
Duplex 算一个还是两个?
h
hhtt
现在整天看到这词,到底是什么意思?解释一下什么叫投坛地主内卷?
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ljty1
大概就是你8个房子我就要9个房子,你住90266我就要住90209
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hhtt
那就是攀比?Keep up with the Jones?
古来万事
赞!我看到大家还是在抢低端房。新出来没几天就不见影了。
老朽
当然是两个,four plex 算几个?
古来万事
糊涂兄这样一加更全面了。
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haomahaoma
同一类别内部攀比
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windyLL
朽哥不是老早就大地主层次了吗?按你自己的分类,50个以上就算,朽哥老早到50了吧,怎么这么谦虚?
惨白的天使
可能是说 无意义的攀比 或 为了获得成功付出的不成比例的努力

地主内卷,也许是说,为了上数量,不惜买些没有现金流的充数?

周老大
谢谢!
老朽
没有到,四十个左右,也够了,南加州十几个就足够。
C
CH888
从16年学习老朽房地产系列文章,到今天陆续买了十几个农村破房,现金流够吃够喝,生活很是惬意。谢谢老朽!
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haomahaoma
有那么傻的地主吗?
雨城岁月
赞!请问南加州尔湾及附近可以买有HOA的房子吗?在尔湾买独立房 是否最好避免HOA?还是无所谓?
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mobius
收藏。这几年跟着老朽也喝了点汤。后悔没早读到老朽的文章。
老朽
投资房买在尔湾以南更好点,价钱略便宜。HOA控制在四百左右可以接受,集合住宅CONDO有HOA并非

没有好处,外部保险包括了,有的包括了水费垃圾费。独立住宅的保险比集合住宅贵很多很多,集合住宅在管理上比独立住宅省心,HOA有许多限制,客观上维持区域不变坏。

独立屋,尽量避免HOA,有也无所谓,没多少钱,因为独立屋的所有开销包括保险都是自己负责。

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DJGO_SF1996
最喜欢看朽哥对地产及地主的分析,也很认同,谢谢分享!
k
kcfx
所言甚是,多谢前辈
d
dogmom2019
都是命,命里没有呀,我2002年在Irvine找了个工作,面试时他们带我去Huntington beach 吃晚饭,打动
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dogmom2019
收了offer,飞去Irvine看房子,$40万左右4房2.5厕,临时房子都租好了,两辆车也上路了,原公司力留,工作随便
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dogmom2019
换,工资大提, 就留下了,又把车弄回来,公司付了7千多的搬家费用,人算不如天算,那时40万的房现在可能要几个米了?
雨城岁月
谢谢您的回复!
B
Bubbletea9
赞!谢谢老朽!
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Maple2020
老大,如果买退休房,南加那一带合适。看Riverside的Perris新房60多万,心动。拿同样的钱在Irvine,la
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Maple2020
老大,买退休房南加那一带合适。

看Perris 60多万可以买独立新房,还是花差不多同样的钱在Irvine, lake forest一带买condo?

老朽
Perris,区不可能变好,变坏很有可能。夏天极热,空调费几百。交通有点偏,河边县Corona 好点。
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muyih
真是很贴切,我们村的房子过去一年涨了差不多60%,虽然好,可是很难再投资了。
M
Maple2020
听说2028年奥运会Perris有场馆。东边那么热啊,Corona开车到LA也有50mi。还是买成熟城市的condo合适
快乐的长耳朵
先赞再看!谢谢朽爷领路!
C
Changbai80
谢谢好文! 现在买是不是已经晚了?会不会被套?
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iamfouryear
按 net asset 分也可以吧:

net asset: 

1,微地主, $50 万 。

2,弱地主,100万。

3,小地主,2百万。

4,中地主,5百万。

5,大地主, 1 K万

老朽
如果变现就成了静态,会缩水,房子会增值啊
老朽
要看是什么地方,南加州不晚,租房市场非常强劲。
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iamfouryear
不用变现啊, net asset= gross asset - loan balance
老朽
1234基本合适,大地主要5千万以上吧?
新手地主刚上路
+1
大王叫我来巡山00
同类恶性竞争。争和抢。
笨蜗牛
赞。我20年疫情后买第二个房子开始来这里发帖,当时朽兄就回复我了,感激。朽兄的博客没事的时候就翻一翻,也是受益匪浅。

现在大农村有10来个破房子了

C
Changbai80
谢谢!