Jenny's 这个物业太好了!

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Wendy666
楼主 (文学城)

“2020年一个投资125万。套现一半以后,目前首付还剩下65万。银行贷款大约315万。总投资毛收入大约35万。费用20万(不包括支付贷款本金部分)。现金流大约15万(包括支付贷款本金)。升值大约120万。”

无聊, 算了一下这个deal,  太好了!  投资65万,丢给PM, 一年净收9万5千。 一年升值大约120万。 

   - “银行贷款大约315万”, This means the purchase price is $3,8M, the down payment likely was $950K。The explaination could be " paid the extra $300K down payment to get the deal". 

“首付还剩下65万。银行贷款大约315万。总投资毛收入大约35万。费用20万(不包括支付贷款本金部分)。现金流大约15万(包括支付贷款本金)”

  - Recurring Operating Expenses: 4% cashout commecial loan rate ( Principle paid: $55,472, Interested paid: $124,990),  property tax 1% at $3.8M taxable value, 5% PM charge, $1000/月 maintenent fee, property insurance $8000, HOA $0,  Vacancy Rate: 2%.   我把费用压缩到不能在低了。 

 

毛收入大约35万means that the monthy rent is $29,800, 金流大约15万: The net passive cashflow is $94,170/annual, Principle paid: $55,472. 

大写的牛!  

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borisg
location.
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Wendy666
Jenny, 分享一下你这是什么物业? 好像你在加州
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jennysong
不好意思 光忙着吵架了
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jennysong
就是sun belt 那些州 基本上热点城市都有。
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borisg
跟你探讨个问题。

跟你探讨个问题。

PHOENIX那种大起大落的地方你敢去么。当然这和年龄和对风险的承受度有关,每个人不一样。

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jennysong
你的算法差不多。大约10万纯现金流。5万贷款支付本金部分。一共15到17万净现金流吧
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jennysong
哥 当然要去!
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jennysong
实际准确如下 - 我不知道refin cost 但是我知道投资大体

我本人2020年一个投资组合大约投入现金95万。买入价大约380万。套现以后,目前首付还剩下65万。银行贷款大约315万。总投资毛收入大约35万。费用20万(不包括支付贷款本金部分)。纯现金流大约15万(包括支付贷款本金)。大约4年就可以通过现金流把剩下的65万首付收回成本。也可以通过cash out refin套现。目前价值大约500万。升值了大约120万。

天下攘攘
这种物业是你说的beta 收益吧,可见找deal 还是重要?
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jennysong
其实也有alpha 因为我精挑细选。有大量脑力劳动。
天下攘攘
说错了,alpha 收益,因为需要花很多时间找deal
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Wendy666
这个物业不可能在德州, 德州的property tax 高, 3万的租金不可能15万的cashflow
j
jennysong
找deal 不花时间。我守株待兔。好deal agent 找我。我马上搞定。非常熟悉市场。
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rapidestate
2020 年初到现在平均增值30%+,所以大家都赚了,不要眼馋。

2020 买任何地产都是赚

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jennysong
没有现金流 不耍流氓
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jennysong
是的。beta 大约30%。我可能搞个40%。有些deal 20%。就忙活了一个平均。这也是为啥我发现主动不是最重要的。
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Wendy666
平均增值30%+ 不算啥, 是cashflow 惊到我了。
j
jennysong
其实我劝老哥们不要忙本地房地产装修 也是好意 因为市场是变化的
天下攘攘
你这个投资增值大概30%, 根据现金流和升值,我感觉是热点城市的大概8-10个single family?

可是2021 的增长不可能复制,

2022 年有什么计划可以分享吗?

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jennysong
四年就能全部收回余下的首付。房子40% 空置也break even
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rapidestate
运气好而已。碰到至少百年一遇的增值期。
天下攘攘
这种cash flow 我觉得是热点区的不大贵的single family 哈哈
红土豆妈
这个deal如果您能介绍些具体情况包括怎么找deal就是干货啊
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Wendy666
你这是什么物业?
天下攘攘
关键2022 以后怎么做?可能需要边走边看
r
rapidestate
我2020年买的装修的房子,翻倍了。more than 100%
红土豆妈
投资组合就是分别在不同地方买了几个房子,您把它们放一块计算了是吗?还是一个fund?是商业还是住宅还是公寓?
天下攘攘
2020 敢使劲投资的也不只是运气,还要加点分析和胆量
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Wendy666
不可能, 400万房子租不了3万。
j
jennysong
承认。我后来也意识到了。主要是大运。
天下攘攘
多个啊,譬如10个single family 当然可以啦
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Wendy666
好其你只是什么物业? 分享一下嘛
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jennysong
您的回报包括active business。也是好意。不要太辛苦。
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jennysong
是的
W
Wendy666
40万的房子租3千, 一下找到10个? 不太可能。 我一直在市场上。
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jennysong
对。
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jennysong
这个问题需要投资组合 降低风险。各种投资都要搞。
r
rapidestate
这得分地区,我这里,这个return算低的。

不过她deal大,绝对值很大。

 

第二个房子2019年就开始关注,前后下了3次offer才拿到。在房子被拍卖前几天过的户。2 buildings in 2 parcels.  将近13万买的,装修了一万多,累计投入14万,租金1810.  每月1000毛现金流。

第5个房子也是多次递交offer. 原来要价14万8,最终12万多一点点成交。卖家还允许我未过户前就开始装修。装修累计36000. 累计投入差不多16万,已经快装修好了,租金1750. 每月800+毛现金流。这个房子和第二个房子是同一个区。

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AMYMINT
你那条道快要走不动了吧,要么换地点,要么换品种,要么上规模。我建议你去加州再创辉煌
j
jennysong
这个物业还有别的好处。不需要管理维修。即押宝热点又分散风险。强现金流等。
A
AMYMINT
不能只比现金流,还有后续投入,她基本上没事了
W
Wendy666
Wow, 热点城市, 投资人不要太多, 你38万的房子(不是差区了)租3千一月,一下就找到10栋。 我这个老地主应该面壁思过去了
天下攘攘
建议大家说说2022 的计划,2021 的升值不可复制

然后很多人的贷款额度也用光了。一人十个的那种便宜贷款

猫狗大战
分享风险能展开说说吗?
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Wendy666
你一个物业是10 SFH, 不是mutil, 还不需要维修, 你越发激起了我的好奇心。 具体一点吧?
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jennysong
对 中高端房客。进一步减少麻烦。
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rapidestate
1% rule 坚持了6年,从2014到2020。2021 有几个没做到。

现在更难了。

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jennysong
全是新房
天下攘攘
10个左右的sfh 是我猜的,不一定整十个,就是大概。因为我觉得2020 是可以买到热点区的三四十万的房子的,租金3000 也有
W
Wendy666
你给Jenny 回答的机会嘛。 不要帮她答了。
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jennysong
差一点点。您再理理思路。我应该买多少钱的房子就能猜到具体。
天下攘攘
关键是2022 有啥计划没有?
j
jennysong
什么样的房子不需要维修?多少钱的房子应该买?很明显
天下攘攘
好的:-)
j
jennysong
新房 城市2020年均价房子 对吧?
W
Wendy666
我在德州热点城市,2020年房子最便宜时38万的房子大概租2千。
j
jennysong
税太高
猫狗大战
我这儿(英国)买新房子不合适,贵,买了就贬值,5年-10年就跟旧房价格齐平了。。
猫狗大战
英国的房子不像美国房子维护那么多。。
H
H&CMom
我们这里算不上热点城市,2020年九月买的新房39万,我租2450,低于市场价

另一个10月买的期房,到2021年6月才close,44万,租2950。

另一个同期买的是model home,也差不多。

升值都差不多30%。

现在只想买新房,省事。

j
jennysong
目前没有啥好计划。房地产太贵了。
j
jennysong
目前我最看好佛州和亚特兰大
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jennysong
还有夏洛特 - 升息 银行产业好 - 接着涨
米奇的厨房
这个deal确实很好,不过,我们这里没有哪个新社区能卖新10个房子给投资人的,有的一个都不卖,要么自己develop了。可能也够

应该是statewide的规则,Charlotte很多社区以前没有rental  Cap的现在都在讨论加rental Cap了。

W
Wendy666
38万新房, 租3千,热点城市, 地产税低于1% (有HOA,只好把地税降了),10 栋, 牛!
H
H&CMom
我们这里也有builder开始新房优先给自住的了
米奇的厨房
我们这里很多旧房子seller在相似条件下都选择卖给自主的了,不愿意给社区引进投资客了。
j
jennysong
先道歉一下。需要投资组合的概念。
j
jennysong
HOA 便宜死了。有的一年就500元。
s
snowflying
这个物业不是多单元吗? 谢谢分享
W
Wendy666
岂止是税高, 租金差你1/3, 而且是旧房。
H
H&CMom
我的地税1%,新房地税第一年不到一半,HOA每月30-65不等。
j
jennysong
地税就是大约1%。我当初投资,自己眼睛都不相信。实际月租更高。对了。马上每栋房子月租要涨10%。
米奇的厨房
没事,我不是正宗地主,买几个房子是因为家庭需要比如度假比如种冬笋养鱼,没打算做大地主,当然买了物业也是希望是增值的

有正现金流的。看看大家写的case也很长见识。

O
Oona
很多新社区不让出租,我们这里也这样,H O A规定很严格。
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jennysong
所有常理都可以突破。全国有许多机会
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Wendy666
10 栋5千, 我上面算你0. 为了平衡,算法中你的property tax 就降5千, 房产税就降到0.86%了。
O
Oona
我的想法和米奇比较相似,我比较了解我们常住的几个地方,也很热,新房没可能了。
H
H&CMom
10%够狠,好房客5%我就到顶了
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Wendy666
文学城是个开眼界的地方, 学习了。
I
IEbird
赞!这个投资2年on cash总回报123%,租金年回报23%.请教打包商贷批准过程也是按cap/租金吗?每个独立屋可以单独出售
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jennysong
你真厉害。实际是净现金流9万6,贷款支付本金6万。如果今年涨10%月租,就多得3万cash
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dogmom2019
借Jenny’s 吉言,我去年在Charlotte 买了5 个投资房,在犹豫是否去Austin, Austin 房价更贵,地税太
d
dogmom2019
我的疑惑是你怎么能贷款超过10个房子?我现在处于这个瓶紧
米奇的厨房
wholesale 商贷?
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jennysong
城市地域风险,过分单一集中风险,户型风险,空置率风险,利率风险,经济大萧条风险等
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Wendy666
Wow again! 热点城市, $3300 的租金,1%的地税, 目前市价才50万。如果自己管,每个月cashflow $1

应该继续买啊!  

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jennysong
大部分交给PM。他们也没事。builder warranty
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jennysong
没了。都上涨至少30%。builder 也不卖了。
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jennysong
IRR 好像是34.9%