2008-2012年间的次贷危机造成全美房价普遍下跌1/3，极端地区达到下跌50%到70%，比如 Phoenix, Las Vegas, Stockton 等等，等等。经过八年的恢复和反弹，到2020第一季度时，房价已经接近危机前的最高水平，南北加州的洛杉矶和旧金山地区甚至有所反超。
2020年第一季度起到2022年的第一季度为止的两年期间里，全美房价爆炸性增长50%左右。房价上涨的原因有这样几个，最先的原因是贷款利率的下降（2020年第二季度开始，从~4%降到2021年底的~2%）。随后 Covid-19 疫情有空间隔离的要求，使许多人搬离公寓和Condor，而购买Single Family House，或者说人们需要更大的 Living Space。最后（在时间次序上，2020年第三季度）通货膨胀来势凶猛。
2020第一季度全美房市进入了一个低冷的平台期，最主要的原因是 Covid-19 造成社会的恐慌。
2008-2012年间的次贷危机造成全美房价普遍下跌1/3，极端地区达到下跌50%到70%，比如 Phoenix, Las Vegas, Stockton 等等，等等。经过八年的恢复和反弹，到2020第一季度时，房价已经接近危机前的最高水平，南北加州的洛杉矶和旧金山地区甚至有所反超。
2020年第一季度起到2022年的第一季度为止的两年期间里，全美房价爆炸性增长50%左右。房价上涨的原因有这样几个，最先的原因是贷款利率的下降（2020年第二季度开始，从~4%降到2021年底的~2%）。随后 Covid-19 疫情有空间隔离的要求，使许多人搬离公寓和Condor，而购买Single Family House，或者说人们需要更大的 Living Space。最后（在时间次序上，2020年第三季度）通货膨胀来势凶猛。
就支撑房价上涨的力度来看，第一个是通货膨胀，贡献了房价上长的 35%±5%。 第二个是房贷利率下降，贡献了 15%±5%。
政府统计的 CPI 在1989-2019间的30年里平均是3%，而近两年的 CPI 数据是每年接近10%，民众感受到的却明显不止，在未来的一、二年里CPI 不象会有明显的回落架势，短期内很难回到疫情前的水准。
从今年第一季度起房贷利率快速上浮，15年和30年固定期利率分别由2%上升到4%和3%上升到5%。
房贷月供通常占到房屋日常维持成本的70%，而利率每上升1%，月供就要增加11%以上 （参见《贷款利率对房屋持有成本的影响以及目前的形势》 https://blog.wenxuecity.com/myblog/73449/202007/24384.html 和 《房市 --- 房贷利率的影响》https://blog.wenxuecity.com/myblog/73449/202012/3953.html ）。2%的利息增长将造成房贷的月供增加22%以上，再转换到房屋的日常维持成本，综合增长大约15%。
目前的形势是：
1，通膨不可避免，只是高低而已，但短期绝不可能降到之前近30年的3%左右。
2， 房贷利率走势尚不明确，比较大的概率是持续轻微上扬，正常的房贷利率应在4%到6%的区间内。之前的2%或者以下不可能再现，否则就是银行金融系统的毫不利己专门利人的共产主义行为。个人认为房贷利率不应也不会超过8%以上。
3，房价将有一个短暂平台期，支持这个平台长短及未来上下走势的仍是前述两个因素，通胀和利率。就目前情形看房价下降的可能性并不太大，因为通胀支撑着房价，即使下行也不会超过10%，次贷危机时的大规模抛售景象绝对不会再现。
应对举措：
1, 自住房，刚需，平常心对待，正常出手。
2, 投资房，慎重进场，可以调整，但不必抛售。买房投资的回报率能有5%就不错了。要考虑的因素是Location, 交通，和房型。这是一种长线投资行为，急功近利的心里不适合。
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当今房市分析 暮春时节令箭开 美食店开到家门口，味道全变 美元店物价上涨25% 遗珠太平洋东岸 —— 俄罗斯山寨就目前情形看房价下降的可能性并不太大，因为通胀支撑着房价，即使下行也不会超过10%，次贷危机时的大规模抛售景象绝对不会再现。
听着好像有道理似的，可是就像去年有人喊股市不会跌一样，自己乐吧。