每当贷款利率走低，总有人来问是不是该take 某某 refi。也有人贴了这个叫兽那个大牛的算法，俺给大家一个最简单的办法，参照我的EXCEL就可以了。
我的refi基本情况：原贷款还有320K，利率3%，每月付2480。已经正好付了2年。还有13年。从现在开始到13年后付清还有386,857。参见图中黄色那一列。
我的refi的利率是2%，refi的cost是6000，包含两部分：closing cost 2500（本来是6000但是贷款公司给了3500折扣），加上prepaid 3500，一共是6000。全部打到refi的loan里面。这样贷款额增加为326,000。在2%的利率、15年贷款合同下，月付2080，15年一共要付374,371。注：前面13年每年少付4800，但是第14、15年要多付24958的，总额还是少付了12,485（参见图中倒数第二列）。我refi 的cost全部打到loan amount里面了，自己一分钱没从口袋里掏，总额还减少了，而且付款的时间还从13年拉倒了15年，这样等于还款的压力也小了。肯定是合算的。
上面的计算没有涉及省下来的钱可能有的投资收益，也就是说假定所有的钱都存银行，ROR（rate of return）为0。如果假定每年省下来的钱有8%的回报，那就是图中最右边的一列，比如第1年省出来的4800到了第15年就成了14,099，第2年省出来的4800到了第15年就成了13,055，如此类推。那样到了15年之后的net gain是非常可观的68,436。我准备设个新brokrage账号，每年底放进去4800，只买VOO QQQ，看看第13年、15年之后有多少。
注意：（1）当前的贷款年数和未来refi的年数是不等的，不要光看每个月的月供是多了还是少了。注意我的列表里第14、15年。（2）我还会收到原来的escrow的退款2000，就先忽略之。（3）还有人refi多取出一些cash，比如1万刀，这个是否合算就看你这个1万刀能够有多少投资收益了，一般情况下肯定高于当前超低的贷款利率了，可以折算到第15年。
欢迎大家用我的方法，EXCEL表格稍微拉一下就可以了。
是diversify investment portfolio还是做个大一点的地主，不再依靠w2吃饭。终极墓表不一样， 影响refinance的决定也一定是不一样的。
这些钱都放loan里了，不用付现金，就是若选credit的话，拿的cash多，选低利率的话，拿的cash少，但每月的mortgate少。
选4.875%，close时拿到$46,468 cash，但每月的mortgage是$954
选3.5%，close时拿到$41,675 cash，但每月的mortgage是$835.
cash 差： $4793, mortgage差 $119/月。
不算cost吧
看你贷款保留多久，（如果你明天或下月就全还了就不必做了）。
没有费用的话， 就算降。125% 也省钱， 不过太少一般至少降 。25% 才做， 毕竟要花一些时间精力。
如果要付费用，看看几年可以省下这些费用。
一般而言，如果目的是省钱，15 万以下贷款不太值得做。 相比费用太高
个人资料， 现在都可以 UPLOAD到一个SECURE SITE.
要不然我可以给你做一个，反正就是EXCEL拉一下
是有origination fee的，但是贷款的给了3500的折扣。
还有个信息，一开始说要appraisal，后来我申请waive appraisal，竟然成功了，因为房子涨价，现在都600K朝上了，省了几大百的closing cost。
slow_quick大侠的指正：https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1518933.html
我现在也想办，但找到的利率是3.25%，loan cost要5千多刀，另外还要appraisal，跟你的deal一个在天一个在地。
多谢！
每当贷款利率走低，总有人来问是不是该take 某某 refi。也有人贴了这个叫兽那个大牛的算法，俺给大家一个最简单的办法，参照我的EXCEL就可以了。
我的refi基本情况：原贷款还有320K，利率3%，每月付2480。已经正好付了2年。还有13年。从现在开始到13年后付清还有386,857。参见图中黄色那一列。
我的refi的利率是2%，refi的cost是6000，包含两部分：closing cost 2500（本来是6000但是贷款公司给了3500折扣），加上prepaid 3500，一共是6000。全部打到refi的loan里面。这样贷款额增加为326,000。在2%的利率、15年贷款合同下，月付2080，15年一共要付374,371。注：前面13年每年少付4800，但是第14、15年要多付24958的，总额还是少付了12,485（参见图中倒数第二列）。我refi 的cost全部打到loan amount里面了，自己一分钱没从口袋里掏，总额还减少了，而且付款的时间还从13年拉倒了15年，这样等于还款的压力也小了。肯定是合算的。
上面的计算没有涉及省下来的钱可能有的投资收益，也就是说假定所有的钱都存银行，ROR（rate of return）为0。如果假定每年省下来的钱有8%的回报，那就是图中最右边的一列，比如第1年省出来的4800到了第15年就成了14,099，第2年省出来的4800到了第15年就成了13,055，如此类推。那样到了15年之后的net gain是非常可观的68,436。我准备设个新brokrage账号，每年底放进去4800，只买VOO QQQ，看看第13年、15年之后有多少。
注意：（1）当前的贷款年数和未来refi的年数是不等的，不要光看每个月的月供是多了还是少了。注意我的列表里第14、15年。（2）我还会收到原来的escrow的退款2000，就先忽略之。（3）还有人refi多取出一些cash，比如1万刀，这个是否合算就看你这个1万刀能够有多少投资收益了，一般情况下肯定高于当前超低的贷款利率了，可以折算到第15年。
欢迎大家用我的方法，EXCEL表格稍微拉一下就可以了。
是diversify investment portfolio还是做个大一点的地主，不再依靠w2吃饭。终极墓表不一样， 影响refinance的决定也一定是不一样的。
这些钱都放loan里了，不用付现金，就是若选credit的话，拿的cash多，选低利率的话，拿的cash少，但每月的mortgate少。
选4.875%，close时拿到$46,468 cash，但每月的mortgage是$954
选3.5%，close时拿到$41,675 cash，但每月的mortgage是$835.
cash 差： $4793, mortgage差 $119/月。
不算cost吧
看你贷款保留多久，（如果你明天或下月就全还了就不必做了）。
没有费用的话， 就算降。125% 也省钱， 不过太少一般至少降 。25% 才做， 毕竟要花一些时间精力。
如果要付费用，看看几年可以省下这些费用。
一般而言，如果目的是省钱，15 万以下贷款不太值得做。 相比费用太高
个人资料， 现在都可以 UPLOAD到一个SECURE SITE.
要不然我可以给你做一个，反正就是EXCEL拉一下
是有origination fee的，但是贷款的给了3500的折扣。
还有个信息，一开始说要appraisal，后来我申请waive appraisal，竟然成功了，因为房子涨价，现在都600K朝上了，省了几大百的closing cost。
slow_quick大侠的指正：https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1518933.html
我现在也想办，但找到的利率是3.25%，loan cost要5千多刀，另外还要appraisal，跟你的deal一个在天一个在地。
多谢！