地产的周期一般是这样的，在低谷阶段，房价便宜，甚至有时低于建筑成本，已经在上个周期中受伤的建商们无利可图，大多都选择靠边站。这时，大伙都忙着购买和翻修旧房。等到房价上升到一定程度，旧房的成本已经不低于新房了，建商们有利益空间了，他们才肯进场。并且到后期，价格上升到一定程度，现成的旧房已无任何利润空间了，只有翻修旧房或新建房才有利润可赚，这也说明离顶部不远了。
在次贷危机低谷，以黑石集团为代表的大金融机构开始进军独居屋出租市场，在泡沫重镇大举扫购独居屋。但随着房价的快速反弹，到大约2015~2016年时，有些机构已经意识到，买旧房已经不如新建房从经济上来更有利了，于是在凤凰城、达拉斯等地，开始出现完全新建的build-to-rent独居屋社区。以前开发小区是卖给个人的，现在大机构开发整个小区只租不卖。
通常Build-to-rent这个术语是特指新建的只租不卖的独居屋社区。新建的公寓楼也是build并用来rent的，但通常我们并不叫它Build-to-rent社区。
下面说说与我有过交集的另一类Build-to-Rent房产 - 之所以称之为另一类是因为它并不完全符合前面的确切定义。
Steven是个年轻有为的real estate broker，当他只有25岁并且还在读大学时（后来读了三年半就退学了），就已经是RE/MAX在犹他州的销售第一。因为平日老是有不少顾客问他有没有2~4单元的小型多单元房产，到大约2011时，他开始关注并留心起来，发现整个县根本就没有这种小型多单元房产库存，少有的几个也都是七八十年代建的。即便那么破旧，又是在危机低谷，价格仍不便宜，cap rate也只有5~6，于是他便萌发了想开发这种小型多单元房产的念头，后来与另一个年轻有为的建商Mike一拍即合，两人决定合伙共同开发， 合伙买地，Steven管推销（实际上刚开始时Steven自己还做些推销，后来主要是他手下的3个经纪人管推销），Mike管建房。
他们第一个试水项目是个只有9个fourplex 小项目，Steven群发email给他的顾客群后，30天内预售完毕。第一个项目大约是在2013年开建的。
他们有非常好的模式：
1. 选的地块较好： 建多单元的不需要太大的地块就能成规模，相对来说可选的地块多， 也能找到相对来说较好的区。
2. 转嫁风险： 一般建商都是自己筹募资金，承担建筑风险。但他们的项目却要求投资者自己申请建筑贷款。由于银行是他们的合作银行，投资者申请建筑贷款倒是蛮容易的。当然他们这样做的一个重要原因是现在小建商很难贷到建筑贷款，实际上他们蛮想自己申请建筑贷款的。对他们来说，除了买地皮外，不需别的投资，可以说没啥风险。
3. 肯让利： 让投资者自己承担建筑风险，投资者又不是傻子！所谓无利不起早，他们肯让利，建好的房子，市场上用同样的价格是绝对买不到的。他们的目标是让1个cap rate的利给投资者（我后来发现这个大多能达到，少有的几个达不到）。
4. 物业管理 : 起初他们并不想成立物业管理公司，地产经纪人兼开发商已经够Steven忙活的了。可后来他发现，随着规模的扩大，有很多外地投资者，尤其是加州的阔佬们，强烈建议他们统包（turn-key）, 所以后来他又成立了物业管理公司来管理这些物业，现在有四千多个单元了。
我是2016年才发现他们的，并跟投了几个项目，每个Fourplex成本约70万。其实在这之前，尽管他们已经做了五六个项目，但大多是些小项目，只有一个大些的，估计他们也仍然在试水，我跟投的这些项目都是些比较大的项目，每个项目有200多个单元，估计是他们试水成功后才开始大规模开发的。
Fourplex 基本长这模样：
一个独立的Fourplex:
三个Fourplex相连，也可作为一个单独的12-plex用商贷来投:
这种投资基本属于被动收入，一旦决定投资后，自己需要做的也就是申请建筑贷款（由于是建商的合作银行，申请跟常规贷款一样），建完后再转成长期贷款，然后剩下的就只有数钱的份了。远程的项目我都没见过，只有家门口的一个见过。
当初签合同的时候并不知道投资这些项目的都是什么人，只听推销者讲有不少来自加州的投资者。后来快完工了，才知道原来不少投资人并不像我一样打算长期持有的：有些人，包括开发商手下的员工，以及当地的几个地产经纪人，买了建完后直接分割成单个townhouse卖，成了炒房。也不知他们本来就打算炒房，还是因为增值多了，临时变成了炒房！
做为建商的Steven和Mike两人在他们个人或个人公司名下都或多或少地投了几个项目，其中实力最雄厚的Mike在我投的一个项目中自己预留了一排约有20个单元，被分割成单独的lot，当townhouse单个卖了，2018年底建完后每单元卖了约24万/单元（现在价格41万/单元， 成本17.5/单元）。 Steven自己投资了有十几个fourplex，打算长期持有，他说他买的价格跟我们一样，只是他是listing agent, 可以省下佣金。
其中开发的不少项目，有不少已被分割成单个townhouse归个人所有了， 与我当初想象的不太一样！
再多加几句评论。
有道是地产是地域性的，还真是与此！休斯顿是这个建商离开他们大本营犹他到外地试水的第一个地方，三个项目基本上是他们所有开发项目中回报最差的，只是因为过去两年全国房价的疯涨，才使本来很差的项目变成一般般，有的卖得太早还是亏本卖掉的。最初他们进军我们当地的时候，我就警告过他们，说会砸他们牌子，他们还不相信，总起来说他们对我们当地市场没有正确的估计。
其次，房产的类型是有差别的。我投的第一个项目，是他们第一个混合型项目， 既有townhouse类型的Fourplex，也有公寓类型的triplex(三层每一层算一单元)，结果仅有的几个Fourplex很快就给抢光了，triplex一直卖不出去。我为了得到townhouse类型的Fourplex，不得已等到最后一批，也就是说延后了有半年多。现在看来，大部分人的判断还是正确的，当时（2018年）成本60万多的triplex，目前市场价只有85万，而成本是70万的Fourplex，价格早翻倍了。可见， 大多数人还是识货的。
最后一点，就是先机的重要性，无论对于建商，还是投资者，占得先机，就有优势。Steven他们应该是做这种模式的第一家，现在是炙手可热，好的项目早轮不到咱们了。就像我在另一篇文章里提到的，开始时咱是大爷，他们是孙子，不久就反过来了。现在有不少建商也在复制他们的模式。
本文就想说一下，地产投资还有这么种模式，投资的手法真的是有很多种的。
2018年年初的时候，我用别的马甲在投坛上还专门写过一篇具体介绍这类项目的文章（半年后删掉了），个人感觉那篇文章还是很有含金量的，因为当时是进行式。不像现在，属于马后炮，没什么含金量。但当时对那篇文章的感兴趣的人很少，当时还觉得有点失望，哈哈！不过得承认，这种模式并不适合所有人，并且也已经是过去式了。
建宁 2022/06/12
每次开车经过我想心里流口水，却不知如何下爪。错过建宁兄一篇好文章，错过大把机会
否则也不值得我大说特说了，哈哈。
triplex 是没有车库的 flat. Townhouse 有独立性， 尤其COVID-19的时候。 triplex 是公寓楼类型的。
那时，远程投资还在挨批判。当时盐湖城连续几年为房产领头羊，我记得当时查过一些数据，盐湖城创造了许多工作机会，吸引着许多年轻人流入。
18/19年投资还是需要一定勇气，19年纽约和三番大城市其实有个回调，可能许多人甚至都没注意到。
近十年不投家门口看来不算误判，哈哈！
记得18年我说过一个4-plex，租售比2.0，地段不好最后没敢买（买下也不知能不能熬过过去两年），当时就是受你的文章影响，我记得那时你还没离开投坦。
你忽然悄没声息地就离开了，后来有人提BRRR，我还提到第一次是看你写的。
2万地产税， 加1万HOA（HOA有点高）， 就没什么利润了。
当时投本地我主要是想分散一下风险， 这个房子并不满足我的投资要求， 是强扭的瓜， 投前我就知道，所以也是活该， 哈哈！
不过至少证明了我们本地不值得投资， 这一点实打实了， 或者说十年前我的判断就是对的。
不过过去两年升值了有近20万，让我不像以前那样像吃了颗苍蝇屎似的那么恶心了，哈哈。
4.5+个月的持有成本比较危险，还要担心空置率的变化。在现有持有成本基础上，每单元再高200租金就可以做。
triplex是平顶的，但fourplex每个单元独立性好，各单元都带车库，各单元面积也大些。
地产的周期一般是这样的，在低谷阶段，房价便宜，甚至有时低于建筑成本，已经在上个周期中受伤的建商们无利可图，大多都选择靠边站。这时，大伙都忙着购买和翻修旧房。等到房价上升到一定程度，旧房的成本已经不低于新房了，建商们有利益空间了，他们才肯进场。并且到后期，价格上升到一定程度，现成的旧房已无任何利润空间了，只有翻修旧房或新建房才有利润可赚，这也说明离顶部不远了。
在次贷危机低谷，以黑石集团为代表的大金融机构开始进军独居屋出租市场，在泡沫重镇大举扫购独居屋。但随着房价的快速反弹，到大约2015~2016年时，有些机构已经意识到，买旧房已经不如新建房从经济上来更有利了，于是在凤凰城、达拉斯等地，开始出现完全新建的build-to-rent独居屋社区。以前开发小区是卖给个人的，现在大机构开发整个小区只租不卖。
通常Build-to-rent这个术语是特指新建的只租不卖的独居屋社区。新建的公寓楼也是build并用来rent的，但通常我们并不叫它Build-to-rent社区。
下面说说与我有过交集的另一类Build-to-Rent房产 - 之所以称之为另一类是因为它并不完全符合前面的确切定义。
Steven是个年轻有为的real estate broker，当他只有25岁并且还在读大学时（后来读了三年半就退学了），就已经是RE/MAX在犹他州的销售第一。因为平日老是有不少顾客问他有没有2~4单元的小型多单元房产，到大约2011时，他开始关注并留心起来，发现整个县根本就没有这种小型多单元房产库存，少有的几个也都是七八十年代建的。即便那么破旧，又是在危机低谷，价格仍不便宜，cap rate也只有5~6，于是他便萌发了想开发这种小型多单元房产的念头，后来与另一个年轻有为的建商Mike一拍即合，两人决定合伙共同开发， 合伙买地，Steven管推销（实际上刚开始时Steven自己还做些推销，后来主要是他手下的3个经纪人管推销），Mike管建房。
他们第一个试水项目是个只有9个fourplex 小项目，Steven群发email给他的顾客群后，30天内预售完毕。第一个项目大约是在2013年开建的。
他们有非常好的模式：
1. 选的地块较好： 建多单元的不需要太大的地块就能成规模，相对来说可选的地块多， 也能找到相对来说较好的区。
2. 转嫁风险： 一般建商都是自己筹募资金，承担建筑风险。但他们的项目却要求投资者自己申请建筑贷款。由于银行是他们的合作银行，投资者申请建筑贷款倒是蛮容易的。当然他们这样做的一个重要原因是现在小建商很难贷到建筑贷款，实际上他们蛮想自己申请建筑贷款的。对他们来说，除了买地皮外，不需别的投资，可以说没啥风险。
3. 肯让利： 让投资者自己承担建筑风险，投资者又不是傻子！所谓无利不起早，他们肯让利，建好的房子，市场上用同样的价格是绝对买不到的。他们的目标是让1个cap rate的利给投资者（我后来发现这个大多能达到，少有的几个达不到）。
4. 物业管理 : 起初他们并不想成立物业管理公司，地产经纪人兼开发商已经够Steven忙活的了。可后来他发现，随着规模的扩大，有很多外地投资者，尤其是加州的阔佬们，强烈建议他们统包（turn-key）, 所以后来他又成立了物业管理公司来管理这些物业，现在有四千多个单元了。
我是2016年才发现他们的，并跟投了几个项目，每个Fourplex成本约70万。其实在这之前，尽管他们已经做了五六个项目，但大多是些小项目，只有一个大些的，估计他们也仍然在试水，我跟投的这些项目都是些比较大的项目，每个项目有200多个单元，估计是他们试水成功后才开始大规模开发的。
Fourplex 基本长这模样：
一个独立的Fourplex:
三个Fourplex相连，也可作为一个单独的12-plex用商贷来投:
这种投资基本属于被动收入，一旦决定投资后，自己需要做的也就是申请建筑贷款（由于是建商的合作银行，申请跟常规贷款一样），建完后再转成长期贷款，然后剩下的就只有数钱的份了。远程的项目我都没见过，只有家门口的一个见过。
当初签合同的时候并不知道投资这些项目的都是什么人，只听推销者讲有不少来自加州的投资者。后来快完工了，才知道原来不少投资人并不像我一样打算长期持有的：有些人，包括开发商手下的员工，以及当地的几个地产经纪人，买了建完后直接分割成单个townhouse卖，成了炒房。也不知他们本来就打算炒房，还是因为增值多了，临时变成了炒房！
做为建商的Steven和Mike两人在他们个人或个人公司名下都或多或少地投了几个项目，其中实力最雄厚的Mike在我投的一个项目中自己预留了一排约有20个单元，被分割成单独的lot，当townhouse单个卖了，2018年底建完后每单元卖了约24万/单元（现在价格41万/单元， 成本17.5/单元）。 Steven自己投资了有十几个fourplex，打算长期持有，他说他买的价格跟我们一样，只是他是listing agent, 可以省下佣金。
其中开发的不少项目，有不少已被分割成单个townhouse归个人所有了， 与我当初想象的不太一样！
再多加几句评论。
有道是地产是地域性的，还真是与此！休斯顿是这个建商离开他们大本营犹他到外地试水的第一个地方，三个项目基本上是他们所有开发项目中回报最差的，只是因为过去两年全国房价的疯涨，才使本来很差的项目变成一般般，有的卖得太早还是亏本卖掉的。最初他们进军我们当地的时候，我就警告过他们，说会砸他们牌子，他们还不相信，总起来说他们对我们当地市场没有正确的估计。
其次，房产的类型是有差别的。我投的第一个项目，是他们第一个混合型项目， 既有townhouse类型的Fourplex，也有公寓类型的triplex(三层每一层算一单元)，结果仅有的几个Fourplex很快就给抢光了，triplex一直卖不出去。我为了得到townhouse类型的Fourplex，不得已等到最后一批，也就是说延后了有半年多。现在看来，大部分人的判断还是正确的，当时（2018年）成本60万多的triplex，目前市场价只有85万，而成本是70万的Fourplex，价格早翻倍了。可见， 大多数人还是识货的。
最后一点，就是先机的重要性，无论对于建商，还是投资者，占得先机，就有优势。Steven他们应该是做这种模式的第一家，现在是炙手可热，好的项目早轮不到咱们了。就像我在另一篇文章里提到的，开始时咱是大爷，他们是孙子，不久就反过来了。现在有不少建商也在复制他们的模式。
本文就想说一下，地产投资还有这么种模式，投资的手法真的是有很多种的。
2018年年初的时候，我用别的马甲在投坛上还专门写过一篇具体介绍这类项目的文章（半年后删掉了），个人感觉那篇文章还是很有含金量的，因为当时是进行式。不像现在，属于马后炮，没什么含金量。但当时对那篇文章的感兴趣的人很少，当时还觉得有点失望，哈哈！不过得承认，这种模式并不适合所有人，并且也已经是过去式了。
建宁 2022/06/12
每次开车经过我想心里流口水，却不知如何下爪。错过建宁兄一篇好文章，错过大把机会
否则也不值得我大说特说了，哈哈。
triplex 是没有车库的 flat. Townhouse 有独立性， 尤其COVID-19的时候。 triplex 是公寓楼类型的。
那时，远程投资还在挨批判。当时盐湖城连续几年为房产领头羊，我记得当时查过一些数据，盐湖城创造了许多工作机会，吸引着许多年轻人流入。
18/19年投资还是需要一定勇气，19年纽约和三番大城市其实有个回调，可能许多人甚至都没注意到。
近十年不投家门口看来不算误判，哈哈！
记得18年我说过一个4-plex，租售比2.0，地段不好最后没敢买（买下也不知能不能熬过过去两年），当时就是受你的文章影响，我记得那时你还没离开投坦。
你忽然悄没声息地就离开了，后来有人提BRRR，我还提到第一次是看你写的。
2万地产税， 加1万HOA（HOA有点高）， 就没什么利润了。
当时投本地我主要是想分散一下风险， 这个房子并不满足我的投资要求， 是强扭的瓜， 投前我就知道，所以也是活该， 哈哈！
不过至少证明了我们本地不值得投资， 这一点实打实了， 或者说十年前我的判断就是对的。
不过过去两年升值了有近20万，让我不像以前那样像吃了颗苍蝇屎似的那么恶心了，哈哈。
4.5+个月的持有成本比较危险，还要担心空置率的变化。在现有持有成本基础上，每单元再高200租金就可以做。
triplex是平顶的，但fourplex每个单元独立性好，各单元都带车库，各单元面积也大些。