新手请教一下 Cash-out refinance 和报税 的问题。

我打算买一套投资房。问了几个借贷公司和银行后觉得投资房的利率要比我想的高很多。正好我的自住房没有贷款，所以我就做了cash-out refinance。因为我打算投资的价位的房子现在还是很火爆，还需要抢，为了能买到合适的房子，我打算用cash-out refinance出来的钱全款买这个投资房。想请教一下各位大牛几个问题。

1. 用自住房refinance出来的钱全款买投资房，这个思路有什么问题吗？或者有没有什么常规的跟进办法？

2. 如果我用全款买投资房的话，refinance的利息能用来抵税吗？

3. 如果我想买第二套投资房的话是不是最好用常规贷款？因为第一套投资房refinance出来的钱肯定不够买第二套。银行告诉我最多只能refinance 房子市值的60%.

4. 如果我请property management company帮我打理的话，PM产生的费用能用来抵税吗？

谢谢大家。

How much is rental interest rate?

1. 用自住房refinance出来的钱全款买投资房，这个思路有什么问题吗？或者有没有什么常规的跟进办法？

有问题，不要全款买投资房，用现金付首付贷款买几个投资房。

2. 如果我用全款买投资房的话，refinance的利息能用来抵税吗？

The interest can be deducted from rental income. 

3. 如果我想买第二套投资房的话是不是最好用常规贷款？因为第一套投资房refinance出来的钱肯定不够买第二套。银行告诉我最多只能refinance 房子市值的60%.

Yes. I suggest you spend your cash into  down payments of mortages for rental properties. 

4. 如果我请property management company帮我打理的话，PM产生的费用能用来抵税吗？

Yes, PM expense can be deducted from rental income. 

谢谢柠檬椰子汁！ 用 refinance的钱全款买投资房，除了没有用更大的杠杆外，还有什么不好吗？

谢谢。

我问到的利率是这样的

Investment property rates, 20% down 15 year rate is 4.375%, 30 year rate is 4.875%. 

现在这么差了吗？多问几家吧。几个月前我问到的是20%down 30 year 4.25%

没觉得多差呀；我们这里都是25% down，当然利率要低些

如果我能拿到20% down，这个利率我okay呀；疫情前还有5.x%的利率

你在哪个州？

请问用 refinance的钱全款买投资房，除了没有用更大的杠杆外，还有什么不好吗？

没有用最大的杠杆就是最大的问题了哈哈

为啥我觉得自住房refinancing的钱没什么用呢，现在基本都是standard deduction了

应该说是refinancing的利息抵不了啥

您说的有道理啊。

认真展开说说（见里）

当然首先就是钱利用效率太低，cash on cash return最不划算，在这个利率这么低的时代，大家不要被疫情spoil了，比通胀还低的都是free money；更何况，现金买，抵税的就少，那就多交税呗，如果用杠杆，再加上depreciation，基本交不了什么税；最后还是效率的问题，现金买一个和贷款买4-5个，增值到底哪个好，下一步需不需要scale up等等。

怎么会这么高

我上周刚锁定并批准的30年3.125%，25% down, 感觉省了好多？

我是用 line of credit 拿钱，请教跟 refinance 有何优劣？

自住房cash out利率应该不高的，前几天好像看见版上有人2.875%，这个利率cash out自住房很不错

出租房如果25%down，我最近的利率是3.75%，不用全款买

更好的思路-如heloc额度大于60%cash out应首选：现金多等待机会拿deal的选择多。6月后或更早做投资房refine

如怕错过低利率，投资房refi后或同时可考虑自住房refi。

+1。2020年联邦税，如1万财产税上限，房贷50万以下，用standard deduction就可以了。

您这个利率太优秀了！

您说的有道理。谢谢。

再请教一下您的建议

1. 是不是用现金买了投资房以后，再等几个月 (6个月左右），做投资房的refinance?
2. 我的自住房已经做了 Refinance， 就不能再做了吧？

Heloc是不是适合短期周转？利率也高些？

我拿到的也是这个自住房的 cash out 利率

现在好像不用现金很难买到合适的房子啊。除非是加价很多。。。

跟贷款金额也有关系，有些loan太小，利率就高

还可试能否再开出heloc多点储备现金。1）银行有限制可多问。2）如值得可做80%。现金目标是低于市场的房屋净值同时避险。

现金有利抢房 买了以后可以再refi

一般是等多久以后做 refinance？6个月？

Cash out refinance interest rate is higher. This`s the down side

I sold house before. As a seller, I don`t care buyer pays cash or needs a mortgage. What I do care is once we are in contract, buyer will stay in contract.  An appealing offer is with no contingency, high deposit. This kind offer is more attractive than a higher offer with more contingencies. 

line of credit, your interest rate is higher.

You are more susceptible to market down turn

好像是的

This is not the right way

You need to register a LLC. Using LLC to hold your rental properties and deal with the taxes, loans and expenses. 

用自住房的贷款的利息不能用作出租房的费用