这个月买了一个Shopping mall，一共四个租客，三个留下，一个大的要走，空了一半面积。怎么办呢？凉拌，招租啦。
这周Show了一次，周四收到报价，气的眼前一黑，把我当傻缺了？
商业地产的房东很悲催，经常要花钱给租客做装修，叫Tenant improvement,简称TI，和住宅翻新差不多是不是？是，目的都是为了租出去而且吸引好租客，但是又有不同，商业地产A租客的装修可能对B 租客就是垃圾，全部要打掉重来。所以一个租客的TI 都要平摊到他的租期以内，如果这个租客短时间就破产了，或者跑了，房东就赔惨啦。打官司也要不回来装修费，下个租客说不要，只能乖乖打掉。
这个报价是个娱乐场所，找我要1.5M 的TI，分三次给
1）签了合同给50%，租客拿去整修间隔场地，订设备
2）设备到了给25%，我的钱他拿去雇人安装。
3）开业了再给25%。这个明显不合理了吧，我还要出钱你雇人经营生意？
免租期八个月，从租客拿到装修许可算起。我怎么控制你多久能拿到许可？有时候一申请就是一年。
租客的经纪人写了一封长信，特意强调说，我的顾客有实力，市场广阔，我们在东北部的报价都是这样的。我心里想，呸，你根本就是要做无本生意，当然迅速扩张，风险都是房东的，做得好你交租金，做不好走人。
同时我也深深同情那些被迫同意以上条款的房东，绝大多数都是Shopping mall，都绝望了，才会拼死一搏吧。但是也可能死得更快呀。
其实几年前我签了一个做娱乐项目的租客，讲道理太多了，我说你所有的装修对我来说都是Nothing，只有电梯一样可能有用，我只出电梯的钱。免租期从签合同算起6个月，租客大概自己花了3M 和9个月装修，但是项目好，营销强大，三个月就能收支平衡了，一直挺赚钱，虽然Covid打击蛮大，从没有短租，困难的时候交一半，拿到补助了马上加速还租金，真是一条铁汉！
生意要双赢，而不是一方压榨另一方。
1. 如果我的商业地产的位置好客流量大，这是皇帝的女儿不愁嫁，有很多人会抢，所以我作为房东也不可能给你很高的TI，甚至完全不给TI。对于房客来说，你在这种地点经商，成功概率大了很多，赚钱也会多很多。
2. 如果我的商业地产位置不好，客流量不够大，那么招租就不容易，你作为房客也许可以提苛刻的TI的要求。我作为房东选择余地不大，可能就会被迫接受你的苛刻条件。但是你到这种地方经商，客流量少，你赚钱的机会也少很多。
市场经济讲究的是公平合理，兼顾双方利益。如果一方只考虑自己的利益，不考虑对方的利益，那就没有交易。
羊毛出在羊身上。比如给1M TI，那么租金比市场价每个月多2万，相当于4年回本。租约签10年，以后6年多收1.5M.
苹果什么的，租写字楼都是这样。
小租户这样干，租户default风险太大。
当然，最省事的是做industrial，基本上不需要TI
这个月买了一个Shopping mall，一共四个租客，三个留下，一个大的要走，空了一半面积。怎么办呢？凉拌，招租啦。
这周Show了一次，周四收到报价，气的眼前一黑，把我当傻缺了？
商业地产的房东很悲催，经常要花钱给租客做装修，叫Tenant improvement,简称TI，和住宅翻新差不多是不是？是，目的都是为了租出去而且吸引好租客，但是又有不同，商业地产A租客的装修可能对B 租客就是垃圾，全部要打掉重来。所以一个租客的TI 都要平摊到他的租期以内，如果这个租客短时间就破产了，或者跑了，房东就赔惨啦。打官司也要不回来装修费，下个租客说不要，只能乖乖打掉。
这个报价是个娱乐场所，找我要1.5M 的TI，分三次给
1）签了合同给50%，租客拿去整修间隔场地，订设备
2）设备到了给25%，我的钱他拿去雇人安装。
3）开业了再给25%。这个明显不合理了吧，我还要出钱你雇人经营生意？
免租期八个月，从租客拿到装修许可算起。我怎么控制你多久能拿到许可？有时候一申请就是一年。
租客的经纪人写了一封长信，特意强调说，我的顾客有实力，市场广阔，我们在东北部的报价都是这样的。我心里想，呸，你根本就是要做无本生意，当然迅速扩张，风险都是房东的，做得好你交租金，做不好走人。
同时我也深深同情那些被迫同意以上条款的房东，绝大多数都是Shopping mall，都绝望了，才会拼死一搏吧。但是也可能死得更快呀。
其实几年前我签了一个做娱乐项目的租客，讲道理太多了，我说你所有的装修对我来说都是Nothing，只有电梯一样可能有用，我只出电梯的钱。免租期从签合同算起6个月，租客大概自己花了3M 和9个月装修，但是项目好，营销强大，三个月就能收支平衡了，一直挺赚钱，虽然Covid打击蛮大，从没有短租，困难的时候交一半，拿到补助了马上加速还租金，真是一条铁汉！
生意要双赢，而不是一方压榨另一方。
1. 如果我的商业地产的位置好客流量大，这是皇帝的女儿不愁嫁，有很多人会抢，所以我作为房东也不可能给你很高的TI，甚至完全不给TI。对于房客来说，你在这种地点经商，成功概率大了很多，赚钱也会多很多。
2. 如果我的商业地产位置不好，客流量不够大，那么招租就不容易，你作为房客也许可以提苛刻的TI的要求。我作为房东选择余地不大，可能就会被迫接受你的苛刻条件。但是你到这种地方经商，客流量少，你赚钱的机会也少很多。
市场经济讲究的是公平合理，兼顾双方利益。如果一方只考虑自己的利益，不考虑对方的利益，那就没有交易。
羊毛出在羊身上。比如给1M TI，那么租金比市场价每个月多2万，相当于4年回本。租约签10年，以后6年多收1.5M.
苹果什么的，租写字楼都是这样。
小租户这样干，租户default风险太大。
当然，最省事的是做industrial，基本上不需要TI