一直关注本坛的讨论，收益匪浅。说说我的投资经历，与本坛大部分的人不太一样。
我是从12年开始，买投资房的，因之前买股票大多是亏多赢少。买投资房的最初目的只为了余钱保值，我的原则是房租年收入应达到房价的5%, 这样可以支付4%的贷款利息和约1%的税，买了不用担心房价下跌，当然这与本坛倡导的1%月收益（12% 年）相距任远。当我的余钱足够付25%首付时，就买一栋，基本上两年一次，只买SFH。我不会在房市火热时，与刚需买家抢房；只在相对比较冷时，捡一个状况比较差，但周围/地段不差的房子，准备用差价装修买的破房子，避免与人抢房，也可以少交一些房产税。在offer 被接受之前都没去看过房子，因如有结构性的大问题，可以在房捡后退出，破旧是预期的，可以改造的。虽是出租房，装修时，假定自己搬入该房子，感到不舒服的东西，全换新的；本来的灰姑娘，花钱整容后变成人见人爱的淑女。
房产是我的私人财产，出租不是做慈善，除了按时付房租这个底线，租客还要是个好的长期合作对象。我对租客的要求很高，但只要房子看着舒服，好租客在湾区不难找到。我的租客信用分大多在750-800，年收入15-25W的专业人士，新租客都是在1-2星期内能搞定，即使在Christmas，新年期间。大部分租客把家装饰得比我家漂亮，租客与我更象朋友或亲戚，一般他们自己能解决的事，不会来找我。其中有一户每个月支票里，还附一张卡片，通报一下他们家里的情况，每年Christmas会收到他们的礼物。对这样的租户，我不忍心提高房租，我家领导颇有微词，无亲无故为何每年少收1-2W。我的租客都是长期的，目前只有一家在去年买了自己的房子搬走的。因在 pandemic 期间，我只选一家看房，原租客把房子布置得比卖房的Staging还漂亮，让我相当感动。我附照片在这里。
虽做不到老朽的三个自由，出租房的CASH FLOW 到现在还是负的，不可以过上趟在沙滩上看着美女数钱的日子。但近十年的房产投资增值比二十年的W2还多，我也不刻意追求利益的最大化，掏粪在某些情况下也可以做到干净的。
大肆入场只有两次：上次次贷危机之后的底部和去年疫情恐慌期。别的时候就休息。
刚出租时是市场价，涨价只cover每年的房产税和保险上涨，这样多年后与市场价差别就有点大，但我的升值不是靠房租。房租只是维持房子的状态。我知道历史不可以复制，现在在湾区做不到这一点。当时我投资也准备赚大钱。
但business is business。不讲感情，不给自己找麻烦。
而且在湾区，现在房租只能做到房价的3% （年），每月得贴很多钱进去，只能赌房价得继续上升，这是风险。
几年前差点买了townhouse，后来一直缓跌直到现在。
房子里面装修设计和材料，都是我自己选的。最糟心的是，装修师傅往往同时在别的地方还有工地，会拖时间，但最终还是可以搞完。
第一个只有0.5米，我只出了0.1 米，现增值到近2米，这就是房产投资的威力。不过我投资房产的钱主要从Side Business 攒的钱。所谓马无野草不肥，人无外快不富。
一直关注本坛的讨论，收益匪浅。说说我的投资经历，与本坛大部分的人不太一样。
我是从12年开始，买投资房的，因之前买股票大多是亏多赢少。买投资房的最初目的只为了余钱保值，我的原则是房租年收入应达到房价的5%, 这样可以支付4%的贷款利息和约1%的税，买了不用担心房价下跌，当然这与本坛倡导的1%月收益（12% 年）相距任远。当我的余钱足够付25%首付时，就买一栋，基本上两年一次，只买SFH。我不会在房市火热时，与刚需买家抢房；只在相对比较冷时，捡一个状况比较差，但周围/地段不差的房子，准备用差价装修买的破房子，避免与人抢房，也可以少交一些房产税。在offer 被接受之前都没去看过房子，因如有结构性的大问题，可以在房捡后退出，破旧是预期的，可以改造的。虽是出租房，装修时，假定自己搬入该房子，感到不舒服的东西，全换新的；本来的灰姑娘，花钱整容后变成人见人爱的淑女。
房产是我的私人财产，出租不是做慈善，除了按时付房租这个底线，租客还要是个好的长期合作对象。我对租客的要求很高，但只要房子看着舒服，好租客在湾区不难找到。我的租客信用分大多在750-800，年收入15-25W的专业人士，新租客都是在1-2星期内能搞定，即使在Christmas，新年期间。大部分租客把家装饰得比我家漂亮，租客与我更象朋友或亲戚，一般他们自己能解决的事，不会来找我。其中有一户每个月支票里，还附一张卡片，通报一下他们家里的情况，每年Christmas会收到他们的礼物。对这样的租户，我不忍心提高房租，我家领导颇有微词，无亲无故为何每年少收1-2W。我的租客都是长期的，目前只有一家在去年买了自己的房子搬走的。因在 pandemic 期间，我只选一家看房，原租客把房子布置得比卖房的Staging还漂亮，让我相当感动。我附照片在这里。
虽做不到老朽的三个自由，出租房的CASH FLOW 到现在还是负的，不可以过上趟在沙滩上看着美女数钱的日子。但近十年的房产投资增值比二十年的W2还多，我也不刻意追求利益的最大化，掏粪在某些情况下也可以做到干净的。
大肆入场只有两次：上次次贷危机之后的底部和去年疫情恐慌期。别的时候就休息。
刚出租时是市场价，涨价只cover每年的房产税和保险上涨，这样多年后与市场价差别就有点大，但我的升值不是靠房租。房租只是维持房子的状态。我知道历史不可以复制，现在在湾区做不到这一点。当时我投资也准备赚大钱。
但business is business。不讲感情，不给自己找麻烦。
而且在湾区，现在房租只能做到房价的3% （年），每月得贴很多钱进去，只能赌房价得继续上升，这是风险。
几年前差点买了townhouse，后来一直缓跌直到现在。
房子里面装修设计和材料，都是我自己选的。最糟心的是，装修师傅往往同时在别的地方还有工地，会拖时间，但最终还是可以搞完。
第一个只有0.5米，我只出了0.1 米，现增值到近2米，这就是房产投资的威力。不过我投资房产的钱主要从Side Business 攒的钱。所谓马无野草不肥，人无外快不富。