这个1031交换要不要做？

一房客今天搬出我的 TOWNHOUSE。本来我想做1031交换， 现在犹豫了。

这个TOWNHOUSE是2013 年 10 万买的。现在 可卖 38 万， HOA  费 390 刀， 租金 2100。假如我在附近买一个面积相等的

SFH （ 这样便于比较）， 大概50 万。租金 2500.  租金增加：  2500-2100+400=800 刀， 每年9600 刀

最大的问题是交换后要按50 万交地价税。基数比原来高了 40 万。也就是 5000 刀 （ 1.25%）。相当于一年的HAO费。另外 insurance 也增加。所以实际租金增加： 大约 是 每年 3000 刀。

当然， 最终是看几年后二者房价的变化。

 

  

你给的数字我根本不看，比来比去就是有弊有利。在加州做1031 exchange，主要考虑两点

第一，交换后低地税没有了，而且连带的是低base，这个很厉害，你愿不愿意放弃。

第二，同一个地区exchange 意义不大。要换就坏区换好区，扔掉坏的换好的。

补充，独立屋保险费贵很多，房子维修费也多过共度屋，HOA负责外部维修。

独立屋要比townhouse多很多事情，我不喜欢。

你这个算来算去基本打平。没有换的意义。

我去年交换

一个，差区換好区的，毫不犹豫。明年本来想再换一个，房价上涨太多，考虑到地产税一下多交几千刀，算了。我的这个房子5万2买的，现在市价29.5万，地产税只要6百多，不愁租。明年可能refi,算过即使拿出75%，也还有一点正现金流，不折腾了。

我更喜欢独立屋。

你的考量是要不要换房的问题，而不是做不做1031。1031 只是避税的一种方法

一般情况下，从SFH交换到Multifamily 比较合算。最终要看现金流。

没什么意思，不要换，cash out 就行。

看似计算假设增补现金，增补贷款月付增800现价流下降如是考量不如不动。refi再买1个综合回报高，够买2个要计算并看风险承受能力

是的， 我做了几个由差到好的交换， 有了几个好房。现在房价上升，换不起了。所以考虑在同一地区。

主要是担心如果HAO 费上升到 ￥500， 600，  这对房价有很大影响。

我把差区SFH 都换了， 或许应该把康斗换掉。不过康斗维修方便。

我只有一个 duplex， 感觉 Multifamily 管理有点复杂。

是的， 谢谢提醒。

是的，卖出买进， 各种费用不少。

我不想再买了。 就这样吧。水平， 精力有限， 能够维持就很好了。我觉得明年重点应该是优化房客。

别忘了优化房租。

我的 老房客都享受不小的福利。只有换房客，房租才能最优化，