1031 or NOT

在这里跟大佬们请教个问题 （第一次在这发长贴，请大家轻拍）   我几年前跟大家学买投资房，迄今为止在外州积累了几个，做起了小地主；通过几年的实践，有了一些管理和买卖投资房的经验（加上一些血泪史）；最近一两年各地房价都长得挺多，我外州投资房 Equity也积累了不少   我自己所在的地方房价高；两年前我把住了十几年的自住房变成了出租房，在距离不远的地方另外买了一个房来自住，但我这两个房子的学区都不是这地方最好的   现在孩子们开始要上高中了，并且这两年又存了一些钱，就在想是不是应该买一个更好更大学区房，也就是一个最终的 dream house   但是跟贷款经纪谈的结果是：我的 income不够 qualify 我想要买的房子的贷款；这里有几个原因：1）我投资房大部分是 15年贷款，所以月供比较高；2）income方面，由于最近两年换工作，一些 bonus/RSU的收入就不能算进去；所以造成 debt/income ratio 过高；按照我 agent的计算，我只能够贷到不足一半的 我想要贷的loan额度   我 agent的意思是：我想要提高 income的方法解决不了我的问题，我的问题是我持有的房子太多了！他认为最好的解决方法是减少持有房子的数量，把所有的资源集中到买我的 dream house上；这样有三个助力：1）在投资房上的 debt就消掉了 ；2）投资房里的Equity可以拿来当首付；3）不再会受到一些贷款机构关于持有房数量的限制   他特别推荐的就是用 1031 exchange来完成这个事情，这样我在投资房上的增值就不用交税了；但大家知道，用 1031买下的房子也必须是投资房，按投资房利率贷款；但他说这没有关系，过一两年后可以把它再变成自住房，refinance 回到低一点的自住房利率   前面提到我以前的自住房变出租已经快两年了；按照 IRS的规定，五年内有居住两年的话夫妻两人可以有50万的免税额；我那个房子这些年的增值有 80万左右，这样的话还有 30万会算在 taxable income里面；但 agent说没关系，可以做 Hybrid 1031，也就是说 50万按自住房免税，30万按 1031做 exchange；可以这样子做吗？这是我第一次听说   我不太喜欢我 agent的主意的几个原因是：1）几个投资房要几乎同一时间上市，大部分投资房里还有租客居住，然后又必须在规定时间你买到下一个房子；这操作上的难度和工作量不少一点点！2）把投资房卖掉换自住房，不等于杀鸡取卵吗？3）我以前买的投资房自住房 Property Tax都是按当时价位定的，我卖掉它们转到新的房子里，Property Tax会按我现在买房的价位算，增加不少；（关于这一点，我 agent好像不以为然，他的意思是很多人都这样做，这叫 reset，这样做是好的，但我不是很理解，我倒是感觉他这样讲有点 conflict of interest）4）我现在投资房里的贷款相当于是我的租客在帮我还贷款，我如果卖掉它们换成自住房，不就等于 变成我自己来付这些贷款？陡增生活压力?   如果不走我 agent建议的路怎么办呢？有三个方向：1）送孩子上好的私校？但这好像有点行不通，因为我们家孩子数多于美国平均，上私校花费很高；2）重新贷款，把 15年的贷款变为 30年；3）孩子们继续上现在的学校，我继续在外州买不那么贵的投资房   把 15年的贷款重贷成30年，这好像是最具操作性的；现在30年的利率比我当初15年的利率高不少，我们总的贷款成本会增加，但这可以看成我们当初做15年贷款不明智决定所应交的学费？   继续现在的状况，继续住现在房子，在外州买不那么贵的投资房；这也具可操作性，而且也不用强行换贷款什么的，生活压力也比较小？而且小孩们在差一点的学校成长好 还是在更好的学校成长更好，这还是说不定的事？   小弟我到底该怎样做才好，请前辈们不吝赐教，多谢了哈！

支持将所有贷款转成三十年固定利率！

You agent, is it loan agent or realtor agent?

I think refi 15 to 30 years is the easist option.  In this market you might not find good investment property once you sold your existing rentals.  

I think the rea estate agent would want you to do 1031 exchange because he got commissions.  Loan agent would like to do refi because he got comissions. 

I would think buying a dream primary residence is always worth the trouble. 

he's both a loan and real estate agent

"buying a dream primary residence is always worth the trouble."

记住了，谢谢!

卖投资房升级自住房怎么会是杀鸡取卵，投资就是为了更好的生活

T 哥哥睿智！

一砖先拍死你的agent，让你买卖房子，吃你的佣金。

I think you need find somebody else.

这吃相也太难看了，买卖房子重新贷款，他吃两份啊？吃一份只重贷给他做够意思了吧？

这种人你还是躲远一点，一点不为你着想。

这也是我比较犹豫，觉得我agent讲得似乎有道理的地方

现在agent比房子多，他急啊

现在agent都是双面间谍 或者买一送一

哈哈。同意！拍死他。简直就是瞎指挥。

我只是对T 哥这个stand alone 的statement表示同意。刚才没看你的原帖。见内。

不是专家，说错不要砸我。

 

我看你对自己在外周的投资房已经很有经验，并且上了轨道。不需要杀鸡取卵。但是，你的投资房都是金母鸡啊。让她给你多下几个蛋是可以的。怎么不杀鸡还取蛋呢？cash out refinance-15 yr to 30 yr.这样的好处是有足够downpayment，拿出点钱可以多交点自住房首付，多出来的利息可以抵税。一举多得。

另外一个，找几个bank 问问你的loan detb 是不是真的那么差。因为你的出租房有cash flow, 就不会影响你的 loan detb ratio。除非你纸面收入真的很低。那么这种情况，还是cash out refi- 把钱贷出来，现金或少量贷款买自住房。

他让你做的都是很复杂的process。这个折腾不说。这么复杂的程序，任何一部走错，都会·导致你亏钱。

 

 

 

同意柠檬说的，找second broker。

顶，很好的建议。

谢谢建宁哥的认可。那个啥，cash flow可以一直贷款的知识点还是从你的博客偷师学来的呢。

我也是仅针对你的这个观点，这里高手的意见都很好，每个人的情况不一样，但我觉得投资房不是不能卖的

趁着现在卖家市场，优化一下投资，近期升级自住，都是合理的，该买就买该卖就卖

同意。优化自己的 portfolio很重要的。

不能买个小点的吗？够你贷款的

这就是我原帖里最后面的第三种方案呵

对一般人来说，鱼和熊掌不可兼得是有道理的。特别的人可以做到

你不是要换到好学区去吗？

卖掉现自住和附近的，在好学区，能买多大买多大，不就可以了

不卖。做30 年的贷款，或者做商业贷款。

"小孩们在差一点的学校成长好 还是在更好的学校成长更好，这还是说不定的事",不要为了几桶金，给自己的未来挖坑

加一砖拍你的agent!

不需要杀下蛋的鸡，处理掉一个投资房，或者该成30年贷款，都行。但是因为眼前的利益，牺牲自己的生活质量和孩子教育，是否就值得呢？

买卖就牵涉到交税；以前听 BiggerPocket讲：宁可 cash-out refi 或者用 heloc把钱拿出来

保持原有投资房产，可重贷30年的。钱多就再买一好学区房自住，钱不夠可以将现自住房出租，你另外在好学区租房也可以啊。

该交就得交，不卖，你看看有愿意再给你做那些的吗？

孩子高中大学的生活圈子，对美国小孩还是很重要的。也就这么短短的几年。

我们这里好区的房价是一般区的两倍吧，或者同样的价钱居住面积减一半

没有太看明白你的回帖；你的意思是“砸锅卖铁”也要买进最好学区？

为了到好学区，你真的到了“砸锅卖铁”的地步吗？那就不必了。

我只是觉得这几年在好学区是值得的，比在投资房产上赚一二米值得。

“砸锅卖铁”只是个比喻，具体就是要做我agent推荐的那些复杂操作，中间还有好些不确定性

我们家现在的是8分学校，不算太差；我是在想是否值得挤进10分学校，所花的代价多少，以及回报是什么

商业贷款比按投资房贷款利率更高？

8分和10分到底对你孩子差别多少，只有你们自己能衡量。我倒觉得差不多，你还是做好投资房，这个好像是你更关心的。

你最近想换一个好房子，好学区住吗？不是那么想的话，就好好管理投资房吧。想的话，就知道找方法，做取舍

找其他的人再给你出出主意吧，但是你又不想交税，又想有钱买新的房子，想两全的结果就是需要高技术的操作，你还怕麻烦风险？

嗯，是得学会做取舍

j?n

把原来那个升值80万的卖掉，50万capital gain落袋为安，余30万作1031，买dream house。这么操作钱够吗

Dream house买下来原则上头两年必须出租，不能自住，两年后不受限制。其实你如果真的要住也没有人查你，只是对今后安照自住房卖、想拿50万免税额时有一点影响。

我作过类似的操作，可以走通。

这个信息很有用，我去找专家咨询下

把现在的自住房卖了，加上能贷到的钱，先买一个力所能及的房子，为了孩子读书用。如果觉得折腾，可以在好学区租房过渡一下。

可以在好学区租房过渡一下。其它房子既然已经租出去了，能不动就不动否则买卖一折腾，白忙乎！

既然有大于平均数的孩子，为啥换房时不一次到位买好学区。我觉得目前情况等收入稳定了，再换dream house吧！几年前没想到换dream house，现在房价这么高，换了也不合算。我要是你，几年前换房时，投资和自住，在财力紧张情况下，孩子教育放第一位，投资发财第二位，你把主次搞反了！

这种踩钢丝的买卖，私下做做就行，还来这里教人！

我们是讨论各种可能的方案，“走钢丝”的说法能展开谈谈吗？你看到的风险在哪里？

可不可以请教一下，比如升值80万的卖了160万，要买的1031房价必须超过30万还是160万？谢谢。

2）重新贷款，把 15年的贷款变为 30年

先在好学区租一个房子作为过渡，或者找一个RENT TO OWN的房子

做房子的投资得有耐心。

原则上需要超过160万，因为是like kind, 按照房屋价值来计算的。50万的资本利得会计入新屋的cost base，下次卖