inspection, cleaning, and testing of the building structure and/or each building system, and replacement of damaged or worn parts with comparable and commercially available replacement parts.
De Minimis这个词， 拉丁语是minor 的意思，就是说若是小钱，当年就可以减掉，IRS具体规定是：
If you have an applicable financial statement (AFS), you may use this safe harbor to deduct amounts up to $5,000 per invoice or item (as substantiated by invoice). If you don't have an AFS, you may use the safe harbor to deduct amounts up to $2,500 ($500 prior to 1-1-2016) per invoice or item (as substantiated by invoice).
按照美国税法，投资房的各种维修费用在报税时必须要分出是维修（repairs）还是改进（improvements）。维修可以在当年直接减掉，而改进则必须一年一年的折旧。所以费用是维修还是改进，干系重大。关于如何分类，IRS Publication 和税法书里都有明确说明。一般来说像换新屋顶，或换新空调等属于改进；而换掉部分坏掉的瓦片，或者修好不工作的空调等属于维修。
地主们当然希望可以把越多的当做维修直接减掉, 但IRS可不这么想。尽管IRS大部分时间都扮演着坏人的角色，但他们偶尔也会发发善心，给地主们，尤其是小地主们一点恩惠，更重要的是可以减轻一下他们执行这些税法的负担。于是IRS在2013年颁布了（2014年开始实施）关于维修费用的这三个Safe Harbors， 只要满足其中的任何一个，维修和改进费用都可以选择在当年直接减掉，不分类别，因为是在安全区间（Safe Harbors）内。
直白一点的意思就是说：只要满足规定的要求或是费用低于一定门槛，小钱就没必要再分维修还是改进了，统统允许在当年可以直接减掉。其实这也合乎情理，比如说你花20块钱买了个新电器，显然应该算是改进而不是维修，但如果连这么点小钱还得每年去折旧，还不烦死人！
这三个Safe Harbors，应该按照以下顺序来逐一检查是否满足：
Safe Harbor for Small Taxpayers（SHST） Safe Harbor for Routine Maintenance De Minimis Safe Harbor下面就分别谈谈这三个 Safe Harbors。
1. Safe Harbor for Small Taxpayers（SHST）
若要满足Safe Harbor for Small Taxpayers，每栋房子建筑物的 “Unadjusted Basis”要低于100万，并且每年的总维修费用应该小于以下两者的最小值：
$10,000 建筑物“Unadjusted Basis”的2%这里的Unadjusted Basis， 是指房子的购买费用，减去土地的价格， 再加上后来的改进（improvements）。
举个例子：
花20万买了个房子，其中土地为6万， 后来又花1万换了个新屋顶。那么这个房子的 Unadjusted basis 为:
20 – 6 + 1 = 15万
每年满足SHST的费用上限为：
15万*2% = $3000
也就是说如果这个房子一年维修和改进的总费用不超过3000美元，报税时可以按照SHST直接减掉，即便是改进。
这里需要说明的是，SHST的限额是针对每一栋房子的，如果一个业主有多栋房子， 每一栋符合SHST的房子，都可以单独利用这个Safe Harbor。
由于SHST的最大可能上限是1万, 若要充分利用这一最大限额，2% 就意味着房子的 Unadjusted basis 必须要至少是50万，所以个人感觉这一 Safe Harbor 对2~4单元等小型多单元比较有利。 比如买一个fourplex, 比较容易有50万的Unadjusted basis，这就意味着可以很容易满足1万的限额，像换个新空调，甚至换个新屋顶，1万也可以做下来，都可以按照这一Safe Harbor直接减掉，不必再去折旧，省心又省税！
2. Safe Harbor for Routine Maintenance
这一Safe Harbor是指只要是Routine Maintenance，这个费用就可以当年直接减掉。与其它两个Safe Harbors不同的是，Routine Maintenance Safe Harbor 没有数额限制，只要符合Routine Maintenance的要求， 就可以减掉。
问题是如何认定是否是Routine Maintenance。 一般意义上的 Routine maintenance 包括两项:
inspection, cleaning, and testing of the building structure and/or each building system, and replacement of damaged or worn parts with comparable and commercially available replacement parts.前一项即便没有Safe Harbor，也可以按照正常的维修费用报掉，所以这一Safe Harbor主要是针对第二项的，对什么是Routine maintenance， 有两条限制：
Ten-Year Rule：10年内必须要做过2次或2次以上 No Betterments or Restorations: 只能是维护， 而不能是升级或改进。感觉这一Safe Harbor对小地主用处不大。对小地主来说，像空调，水管等的年检和维护， 不可能超过$2500, 所以用下面要提到的De Minimis Safe Harbor比这更直接， 也不容易引起疑问。而对拥有大型物业，像大型公寓，办公楼等的大地主，他们每年的维护费用可能会远超$2500， 这一Safe Harbor可能对他们来说用处就比较大， 因为这一Safe Harbor没有最大数额限制。
3. De Minimis Safe Harbor
De Minimis这个词， 拉丁语是minor 的意思，就是说若是小钱，当年就可以减掉，IRS具体规定是：
If you have an applicable financial statement (AFS), you may use this safe harbor to deduct amounts up to $5,000 per invoice or item (as substantiated by invoice). If you don't have an AFS, you may use the safe harbor to deduct amounts up to $2,500 ($500 prior to 1-1-2016) per invoice or item (as substantiated by invoice).解释一下就是：若每个invoice 或item的费用少于$2500 （AFS可以到$5000，AFS 是说financial statement被审计公司正式审计过， 一般小地主可能很难做到）, 可以当年直接减掉。注意这里是per invoice， 或per item。
per invoice比较明确， 就是说若invoice低于$2500, 肯定没问题。
若是per item的话就必须要写清楚（substantiated by invoice），比如说如果你换了5个新窗户， 每个$2000, 如果在invoice 只写了 "replace windows, total cost is $10000", 那是不满足Safe Harbor $2500的要求, 但若在invoice 上写明 "replace 5 windows, each cost $2000, total $10000" 就满足要求了。
那你也许会说，若这样的话，我换一个新空调， 空调费用是$2400, 安装费是 $600, 我写成两个item不就得了。这不行， IRS明确规定，安装费必须要包括在整个费用之内。
有些聪明人会说， 我改装了个房子花了10万，只要把invoice的每一项都写成低于$2500, 岂不妙哉？若你能让IRS信服， 说明你是真聪明，否则就是假聪明了。 所以， per item并不是自己想怎么定义就怎么定义， 必须要是真正意义的item。 比如你请同一维修工同时换新地板$2400, 刷墙$2000, 这就应该没问题了！
4. 结语
需要说明一点的是，关于维修费用的这三个Safe Harbors并不是自动的，也就是说你必须要选择用才能用。一般情况下报税的时候每个房子都会有三个Checkbox，问你是否想用这三个Safe Harbors， 一旦选择了某一个Safe Harbor，软件就会自动产生一份statement附在税表的后面，比如这是我去年一个房子的选择：
当然如果你不选择的话，就仍然需要按以前的规则严格分开维修和改进。
（注：非CPA， 若有错误， 欢迎指正！）
建宁 2022/1/6
到DOLLAR店买两包老鼠药顺便再买份午饭。。。。
1. 我去年买了一个烂房子，8万，买了后直接换了屋顶，$3000。这个$3000怎么deduct好呢？是不是不符合上面三项中的任何一项？是不是就要加到房子的basis里27.5年每年减点儿？还是单独作为一个depreciation asset来每年减点儿？
2. 这个房子由于tub生锈了，长期漏水，toilet也漏水，sink也是漏的一塌糊涂。所以厕所的subfloor也坏了，瓷砖也坏了，下面的梁也需要加固。所以买来后还把厕所里的tub，以及周围的围挡，sink和toilet，以及地板，subfloor，都换了新的，梁也加固了。这些材料费加上人工$6500。这个算是repair呢还是improvement呢？每一项买的材料费都不超过$2500，人工费也是每天单独付的，也不超过$2500。我目前是按repair直接减掉来。不知道是不是合适。
再次感谢干货分享。
首先， 强烈建议每个地主都读一下这本书，否则是跟自己过不去， 自己报税的地主更是如此：
Every Landlord's Tax Deduction Guide，by Stephen Fishman
其次， 如果房子无法住人，in service 之前的所有维修都属于acquiring cost , 都必须要加到basis里去折旧， 不能作为维修费用。 当然这个in service 不见得非的是住人， 只要ready 开始listing 就可以算起。
当然如果没有大问题，只是油漆或小的算作维修也可以， 但需要大修的破房子修房成本计入买房成本，需要加到basis 折旧。
但是在实际应用中很少同时需要三个，或者同时满足3个。 并且safe habour 2和3也包括在safe habour 1之中了。 如果满足1，那么2和3就没必要了。
另外，比如一年有三个维修， 分别是3000， 2000， 2400
显然 2000， 2400 都满足safe habour 3
如果假定safe habour 1 的限额是5000，那这是不满足的， 因为总额也要包括safe habour 3的限额， 总额是 3000+2000+2400， 所以不满足safe habour 1。
所以实际上只有4种可能选择：
1）1
2）2
3）3
4） 2 & 3
to speed up dEpreciation. In fact, using bonus depreciation you can deduct them in first year.
当然可以用了。还是你自住同时出租部分房间。若完全改为出租当然可以。
房地产： 为何报税时应多从房产中分出个人财产
好贴，学习啦