我以前曾经写过一篇介绍美国历史房价和房价指数的文章(文章链接),里面提到过,美国各个都市区(MSA)比较准确的房价指数,无论是FHFA房价指数,还是Freddie Mac 房价指数,数据最早只能追溯到1975年,其中Freddie Mac 都市区房价指数最为全面。这里结合Freddie Mac 都市区房价指数,简单介绍一下自1975年近半个世纪以来,美国发生的三次大的地产崩盘。
大家知道,房地产是有地域性的,各个地区的周期也不是完全相同的,美国近半个世纪,主要发生过三次大的地产崩盘,分别是:
在这三次大的崩盘当中,最近一次的次贷危机是最惨烈的一次,尽管像德州等很少几个地区在次贷危机中房价所受影响不大,但总体上说次贷危机是接近全国性的。
而前两次崩盘则是局部性的,并且如果仅仅从名义房价指数(不计通胀)来看,我们甚至都看不出前两次崩盘的存在(下图中蓝线),主要是因为通货膨胀把它们给掩盖住了,再一个就是前两次都是局部性的,对全国指数的影响没有次贷危机那么大。但如果过滤掉通货膨胀,前两次崩盘(下图中橙色线)还是非常明显的,甚至在有些地区,还是相当惨烈的:
这里按照发生的先后顺序简单介绍一下。
一.八十年代的石油危机
美国的经济从七十年代开始,就已经开始变差,二战的红利早已耗尽,又打了一场毫无意义耗费巨大的越南战争,到1971年美元正式跟黄金剥离,布雷顿森林体系的终结,美国经济开始了严重的滞胀期,就是高通胀率和高失业率并存。到七十年代末尽管经济有短暂的反弹,但从1978年到1983年又连续经历了两次经济衰退。
正可谓屋漏偏逢连夜雨,许多经济严重依赖于石油行业的地区,除了遭受经济衰退的打击外,又恰逢石油过剩和石油价格暴跌。本来早前1978~1979年发生的伊朗革命造成了短暂的石油短缺而使石油价格飙升,至1980年时曾一度飙升至$39.50/桶(相当于现在$132/桶),但随后价格开始暴跌,到1986年最低时竟跌到$10.4/桶(相当于现在$26/桶)。
多重危机沉重打击了石油重镇的经济和地产行业,这些地区包括德州,俄克拉荷马州,路易斯安那州,阿拉斯加州等,其中石油重镇休斯顿更是首当其冲,据说当时是哀鸿满地,惨不忍睹。以下是此次崩盘中价格下跌最厉害的地区(Freddie Mac房价指数总共涵盖了382个都市区,没在名单之列的说明在此次危机中房价没有明显的下跌,毕竟这不是光荣榜,没上榜的才光荣,后面的表格也一样):
德州在此次危机之后一直到现在,房价总体上再也没有出现过明显的下跌,在次贷危机中受影响也很小,我们住的地方跌的最厉害的一年是2%,甚至都可以忽略不计。
二.八十年代末开始的东西海岸泡沫
美国独居屋房屋市场在六十年代和七十年代这二十年的大部分时间里,各州和大都市区的房价波动趋势基本一致,实际价格增长缓慢。在七十年代之前,房价的增长速度与通货膨胀率差不多,地区差异相对较小。但到了七十年代,房价上涨速度明显快于通货膨胀率。除了加州从1976 年至 1980 年地产市场比较繁荣外,其它地区之间的差异,仍然很小。
相比之下,八十年代和九十年代房屋的价格波动开始加剧,不同地区的价格开始出现较大差异。美国东北部、加州、夏威夷、西雅图和华盛顿特区的房价都出现了急剧上涨,比如,洛杉矶的房价从1985~1989增长了100%,而波士顿的房价从1982~1989则差不多增长了150%。房价的急剧上涨吸引了大批的资金,至1988~1989年时,这些地区的独居屋市场已经出现严重过剩,泡沫最严重的加州和美国东北部地区(尤其是新英格兰地区)房价开始崩溃,其中洛杉矶为重灾区:
需要说明一点的是,尽管在1990~1991美国曾经出现过经济衰退,但经济衰退是在房价开始下跌以后才开始的,而不是以前,这也说明,房价的下跌不是经济衰退造成的,而主要是由房价上涨太快和房屋过剩造成的。
投坛大佬老朽兄的第一桶金,估计就是由于抓住这次机遇而赚取的。
另外一个加州湾区的朋友,95年到湾区工作,96年买了自住房,也正好赶上这次机会,并且人家在次贷危机的低谷也连连出击,由于抓住这两次绝佳的机遇,轻易就赚到了普通人工作几辈子都不可能赚到的财富。
三.次贷危机
次贷危机主要是由放贷过度引起的,用朽哥的话说就是银行放贷无节操。这个大家都已经很熟悉了,我也就不多啰嗦了,直接把整理的数据列出来:
四.结语
由于第一次崩盘发生在石油重镇, 而第二次崩盘主要发生在高大上的加州和美国东北部的东西两岸,所以这两次崩盘的区域基本是不重叠的,也就是说尽管我提到了三次崩盘,但大多地区至多会经历两次, 甚至只会经历一次,不太会经历全部三次。
在写那篇房价指数文章之前,我还不知道Freddie Mac 房价指数的存在,所以以前用的都是FHFA房价指数。但FHFA房价指数大多都是从1991年Q1才开始的,如果比较一下加州vs德州,洛杉矶vs休斯顿从1991年Q1开始到现在的FHFA房价指数(房价增长率),会得到如下的对比:
单看这个对比结果,很容易得出这样的结论:德州和加州,洛杉矶和休斯顿,它们的房价增值速度差不多。在过去的30年里,也的确如此。
但这种数据是非常有欺骗性的,因为1991年,对于德州和休斯顿来说, 已经是柳暗花明,早已度过了最黑暗的时期,并且自此后,德州和休斯顿的房价基本上是一直处在上升的趋势,即便次贷危机都没能阻止这种趋势。
而1991年,对加州和洛杉矶来说,还有两次过山车要坐,也就是说还有两次很大的波动,当时恰好是第一次过山车之前的悬崖之上,正在往下冲…
如果把时间段放长些,比较一下从1975年1月到2021年八月Freddie Mac 房价指数的数据,会得到以下对比结果:
显然会得出不同的结论。
这篇文章,还是费了我一些功夫,主要是还要编个小程序来处理这些数据,而这一类的程序我已经很久没写了,足足花了三四个小时才写完程序,把数据处理完。写完小程序后倒是有一种久违的喜悦,只是很久没有这种感觉了。
每次写这一类文章,总能学到新东西,至少对我自己来说是值了,希望也对您会有一些帮助!
作者:建宁 2021/10/13 (转载须经作者本人同意)
接手的人不必付什么钱,只要承诺接供贷款就行。
两个人向我提过这事,一个是同事,另一个是我中学老师的儿子。
问我有没有兴趣,那时我刚刚买了房子,自己付房贷都吃力,当然没兴趣了。
长远来说,房地产还是有前途的,但是盲目投资,铺得太开会有风险。有些人就是资金转不过来,倒下来的。
我以前曾经写过一篇介绍美国历史房价和房价指数的文章(文章链接),里面提到过,美国各个都市区(MSA)比较准确的房价指数,无论是FHFA房价指数,还是Freddie Mac 房价指数,数据最早只能追溯到1975年,其中Freddie Mac 都市区房价指数最为全面。这里结合Freddie Mac 都市区房价指数,简单介绍一下自1975年近半个世纪以来,美国发生的三次大的地产崩盘。
大家知道,房地产是有地域性的,各个地区的周期也不是完全相同的,美国近半个世纪,主要发生过三次大的地产崩盘,分别是:
八十年代的石油危机 八十年代末开始的东西海岸泡沫 次贷危机在这三次大的崩盘当中,最近一次的次贷危机是最惨烈的一次,尽管像德州等很少几个地区在次贷危机中房价所受影响不大,但总体上说次贷危机是接近全国性的。
而前两次崩盘则是局部性的,并且如果仅仅从名义房价指数(不计通胀)来看,我们甚至都看不出前两次崩盘的存在(下图中蓝线),主要是因为通货膨胀把它们给掩盖住了,再一个就是前两次都是局部性的,对全国指数的影响没有次贷危机那么大。但如果过滤掉通货膨胀,前两次崩盘(下图中橙色线)还是非常明显的,甚至在有些地区,还是相当惨烈的:
这里按照发生的先后顺序简单介绍一下。
一.八十年代的石油危机
美国的经济从七十年代开始,就已经开始变差,二战的红利早已耗尽,又打了一场毫无意义耗费巨大的越南战争,到1971年美元正式跟黄金剥离,布雷顿森林体系的终结,美国经济开始了严重的滞胀期,就是高通胀率和高失业率并存。到七十年代末尽管经济有短暂的反弹,但从1978年到1983年又连续经历了两次经济衰退。
正可谓屋漏偏逢连夜雨,许多经济严重依赖于石油行业的地区,除了遭受经济衰退的打击外,又恰逢石油过剩和石油价格暴跌。本来早前1978~1979年发生的伊朗革命造成了短暂的石油短缺而使石油价格飙升,至1980年时曾一度飙升至$39.50/桶(相当于现在$132/桶),但随后价格开始暴跌,到1986年最低时竟跌到$10.4/桶(相当于现在$26/桶)。
多重危机沉重打击了石油重镇的经济和地产行业,这些地区包括德州,俄克拉荷马州,路易斯安那州,阿拉斯加州等,其中石油重镇休斯顿更是首当其冲,据说当时是哀鸿满地,惨不忍睹。以下是此次崩盘中价格下跌最厉害的地区(Freddie Mac房价指数总共涵盖了382个都市区,没在名单之列的说明在此次危机中房价没有明显的下跌,毕竟这不是光荣榜,没上榜的才光荣,后面的表格也一样):
德州在此次危机之后一直到现在,房价总体上再也没有出现过明显的下跌,在次贷危机中受影响也很小,我们住的地方跌的最厉害的一年是2%,甚至都可以忽略不计。
二.八十年代末开始的东西海岸泡沫
美国独居屋房屋市场在六十年代和七十年代这二十年的大部分时间里,各州和大都市区的房价波动趋势基本一致,实际价格增长缓慢。在七十年代之前,房价的增长速度与通货膨胀率差不多,地区差异相对较小。但到了七十年代,房价上涨速度明显快于通货膨胀率。除了加州从1976 年至 1980 年地产市场比较繁荣外,其它地区之间的差异,仍然很小。
相比之下,八十年代和九十年代房屋的价格波动开始加剧,不同地区的价格开始出现较大差异。美国东北部、加州、夏威夷、西雅图和华盛顿特区的房价都出现了急剧上涨,比如,洛杉矶的房价从1985~1989增长了100%,而波士顿的房价从1982~1989则差不多增长了150%。房价的急剧上涨吸引了大批的资金,至1988~1989年时,这些地区的独居屋市场已经出现严重过剩,泡沫最严重的加州和美国东北部地区(尤其是新英格兰地区)房价开始崩溃,其中洛杉矶为重灾区:
需要说明一点的是,尽管在1990~1991美国曾经出现过经济衰退,但经济衰退是在房价开始下跌以后才开始的,而不是以前,这也说明,房价的下跌不是经济衰退造成的,而主要是由房价上涨太快和房屋过剩造成的。
投坛大佬老朽兄的第一桶金,估计就是由于抓住这次机遇而赚取的。
另外一个加州湾区的朋友,95年到湾区工作,96年买了自住房,也正好赶上这次机会,并且人家在次贷危机的低谷也连连出击,由于抓住这两次绝佳的机遇,轻易就赚到了普通人工作几辈子都不可能赚到的财富。
三.次贷危机
次贷危机主要是由放贷过度引起的,用朽哥的话说就是银行放贷无节操。这个大家都已经很熟悉了,我也就不多啰嗦了,直接把整理的数据列出来:
四.结语
由于第一次崩盘发生在石油重镇, 而第二次崩盘主要发生在高大上的加州和美国东北部的东西两岸,所以这两次崩盘的区域基本是不重叠的,也就是说尽管我提到了三次崩盘,但大多地区至多会经历两次, 甚至只会经历一次,不太会经历全部三次。
在写那篇房价指数文章之前,我还不知道Freddie Mac 房价指数的存在,所以以前用的都是FHFA房价指数。但FHFA房价指数大多都是从1991年Q1才开始的,如果比较一下加州vs德州,洛杉矶vs休斯顿从1991年Q1开始到现在的FHFA房价指数(房价增长率),会得到如下的对比:
加州 263 : 德州 259 洛杉矶 237: 休斯顿 227单看这个对比结果,很容易得出这样的结论:德州和加州,洛杉矶和休斯顿,它们的房价增值速度差不多。在过去的30年里,也的确如此。
但这种数据是非常有欺骗性的,因为1991年,对于德州和休斯顿来说, 已经是柳暗花明,早已度过了最黑暗的时期,并且自此后,德州和休斯顿的房价基本上是一直处在上升的趋势,即便次贷危机都没能阻止这种趋势。
而1991年,对加州和洛杉矶来说,还有两次过山车要坐,也就是说还有两次很大的波动,当时恰好是第一次过山车之前的悬崖之上,正在往下冲…
如果把时间段放长些,比较一下从1975年1月到2021年八月Freddie Mac 房价指数的数据,会得到以下对比结果:
洛杉矶 2117: 休斯顿 647显然会得出不同的结论。
这篇文章,还是费了我一些功夫,主要是还要编个小程序来处理这些数据,而这一类的程序我已经很久没写了,足足花了三四个小时才写完程序,把数据处理完。写完小程序后倒是有一种久违的喜悦,只是很久没有这种感觉了。
每次写这一类文章,总能学到新东西,至少对我自己来说是值了,希望也对您会有一些帮助!
作者:建宁 2021/10/13 (转载须经作者本人同意)
接手的人不必付什么钱,只要承诺接供贷款就行。
两个人向我提过这事,一个是同事,另一个是我中学老师的儿子。
问我有没有兴趣,那时我刚刚买了房子,自己付房贷都吃力,当然没兴趣了。
长远来说,房地产还是有前途的,但是盲目投资,铺得太开会有风险。有些人就是资金转不过来,倒下来的。