refinance的终极技术贴(简单有效)

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sweetmelon
楼主 (文学城)

每当贷款利率走低,总有人来问是不是该take 某某 refi。也有人贴了这个叫兽那个大牛的算法,俺给大家一个最简单的办法,参照我的EXCEL就可以了。

我的refi基本情况:原贷款还有320K,利率3%,每月付2480。已经正好付了2年。还有13年。从现在开始到13年后付清还有386,857。参见图中黄色那一列。

我的refi的利率是2%,refi的cost是6000,包含两部分:closing cost 2500(本来是6000但是贷款公司给了3500折扣),加上prepaid 3500,一共是6000。全部打到refi的loan里面。这样贷款额增加为326,000。在2%的利率、15年贷款合同下,月付2080,15年一共要付374,371。注:前面13年每年少付4800,但是第14、15年要多付24958的,总额还是少付了12,485(参见图中倒数第二列)。我refi 的cost全部打到loan amount里面了,自己一分钱没从口袋里掏,总额还减少了,而且付款的时间还从13年拉倒了15年,这样等于还款的压力也小了。肯定是合算的。

上面的计算没有涉及省下来的钱可能有的投资收益,也就是说假定所有的钱都存银行,ROR(rate of return)为0。如果假定每年省下来的钱有8%的回报,那就是图中最右边的一列,比如第1年省出来的4800到了第15年就成了14,099,第2年省出来的4800到了第15年就成了13,055,如此类推。那样到了15年之后的net gain是非常可观的68,436。我准备设个新brokrage账号,每年底放进去4800,只买VOO QQQ,看看第13年、15年之后有多少。

注意:(1)当前的贷款年数和未来refi的年数是不等的,不要光看每个月的月供是多了还是少了。注意我的列表里第14、15年。(2)我还会收到原来的escrow的退款2000,就先忽略之。(3)还有人refi多取出一些cash,比如1万刀,这个是否合算就看你这个1万刀能够有多少投资收益了,一般情况下肯定高于当前超低的贷款利率了,可以折算到第15年。

欢迎大家用我的方法,EXCEL表格稍微拉一下就可以了。