比如说一幢大楼，危机前价格是2千万，现在市场价格只有8百万，而贷款额有1千万，债务已经开始违约。如果银行收回大楼，它在当年年度财务会计报告上必须显示2百万的损失（借出1千万贷款，而大楼只值8百万），而如果它在年底前不收回大楼而拖到第二年，它当年的年度报告中就不需要Mark to Market，不需要显示任何损失（现在规则已经改了，必须要Mark to Market）。
Sam Zell抓住银行等放贷机构不愿意在年度财务报告中显示损失的心里，并且在不可能得到银行新贷款的情况下，向银行提交了以下报价：
General Cinema的前CEO Dick Smith尽管不像前面提到的那两位那么大名鼎鼎，却也是William N. Thorndike所著的The Outsiders: Eight Unconventional CEOs and Their Radically Rational Blueprint for Success所提到的八个优秀的CEO之一。
理论上讲，只要不是自己的现金， 任何的No Money Down 都属于套白狼手法， 比如买A房子用B作抵押等， Robert G Allen 的Nothing Down算是其中的经典吧， 里面提到了不下一二十种手法， syndication也算一种吧。 比较新的书Brandon Turner 的 The Book on Investing In Real Estate with No (and Low) Money Down我没买， 估计不应该比Robert G Allen有太多新意吧。
每个人的能力是有限的，不要只想着用自己的蛮力，同时也应该考虑多用点外力。
这几年我非常钟情于两个词，leverage（杠杆）和 arbitrage（套利），甚至真是到了在哪里读到它们都能两眼发光的地步，因为这两者都可以利用外力，甚至能做到空手套白狼。
关于杠杆，我这里不想多说了，只想加一句就是杠杆不只包括资金杠杆，也包括人力杠杆。
主要想说一说套利。套利主要是靠赚取利差，任何银行等金融机构几乎每天都要用到它，比如储户存入的利息是3%，银行再以5%的利率借出去， 就能套取2%的利润。套利的一个重要特性是必须要同时进行，如果你从批发商进一个手机100元，再以200元卖出去，这不是套利，这只是一般的贸易，因为买卖不是同时进行的。
这里讲三个大师套利的故事，看看对我们这些小民们有没有点启发。
一．墓穴舞者
地产大亨Sam Zell 是个具有传奇色彩的人物，他谈话直率，嗅觉灵敏，善抓时机，敢作敢为，也是创立REIT的先锋级人物。他真正意义上的第一大桶金就是利用了一次巨大的套利机会，也因此为他赢得了“Grave Dancer”（墓穴舞者）的绰号 – 意指在生死边缘仍然可以潇洒起舞的勇者，在危险境地仍然从容不迫的艺高胆大者！
次贷危机尽管是美国历史上非常严重的一次地产崩盘，但主要局限在民居市场，在商业地产上并不是最惨的一次。美国近代史上最严重的一次商业地产（包括办公楼，公寓楼，旅馆等）危机，发生在上世纪七十年代中期，当时，大量资本涌入商业地产，到处都是在建的办公大楼和公寓楼等，一时造成商业地产严重过剩，再加经济衰退，借贷违约率飙升，商业地产价格悬崖式下降，很多物业的价格远低于建筑成本，信用市场枯竭。商业地产市场上到处是便宜货，只是，没有一个银行肯借贷。
精明的Sam Zell从金融机构年度财务会计报告的一项特殊规则中找到了可乘之机。
比如说一幢大楼，危机前价格是2千万，现在市场价格只有8百万，而贷款额有1千万，债务已经开始违约。如果银行收回大楼，它在当年年度财务会计报告上必须显示2百万的损失（借出1千万贷款，而大楼只值8百万），而如果它在年底前不收回大楼而拖到第二年，它当年的年度报告中就不需要Mark to Market，不需要显示任何损失（现在规则已经改了，必须要Mark to Market）。
Sam Zell抓住银行等放贷机构不愿意在年度财务报告中显示损失的心里，并且在不可能得到银行新贷款的情况下，向银行提交了以下报价：
以面值接手债务（例子中的1千万） 保证3年内债务不违约 1美元首付但有个条件是贷款利率要降到租金收入能负担起贷款月供的水平，一般情况下是比通胀率低3到4个百分点。当时是高通胀时期，通胀率在9%以上，他会要求以6%的利率接手。
就这样，通过这种方式，从1974到1977间，他以1美元为首付，总共购得40亿美元的物业，包括办公大楼，公寓楼，旅馆的，有很多都是顶级物业。他本来预计会赚取5千万美元(相当于现在的2.5亿)，结果后来通胀率越来越高，他实际赚取的更多。也就是在这些物业的基础上，他后来创立了两个REIT，包括2007年以390亿美元卖给Blackstone的EQ Office。
他的整个操作，实际上就是空手套取3~4%的利率差。
以上情节取自他的自传“Am I being Too Subtle?”,一本拿起来就不想放下的书。
二．奥马哈先知
被誉为“奥马哈先知”(Oracle of Omaha) 的股神Warren Buffet一生中有很多大手笔，这里只讲一次他空手套利的事。
大约2001年间，一个名叫FINOVA的飞机贷款公司面临破产重组，Warren Buffet的Berkshire Hathaway除了购买部分FINOVA的债券外，还与另外一个公司合作负责FINOVA的清理重组，重组需要资金，Warren Buffet就从银行里借贷了56亿美元，然后以高2个百分点的利率转借给FINOVA，一年就可以空手套利超过1亿美元。
三．白骑士
General Cinema的前CEO Dick Smith尽管不像前面提到的那两位那么大名鼎鼎，却也是William N. Thorndike所著的The Outsiders: Eight Unconventional CEOs and Their Radically Rational Blueprint for Success所提到的八个优秀的CEO之一。
八十年代中期，连锁店Carter Hawley Hale(CHH)收到恶意并购的威胁，其CEO为了化解此次威胁，希望找到一个救驾的白骑士，于是General Cinema就出面以约6~7%的利率从银行贷款，用这笔款项投资CHH，作为回报是可以得到利率是10%的优先股，并获得占CHH 40%股份的期权。
做为救驾白骑士，最低回报是可以套取3~4%的贷款利润，若CHH经营好的话还可以从期权中得到收益。
四．小学生抄作业
当然，大师们的作业小学生们是不可能完全抄得了的，但大师们的思维方式，我们还是可以学习的。
实际上，用套现重贷的资金购买新的房产就是空手套白狼的手法，这其中已经包含了套利和杠杆两种技法。你从房产A中套现重贷5万美元，以此为首付，再贷款15万买了个20万的投资房B，这5万和15万尽管都是贷款，但他们是有本质区别的：套现的5万本来就是你的资产，你不过是把它从A转到B，达到套利的目的，因为这笔资产在A里并无回报，而为了使套利收益最大化，你又动用了15万的杠杆。
套利也不见得非得买房子，有一些人用理财型保险里的现金值做hard money lender套利，借给翻修倒卖房子的，如果能以4%的利率从保险里借出来，h放贷的收益大约是10%，这就有6%的套利空间，由于放贷者可以在倒卖房子上放个lien，借贷风险也不是那么大。
总之，大师们空手能套到白狼，我们能不能学着也套只兔子？！
作者：建宁 2021/9/20 (转载须经作者本人同意)
那是一位在东北部大学刚毕业的华人（可能是第二代），他的专业好象是经济或会计，毕业时正好发生次贷危机。他感觉到机会，毕业后没找工作而是去了拉斯维加斯。刚毕业的大学生也没什么钱，他看到的机会是房价与租金之间的不对等，考了个房产经纪牌，那时许多房子卖不掉，他以大概6%的利息0down找卖不掉的房主owner financing，然后出租，每套房当时大约能获得100左右的现金流。在我看到他的故事（13/14年时），他已经有十几套房子。
故事后续不知。TT或许有读到过这个故事的人。
一定要在房子上放lien, 并且你不见得非得放贷 LTV 100%， 你可以放贷70%， 或80%， 如果你觉得有风险问题。 我主要是觉得hard money lender的回报太低， 因为你自己也要做property的due diligence, 不是说什么房产都借。
我房产的CAP rate 连4%都达不到， 当然远程投资让别人管理也是其中很重要的因素， 再加上增值比较快。总之， 如果我的CAP rate 那么低， 如果有净值的话让它躺在那里， 还不如拿出来， 就算不投房产， 也可以看看有没有途径可以提高一下现金流。 当然另外一个选择是买高CPA rate的房产， 但至少就我自己的经验来说，远程投资过于看重cap rate不是个好策略。
所以也比较纠结。
他在BiggerPockets和不少地产投资播客里都接受过采访。空手套白狼有很多手法，owner financing只是其中一种， 实际上任何的NO Money Down 策略都属于空手套白狼，有关这一类的书不少， Robert G Allen 的Nothing Down 属于很早比较全面的一本。
我这篇文章主要讲套利， 也不见得是买房。
在现实中比较难以找到。
理论上讲，只要不是自己的现金， 任何的No Money Down 都属于套白狼手法， 比如买A房子用B作抵押等， Robert G Allen 的Nothing Down算是其中的经典吧， 里面提到了不下一二十种手法， syndication也算一种吧。 比较新的书Brandon Turner 的 The Book on Investing In Real Estate with No (and Low) Money Down我没买， 估计不应该比Robert G Allen有太多新意吧。
https://en.wikipedia.org/wiki/SiPort_shooting
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