美国投资房维修费用报税的三个Safe Harbors

j
jenning
楼主 (文学城)

按照美国税法,投资房的各种维修费用在报税时必须要分出是维修(repairs)还是改进(improvements)。维修可以在当年直接减掉,而改进则必须一年一年的折旧。所以费用是维修还是改进,干系重大。关于如何分类,IRS Publication 和税法书里都有明确说明。一般来说像换新屋顶,或换新空调等属于改进;而换掉部分坏掉的瓦片,或者修好不工作的空调等属于维修。

地主们当然希望可以把越多的当做维修直接减掉, 但IRS可不这么想。尽管IRS大部分时间都扮演着坏人的角色,但他们偶尔也会发发善心,给地主们,尤其是小地主们一点恩惠,更重要的是可以减轻一下他们执行这些税法的负担。于是IRS在2013年颁布了(2014年开始实施)关于维修费用的这三个Safe Harbors, 只要满足其中的任何一个,维修和改进费用都可以选择在当年直接减掉,不分类别,因为是在安全区间(Safe Harbors)内。

直白一点的意思就是说:只要满足规定的要求或是费用低于一定门槛,小钱就没必要再分维修还是改进了,统统允许在当年可以直接减掉。其实这也合乎情理,比如说你花20块钱买了个新电器,显然应该算是改进而不是维修,但如果连这么点小钱还得每年去折旧,还不烦死人!

这三个Safe Harbors,应该按照以下顺序来逐一检查是否满足:

Safe Harbor for Small Taxpayers(SHST) Safe Harbor for Routine Maintenance De Minimis Safe Harbor

下面就分别谈谈这三个 Safe Harbors。

1. Safe Harbor for Small Taxpayers(SHST)

若要满足Safe Harbor for Small Taxpayers,每栋房子建筑物的 “Unadjusted Basis”要低于100万,并且每年的总维修费用应该小于以下两者的最小值:

$10,000 建筑物“Unadjusted Basis”的2%

这里的Unadjusted Basis, 是指房子的购买费用,减去土地的价格, 再加上后来的改进(improvements)。

举个例子:

花20万买了个房子,其中土地为6万, 后来又花1万换了个新屋顶。
那么这个房子的 Unadjusted basis 为:
      20 – 6 + 1 = 15万
每年满足SHST的费用上限为:
      15万*2% = $3000
也就是说如果这个房子一年维修和改进的总费用不超过3000美元,报税时可以按照SHST直接减掉,即便是改进。

这里需要说明的是,SHST的限额是针对每一栋房子的,如果一个业主有多栋房子, 每一栋符合SHST的房子,都可以单独利用这个Safe Harbor。

由于SHST的最大可能上限是1万, 若要充分利用这一最大限额,2% 就意味着房子的 Unadjusted basis 必须要至少是50万,所以个人感觉这一 Safe Harbor 对2~4单元等小型多单元比较有利。 比如买一个fourplex, 比较容易有50万的Unadjusted basis,这就意味着可以很容易满足1万的限额,像换个新空调,甚至换个新屋顶,1万也可以做下来,都可以按照这一Safe Harbor直接减掉,不必再去折旧,省心又省税!

2. Safe Harbor for Routine Maintenance

这一Safe Harbor是指只要是Routine Maintenance,这个费用就可以当年直接减掉。与其它两个Safe Harbors不同的是,Routine Maintenance Safe Harbor 没有数额限制,只要符合Routine Maintenance的要求, 就可以减掉。

问题是如何认定是否是Routine Maintenance。 一般意义上的 Routine maintenance 包括两项:

inspection, cleaning, and testing of the building structure and/or each building system, and replacement of damaged or worn parts with comparable and commercially available replacement parts.

前一项即便没有Safe Harbor,也可以按照正常的维修费用报掉,所以这一Safe Harbor主要是针对第二项的,对什么是Routine maintenance, 有两条限制:

Ten-Year Rule:10年内必须要做过2次或2次以上 No Betterments or Restorations: 只能是维护, 而不能是升级或改进。

感觉这一Safe Harbor对小地主用处不大。对小地主来说,像空调,水管等的年检和维护, 不可能超过$2500, 所以用下面要提到的De Minimis Safe Harbor比这更直接, 也不容易引起疑问。而对拥有大型物业,像大型公寓,办公楼等的大地主,他们每年的维护费用可能会远超$2500, 这一Safe Harbor可能对他们来说用处就比较大, 因为这一Safe Harbor没有最大数额限制。

3. De Minimis Safe Harbor

De Minimis这个词, 拉丁语是minor 的意思,就是说若是小钱,当年就可以减掉,IRS具体规定是:

If you have an applicable financial statement (AFS), you may use this safe harbor to deduct amounts up to $5,000 per invoice or item (as substantiated by invoice). If you don't have an AFS, you may use the safe harbor to deduct amounts up to $2,500 ($500 prior to 1-1-2016) per invoice or item (as substantiated by invoice).

解释一下就是:若每个invoice 或item的费用少于$2500 (AFS可以到$5000,AFS 是说financial statement被审计公司正式审计过, 一般小地主可能很难做到), 可以当年直接减掉。注意这里是per invoice, 或per item。

per invoice比较明确, 就是说若invoice低于$2500, 肯定没问题。

若是per item的话就必须要写清楚(substantiated by invoice),比如说如果你换了5个新窗户, 每个$2000, 如果在invoice 只写了 "replace windows, total cost is $10000", 那是不满足Safe Harbor $2500的要求, 但若在invoice 上写明 "replace 5 windows, each cost $2000, total $10000" 就满足要求了。

那你也许会说,若这样的话,我换一个新空调, 空调费用是$2400, 安装费是 $600, 我写成两个item不就得了。这不行, IRS明确规定,安装费必须要包括在整个费用之内。

有些聪明人会说, 我改装了个房子花了10万,只要把invoice的每一项都写成低于$2500, 岂不妙哉?若你能让IRS信服, 说明你是真聪明,否则就是假聪明了。 所以, per item并不是自己想怎么定义就怎么定义, 必须要是真正意义的item。 比如你请同一维修工同时换新地板$2400, 刷墙$2000, 这就应该没问题了!

4. 结语

需要说明一点的是,关于维修费用的这三个Safe Harbors并不是自动的,也就是说你必须要选择用才能用。一般情况下报税的时候每个房子都会有三个Checkbox,问你是否想用这三个Safe Harbors, 一旦选择了某一个Safe Harbor,软件就会自动产生一份statement附在税表的后面,比如这是我去年一个房子的选择:

当然如果你不选择的话,就仍然需要按以前的规则严格分开维修和改进。

(注:非CPA, 若有错误, 欢迎指正!)

建宁   2022/1/6

b
borisg
哈哈哈。。我一年下来几百笔账没一个单子是超过两千的。。。

到DOLLAR店买两包老鼠药顺便再买份午饭。。。。

守月
谢谢!学习了,很有用的一课。
D
DD2020
干货。。收藏。
A
AMYMINT
建宁兄,请你再算一遍20-4+1=15?
A
AMYMINT
专业地主需要请专业报税人
t
tallcuterich
牛逼。功课做的很细
j
jenning
改正了,谢谢! 算术是体育老师教的!lol
h
happymom
你有在麻州找到合适的会计吗?我找了很多年都没有找到合适的
H
H&CMom
空调之类的大件用Section179是不是也可以当年都deduct了?
r
red_flower
学习了,谢谢分享
y
yezi-us
你就是那及时雨呀。太有用了,收藏了,正在为这个发愁呢。请教两个问题。

1. 我去年买了一个烂房子,8万,买了后直接换了屋顶,$3000。这个$3000怎么deduct好呢?是不是不符合上面三项中的任何一项?是不是就要加到房子的basis里27.5年每年减点儿?还是单独作为一个depreciation asset来每年减点儿?

2. 这个房子由于tub生锈了,长期漏水,toilet也漏水,sink也是漏的一塌糊涂。所以厕所的subfloor也坏了,瓷砖也坏了,下面的梁也需要加固。所以买来后还把厕所里的tub,以及周围的围挡,sink和toilet,以及地板,subfloor,都换了新的,梁也加固了。这些材料费加上人工$6500。这个算是repair呢还是improvement呢?每一项买的材料费都不超过$2500,人工费也是每天单独付的,也不超过$2500。我目前是按repair直接减掉来。不知道是不是合适。

再次感谢干货分享。

A
AMYMINT
给我报税的不帮我记账,我自己记账,年头跟他过一遍,数字都是我给。
j
jenning
说几点

首先, 强烈建议每个地主都读一下这本书,否则是跟自己过不去, 自己报税的地主更是如此:

Every Landlord's Tax Deduction Guide,by Stephen Fishman

其次, 如果房子无法住人,in service 之前的所有维修都属于acquiring cost , 都必须要加到basis里去折旧, 不能作为维修费用。 当然这个in service 不见得非的是住人, 只要ready 开始listing 就可以算起。 

j
jenning
波大厉害, 可以拉个包工队了!
r
red_flower
买房后的头次listing 的维修和updates算什么?
j
jenning
in service 之前的维修费用都计入买房成本。

当然如果没有大问题,只是油漆或小的算作维修也可以, 但需要大修的破房子修房成本计入买房成本,需要加到basis 折旧。

j
jenning
Only apply to non-residential buildings
y
yezi-us
谢谢,一定去买来读读。
g
gqc
请问同一年可以三个harbors都用吗
y
yezi-us
比如在出租前每个房间新装了电扇,买了washer/dryer,这些也要加的basis里?
j
jenning
如果都满足的话理论上是可以的

但是在实际应用中很少同时需要三个,或者同时满足3个。 并且safe habour 2和3也包括在safe habour 1之中了。 如果满足1,那么2和3就没必要了。

另外,比如一年有三个维修, 分别是3000, 2000, 2400

显然 2000, 2400 都满足safe habour 3

如果假定safe habour 1 的限额是5000,那这是不满足的, 因为总额也要包括safe habour 3的限额, 总额是 3000+2000+2400, 所以不满足safe habour 1。

所以实际上只有4种可能选择:

1)1

2)2

3)3

4) 2 & 3

 

1
1000units
干货, 每年报税都犹犹豫豫, 一副想deduct 偷偷摸摸的样子, 看来2500 以下的都可以直接抵扣.
j
jenning
Yes,that’s why called safe harbors, you are safe!
j
jenning
Yes, but you can separate them as personal property

to speed up dEpreciation. In fact, using bonus depreciation you can deduct them in first year.

y
yezi-us
记得你在另外一个帖子里提到过尽量separate personal property。
f
fwtx66
请问自住房转出租也可以这样做吗?
j
jenning
不是很明白你的问题,自住房转成出租房就成了出租房了

当然可以用了。还是你自住同时出租部分房间。若完全改为出租当然可以。

k
keeplooking
谢谢。很好。
那边风景独好
干货满满!谢谢分享