经常看见有房东朋友为空调的维修保养发愁，作为一个对空调比较熟悉的工程师，我有时也是很烦恼，花钱事小，大夏天没空调不是好玩的，房客一怒之下，拒付房租，扬言走人更麻烦。出了故障，来修理的技工，一般房东大多用“散兵游勇”，捡到篮子里就是菜。不怪这些房东，好的技工都在机器制造商那，他们负责保修期内的活，绝不能出事。保修期一过，看你的运气喽。
出租房不装空调，在美国绝大地区似乎不行，不是法律问题，是租客来源，租客档次的问题，兼有房东的良心。不像洗碗机，能不装就省事不装。
装不装空调？因人而异，想听听大家的意见，增加一点思路，多几条办法。
我的办法是尽量装窗式空调，优点是维修少，机器工作寿命长，实在不行换一个。房客一般会高兴有个新机器，不会抱怨冷气不足。这种机器主要缺点是声音大，但我的体会房客很少抱怨这一点，反而是对高昂的电费嘀嘀咕咕。近年来，机器效率明显提高，超静音窗式空调机的声音也真的很小，价钱当然贵一点。还有就是客厅和睡房都要安装，需要几个机器。
另外还有一个缺点，有些大楼对安装窗式空调有严格的要求，必须遵守。
房东只要尽力修而不是为了省仨瓜俩枣的100度还要房客瞎等，房客应该都会理解不会不付租金。
60% 的空调问题都是capacitor，所以我每年三四月份安排每个房子的AC cleaning and inspection，如果capacitor 开始显示老化迹象就换掉，自己不会换就花钱，能避免房客在100度的时候没有冷气。
加入年度他们的维护计划。有急事的时候可以优先。
缺点就是没事的时候也是一年每个机器三百块检查费。
当保险买呗。
单独这个听上去更好。我明年试试。
这次租客有小baby，又没什么钱，买一个portable 给他们缓解一下也好。
昨天花了五百多，希望租客暂时有一个卧室可以凉快一点儿。周末要一百多度，还是得赶快修AC。
https://www.usnews.com/360-reviews/services/hvac
好在曼哈顿的房子主要是大楼。如大楼有中央空调，最好是大楼负责维修。其它地区，我也尽量投资公寓房。
经常看见有房东朋友为空调的维修保养发愁，作为一个对空调比较熟悉的工程师，我有时也是很烦恼，花钱事小，大夏天没空调不是好玩的，房客一怒之下，拒付房租，扬言走人更麻烦。出了故障，来修理的技工，一般房东大多用“散兵游勇”，捡到篮子里就是菜。不怪这些房东，好的技工都在机器制造商那，他们负责保修期内的活，绝不能出事。保修期一过，看你的运气喽。
出租房不装空调，在美国绝大地区似乎不行，不是法律问题，是租客来源，租客档次的问题，兼有房东的良心。不像洗碗机，能不装就省事不装。
装不装空调？因人而异，想听听大家的意见，增加一点思路，多几条办法。
我的办法是尽量装窗式空调，优点是维修少，机器工作寿命长，实在不行换一个。房客一般会高兴有个新机器，不会抱怨冷气不足。这种机器主要缺点是声音大，但我的体会房客很少抱怨这一点，反而是对高昂的电费嘀嘀咕咕。近年来，机器效率明显提高，超静音窗式空调机的声音也真的很小，价钱当然贵一点。还有就是客厅和睡房都要安装，需要几个机器。
另外还有一个缺点，有些大楼对安装窗式空调有严格的要求，必须遵守。
房东只要尽力修而不是为了省仨瓜俩枣的100度还要房客瞎等，房客应该都会理解不会不付租金。
60% 的空调问题都是capacitor，所以我每年三四月份安排每个房子的AC cleaning and inspection，如果capacitor 开始显示老化迹象就换掉，自己不会换就花钱，能避免房客在100度的时候没有冷气。
加入年度他们的维护计划。有急事的时候可以优先。
缺点就是没事的时候也是一年每个机器三百块检查费。
当保险买呗。
单独这个听上去更好。我明年试试。
这次租客有小baby，又没什么钱，买一个portable 给他们缓解一下也好。
昨天花了五百多，希望租客暂时有一个卧室可以凉快一点儿。周末要一百多度，还是得赶快修AC。
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好在曼哈顿的房子主要是大楼。如大楼有中央空调，最好是大楼负责维修。其它地区，我也尽量投资公寓房。