这两套duplex值得入手吗？着急！还有3天能退出！

各位资深地主，大家好！我们因为搬家被动当了房东，原来的房子交给了PM放租还蛮顺利，想着再接再厉试着下了一些SFR的offers，但都输给了all cash的买家，前几天就转而试着去看看多家庭的房子，投了两个offers，都是duplex，按照0.9%-0.95% rent to value来出价。本来没有抱多大希望，但是这个周末被agent通知两边都接收了，我们的offer都是带inspection和loan contingency。约了下周inspection。现在我们夫妻俩开始进入到犹豫期，觉得价格肯定是开高了才被接受的(我们都加价高于asking price），现在想请大家给点意见

背景信息：两套duplex都是同一小区的，学区不好但是位置比较好离超市mall公园都是十分钟或以内的车程，蓝领租客居多，70年代的房子，小区清一色duplex，最大的缺点是全部被划分为商业物业（最近才了解到我们这里大部分多家庭房都归到了商业类），这样导致地税比residential高不少（大概是2.46% vs 1.5%），根据county记录我们发现小区被少数房东持有绝大部分的房子，其中一对夫妇有大概30几套

duplex A: 价格$240k, 带租客每月租金一共$2300，按照6.xx%利率, 25% down pay，30-yr fixed, 每年1000的保险，地税按照卖价来估算（实际应该稍低一些），PITI大概是$1600-1700

duplex B: 价格$220k, 带租客每月租金一共$1990，按照6.xx%利率, 25% down pay，30-yr fixed, 每年1000的保险，地税按照卖价来估算（实际应该稍低一些），PITI大概是$1500-1600

请问大家这两套值得入手吗？我们刚查到去年和前年同一小区出售记录基本在$140K-190K之间，担心接了个历史最高位，请大家指教。（如需额外信息来做进一步评估，烦请告知）

都知道现在房价在下滑，你还决定下offer，被接受又畏首畏尾。总想捡个便宜是不可能的。买定离手，愿赌服输。

算下帐看看划算吗

A. 2300-1700=600， 不知道你们是不是自己管，假设是，那么一年有 600x12=7200 入账，首付是60000，是12%的回报

B. 1990-1600=390，390*12/55000=8.5%， 还是比银行利息好。

再考虑一下长期房价和房租趋势。B的房租是不是低于市价太多？你们准备持有多久？如果是持久战，那么买下来也不错。

如果不肯定的话，买一个？等一阵再看看？

 

你们是远程还是当地？如果是远程，而且也是刚做房东不久，可以稍微观望一下。如果是本地，可以考虑只买一套。买第一套。

如果落到我手里，两个全买了。

大师就是不一样。现在需要留现金抄底吗？还是说看到差不多的就可以买，不要timing the market?

不是大师。但你想留现金抄底?抄个屁!通货膨胀在继续，货币加速贬值，房地产是对抗通货膨胀的唯一手段，没有之一。

另有两个简单算法，一，现金砸，好过定存，买。二，假设零头款，有现金流，买。

哈哈， 谢谢你！

你的贴文里说到一对夫妻有三十几套，你怎么就不向人家学习呢？简单道理，

假设你有240万现金，可以买十个这样的duplex，也就是20套房，可以有底气雷老板了。

我不相信手里有两百多万股票，敢不去上班。我手里也有股票，不多，不到一百万，光V就有800股。别看大千那边每天喊杀喊跌的，多数人股票没我多。但是我要是指望股票赚钱养家糊口，一家人喝西北风。

按你提供的数字，以现金购买计算，2300房租减去开销，1500的现金流没问题。

这么好的回报率，不必担心房价涨跌。如果在租金不变情况下，有人把24万降价几万卖，那卖主是个傻 逼。

老朽话糙理不糙

还是退出吧。房价刚刚开始跌，现在不是捡漏的时候，经济衰退已经来了

什么地方有这么便宜的房子，租金还这么高？ 我们这里大农村， 48万的房子租2500

我也犹豫买不买， 前些时候抢不到， 现在降价了，又不敢买了。 

从什么数据得出经济衰退，房价跌了，不能空口一说，等于没说。

这个租售比很好啊，现金流不错，可以买吧！实在犹豫，就留第一个吧，第二个找个理由退出

危言耸听！股市调整，就说是经济衰退，经济好坏的一个重要的指标就是失业率! 现在吃个饭上个菜要等个十几分钟。经济危机？

19年机票要3百，上个礼拜7百，全机满座。佛州海边海鲜餐馆，让我等了一个小时，在酒吧慢慢喝了两杯酒才拿到桌子，经济衰退？

总值才五十万，也没啥可考虑的

要是两个都上百万，考虑一下还是应该的。一栋二十几万，那不是买菜一样嘛。不能为几毛白菜钱烦心吧。哈哈

哈哈哈，大王买白菜。

同问， 刚才没好意思问。有人问那就跟着打听一下。

其他人怎么做拥有多少跟你这个半毛钱关系没有。你的数字return对了，就买。你下OFFER的时候这些都是考虑好的才下，

比如地税，商产的rate，等等，等等。

那你现在犹豫啥？

把“大王“换成”霸王“更形象。

是的，因为第一次主动投资出租房，所以有点瞻前顾后，多谢指正

刚刚股市开盘大跌，账面上几万没有了。

太菜鸟问题，不浪费大地主们的宝贵时间,我自己狗：Principle, Interest, Tax, Insurance

谢谢，我们是打算长期持有，最近房租的确涨了太多，这边很多机构扫货然后宁愿空置也不降租

谢谢老朽，感觉符合两个算法的要求

谢谢，我们在当地，离家里开车不到30分钟，不过也有考虑买了之后找PM帮忙管理

再次感谢老朽，说的很有道理！

谢谢，我们这边市场好的deal还是走得快啊，很多都是all cash，不过也的确看到有些开始降价了

谢谢

我们小家刚刚起步，一下子用12万还是要很谨慎的，需要好一会才能攒下来

是的，我们下offer的时候是考虑好了，昨晚犹豫是不是等等有更好的deal，谢谢DD！

如果是我，不会犹豫。

如果你知道有更好的Deal，那是千万不能买，就应该等，等到天荒地老！

不要听那些满嘴口炮的， 50万是个不小的数目

特别是对于年轻的家庭.

实在犹豫的话， 就只买一套试一试.

 

谢谢你花时间狗了。我也不知道呢。

撑死胆大的，饿死胆小的。胆子大两个都买，胆子小，买一个，或者不买。但是说回来，你当时下两个offer，就应该准备好两个都

买的结果呀。

这两个duplex过手就需要维护吗？这样的话现在就需要一笔钱，可能现金流会比较紧张

如果包括维修费用的话，这个租售比是不错。我也有类似的疑惑，如果当地能看到房价在降，为什么还要买呢？等年底降2万再买不好吗

要是你能肯定年底可以便宜2万，你就是本版最牛的人了。

什么本版最牛的人了？是全世界最牛的人！

不客气，共同进步 ：）

本来想这样写的，怕吓着她。

我当然不能肯定，所以才有疑惑啊。降2万的说法不正确，就是觉得如果市场开始降温，是不是应该等等看更好。

当然怎么做都有risk，也有可能错过这个，后面找不到更好的deal了。

嘴炮就属你最厉害

不是把你老板都炮定了吗？

在熊市牛市动能赚钱。就看你怎么做。投资不能赌市场的走向。

+1

我们这里140万房子月租2500。

唯一需要考虑的是地点在蓝领区，不买破区房子是我的底线，贫富分化越来越严重的年代，烂区房子不涨价，不保值，好区房子保值。

我只能说放在我这里，我会买。

说的好！

去掉lot价值低于或接近重建价格就值得考虑不会亏很多。可继续做房检有问题多砍价。加紧做市场调查和决策。

我会买。是福不是祸 是祸躲不过

二十年退休后回头看，现在什么高点，到时都是低点！

楼主年轻，对出租房经验不够，觉得应该买SFH会少些烦恼，比如两单位租客之间的矛盾等等。感觉如此低的房价却有如此高的租金，是否区比

是否区比较差一点？如果区并不差，就可以买

怎么理解您说的这点？刚刚问了保险公司，他们估计的replacement cost每套要至少350K（合约是240K）

就是说24万重建这个房子完全不可能。一般情况下投资人不会甩卖便宜年代不是很老的房子。

NO NO NO. 原因>>

您说：小区被少数房东持有绝大部分的房子

如果这里有管理处， HOA, 这样的投资不能碰：
1. 银行会调查，一般不会给这样的房子贷款。
2. 大房东会完全控制管理处，例如投票增加物业管理费用。 小房东没有发言权。