上次的求助帖：
地点：北加州小镇
原因：二楼卧室浴盆漏水，侵蚀了一楼厨房的天花板。
现在要打开天花板，修理漏水管道和更换天花板的drywall，需要取下 eat in kitchen dining table上方的吊灯。然后复原。
心里对报价没底，望有此经验的地主们提供个大概，先谢过。
-----------------------------------------------
上次在这里咨询之后，联系上八、九年前帮过我的plumber，打开天花板，检查二楼的管道均无问题。二楼上两个full bathrooms。诊断漏水的可能原因是toilet seat wax ring的问题，换了一个新的toilet，重新seal了另一个，运行了bathtub 和 jet spa，没有发现漏水，管道也无问题。
同时在yelp上找到了几个修理天花板的contractors，plumber也介绍了他们合作的伙伴，最终用了这个伙伴。
全部的费用：
1. 打开天花板，检查漏水： $175
2.换toilet/reseal wax ring： $395
3.换掉所有damage的drywall ceiling， 4X8 drywall 1片多一点，paint to match，工人干了三天， $1,915
总共：$2,485
很开心问题解决了，今天完工了。
这个过程可能对大家有点帮助，汇报一下，谢谢大家。
PS：因为租金大幅低于市场，租户都自我管理，最近七、八年，基本没有来烦我，以为地主生活就这样花好月圆下去，所以突然之间抓了瞎。
拍了天花板里管道的照片
在不同的的地方，口子都开了两个， plumber先来的。
我们检查了drain，drain overflow connection，觉得是租户的小孩在 jet bathtub里 玩水造成过floor flood，现在的用shower/bathtub 都无问题呀。
水管工还要给你打折呢，谁让他上次没给你诊断对？
上次我批灰，一整天过去都没干。估计空气湿度大？
1 to tear up and reinstall 1 sheet, I would say 2 persons 1hr tape and mud.
2. sand and second coat of mud. 1 person, 30 min.
3. sand and paint two coats. 2 hours.
The number of minutes or hours on site time does not matter, because any trip will probably carry a charge of the minimum of 4 hours.
我二话不说，没等他们结束工作，就zelle了余款。大夏天的，工人干活不易。
第一个plumber 换toilet/reseal， 不是同一个，租客找来的他们的熟人，他介绍的drywall guy要$4,500
还记得那个狮子大开口，$4500
你这个价格，没有高屋顶吧。要是有的话，你就是纯属给我伤口撒盐。
迎接他们的第一个baby
老租客的孩子惹的祸，也没有告诉我实情。不过这个老租客是个老电工，帮我upgrade了全部electrical system，给五个bedrooms 装了电扇，garage里装了work station，天棚里house fan
我早就告诉你我是你迷妹儿了吗。不用在在我面前显摆啦。
我也是你的迷妹儿。也不用显摆啦。去散步吧。
有一部分的天花板内里已经长霉了，把这些清理干净，扔掉（要付费的）。
这种活，又脏又累，大夏天的，三伏天，对我来说，解决了麻烦，比啥都强，have other fish to fry, right？
让能干的流汗滴吧。咱在旁边吃冰西瓜就好。
工人们干活挣点辛苦钱不易，我们挣钱比他们容易多了。
楼上到楼下，二楼地面是什么材料，不用换？
手艺人随便使个坏，偷工减料，就够将来忙乎的了。
再者说，我们比他们挣钱容易多了，多付一点，权当是消灾了。
toilet所在地面是瓷砖，MasterBathroom里的JETBathtub 和淋浴所在地是地毯，下一个就是铲掉地毯换瓷砖，这个太大隐患了。
另一个crew给了我一个明细表，光材料就要$250, 要保护地板和墙壁，听租客说：光是准备这些，就花了两小时。
灰尘是比较大，用塑料布罩住应该，外加吸尘，是可以再花上2-4小时，可这属于清洁活，不属技术活，多收200比较合理。
下次就有数了
谢谢守月！
结果掀了laminates，锯掉大约三分之一的卫生间楼板，楼下锯掉天花板和墙板，拆了墙上的柜子，劳务费用2100，材料400多，包括custom build 墙上的柜子。和你的费用接近。如果你要掀楼上的地面，费用会多很多。
没有损伤楼板和橱柜，就是天花板内里的sheetrock生了霉，把有霉斑的天花板锯下来并清理干净周边，是个苦活脏活。
现在暂时这样吧，房客下月要迎接他们的第一个孩子，只好恳请他们加小心。
就是淋浴墙用的瓷砖，瓷砖之间grout 或者瓷砖本身出现了小缝儿, 肉眼一般看不出来。我家有个出租房就是这情况，最后只好打掉重新做了淋浴墙。
下次去再检查一下
谢谢您提供的信息并留言。
handyman用了1小时就换好Wax和flange. 明天再去修补楼下被水泡坏ceiling
老大：实际情况就是本地的人工太贵了，只能被宰。
谁不愿意少花钱多办事呢？咱跟钱没有仇哇。
在美国座厕的蜡圈，少则几年，多的十年都要换新的，自己要多留意，自己换很容易，十刀以下就搞定。
这活儿我自己个真干不了
上次的求助帖：
地点：北加州小镇
原因：二楼卧室浴盆漏水，侵蚀了一楼厨房的天花板。
现在要打开天花板，修理漏水管道和更换天花板的drywall，需要取下 eat in kitchen dining table上方的吊灯。然后复原。
心里对报价没底，望有此经验的地主们提供个大概，先谢过。
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上次在这里咨询之后，联系上八、九年前帮过我的plumber，打开天花板，检查二楼的管道均无问题。二楼上两个full bathrooms。诊断漏水的可能原因是toilet seat wax ring的问题，换了一个新的toilet，重新seal了另一个，运行了bathtub 和 jet spa，没有发现漏水，管道也无问题。
同时在yelp上找到了几个修理天花板的contractors，plumber也介绍了他们合作的伙伴，最终用了这个伙伴。
全部的费用：
1. 打开天花板，检查漏水： $175
2.换toilet/reseal wax ring： $395
3.换掉所有damage的drywall ceiling， 4X8 drywall 1片多一点，paint to match，工人干了三天， $1,915
总共：$2,485
很开心问题解决了，今天完工了。
这个过程可能对大家有点帮助，汇报一下，谢谢大家。
PS：因为租金大幅低于市场，租户都自我管理，最近七、八年，基本没有来烦我，以为地主生活就这样花好月圆下去，所以突然之间抓了瞎。
拍了天花板里管道的照片
在不同的的地方，口子都开了两个， plumber先来的。
我们检查了drain，drain overflow connection，觉得是租户的小孩在 jet bathtub里 玩水造成过floor flood，现在的用shower/bathtub 都无问题呀。
水管工还要给你打折呢，谁让他上次没给你诊断对？
上次我批灰，一整天过去都没干。估计空气湿度大？
1 to tear up and reinstall 1 sheet, I would say 2 persons 1hr tape and mud.
2. sand and second coat of mud. 1 person, 30 min.
3. sand and paint two coats. 2 hours.
The number of minutes or hours on site time does not matter, because any trip will probably carry a charge of the minimum of 4 hours.
我二话不说，没等他们结束工作，就zelle了余款。大夏天的，工人干活不易。
第一个plumber 换toilet/reseal， 不是同一个，租客找来的他们的熟人，他介绍的drywall guy要$4,500
还记得那个狮子大开口，$4500
你这个价格，没有高屋顶吧。要是有的话，你就是纯属给我伤口撒盐。
迎接他们的第一个baby
老租客的孩子惹的祸，也没有告诉我实情。不过这个老租客是个老电工，帮我upgrade了全部electrical system，给五个bedrooms 装了电扇，garage里装了work station，天棚里house fan
我早就告诉你我是你迷妹儿了吗。不用在在我面前显摆啦。
我也是你的迷妹儿。也不用显摆啦。去散步吧。
有一部分的天花板内里已经长霉了，把这些清理干净，扔掉（要付费的）。
这种活，又脏又累，大夏天的，三伏天，对我来说，解决了麻烦，比啥都强，have other fish to fry, right？
让能干的流汗滴吧。咱在旁边吃冰西瓜就好。
工人们干活挣点辛苦钱不易，我们挣钱比他们容易多了。
楼上到楼下，二楼地面是什么材料，不用换？
手艺人随便使个坏，偷工减料，就够将来忙乎的了。
再者说，我们比他们挣钱容易多了，多付一点，权当是消灾了。
toilet所在地面是瓷砖，MasterBathroom里的JETBathtub 和淋浴所在地是地毯，下一个就是铲掉地毯换瓷砖，这个太大隐患了。
另一个crew给了我一个明细表，光材料就要$250, 要保护地板和墙壁，听租客说：光是准备这些，就花了两小时。
灰尘是比较大，用塑料布罩住应该，外加吸尘，是可以再花上2-4小时，可这属于清洁活，不属技术活，多收200比较合理。
下次就有数了
谢谢守月！
结果掀了laminates，锯掉大约三分之一的卫生间楼板，楼下锯掉天花板和墙板，拆了墙上的柜子，劳务费用2100，材料400多，包括custom build 墙上的柜子。和你的费用接近。如果你要掀楼上的地面，费用会多很多。
没有损伤楼板和橱柜，就是天花板内里的sheetrock生了霉，把有霉斑的天花板锯下来并清理干净周边，是个苦活脏活。
现在暂时这样吧，房客下月要迎接他们的第一个孩子，只好恳请他们加小心。
就是淋浴墙用的瓷砖，瓷砖之间grout 或者瓷砖本身出现了小缝儿, 肉眼一般看不出来。我家有个出租房就是这情况，最后只好打掉重新做了淋浴墙。
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老大：实际情况就是本地的人工太贵了，只能被宰。
谁不愿意少花钱多办事呢？咱跟钱没有仇哇。
在美国座厕的蜡圈，少则几年，多的十年都要换新的，自己要多留意，自己换很容易，十刀以下就搞定。
这活儿我自己个真干不了