2012年在加州中谷买了个房子10万，地产税2800（有Mellow-Roos），租金1100。 2019 年卖掉31万，地产税2000（Mellow-Roos付完了），租金1300。现在Zillow 估价43万， 租金2000.
如果在德州买个10万的房， 地产税差不多3000， 如果房价涨到30万， 地产税差不多要9000.
大家不要看别的， 只比较地产税，也就是说，同样情况下，德州的地产税增加了有近6000。
问题是我一个房子每年的净利润都不到6000.
所以，加州的房子是可以买的， 但是不可以卖的，除非大家齐心协力干掉Prop 13 - 但那时不可能的， 既得利益者谁也不会搬起石头砸自己的脚！
这就决定了两个房子的前景是不一样的，尽管两个房子目前的回报查不多。
如果其他因素查不多的话我肯定选加州的，并且加州的Vacancy rate 要低得多，加州的房屋短缺更严重。
就算你付清了房贷，收益也有限。
租控的地方肯定是一房难求的地方， 空置率低。
不说别的， 就说咱们在的休斯顿地区， 公寓楼的历史平均空置率是10%， 疫情前是11%， 我没查现在具体是多少，但与历史平均应该差不多。 当然现在由于疫情SFR一房难求， 但回归正常后一切应该恢复到平均状态。加州正常情况公寓楼的空置率应该远低于10%。
当然如果政府过个几天就来个 moratorium， 那倒是个大麻烦。
也弥补增值方面的不足，在德州有10套房子很容易，贷款付清之后，每月会有8000-10000的净现金流，没有财务上的担忧了。
但地产不光靠人口， 还与地产税， 土地多少，以及政策松紧程度有关。
继续我加州那个房子的例子， 若我继续持有， 20年后是可能到达1米的， 而地产税将会是 1.02^20=1.49*2000=2980, 约3000.
如果德州的房子也到了1米， 地产税约3万。
两者地产税差别约27000，到时德州房的租金真会比加州的每年多增加27000吗？ 答案是否定的。
并且由于加州地税低， 无论房价和现金流的增速肯定比德州高。 刚开始的前几年里德州的现金流会好些， 但不超过5年， 加州的现金流也大概率会比德州的好。
所以如果投资，5年到10年内可能很难分出好坏， 但若放在20年以上的时间轴上，这两者根本没可比性。
我说德州，必须要排除Austin， Austin非其他城市可比的。
2.2%左右的更多
就算地产税率2%，估值50%，20年后地产税也差7000, 也改变不了结论。
Btw, I am living in Texas for more than 20 years.
My home rate 2.57%, appraisal about 85% of Zillow estimate.
不过，谢谢评论。
如果是小年轻，我鼓励投资加州，如果是五六十岁了，还是德州吧，现金流好，也稳当。等不起二十年了，当下的生活质量更重要。要是为了留给后代那另说。
市政府是搞不了无米之炊的，地税本质上是摊派。摊派多，服务和福利就会好一些，也吸引人来推高房价。
设想没有地税，那么住在那里基本就没有服务，连警察都养不起，偷窃$1K以下只能无罪放入。道路没钱修了，全部打包给人变成收费公路。地税收不成，那就只能汽油税、水电费等等加价。羊毛还是出在羊身上。然后这种鬼地方，你指望地主能稳赚到钱？
谈兵吗？我不评价德州加州哪个更好，每个人情况不同。每个人都在追求最大利益化。
2012年在加州中谷买了个房子10万，地产税2800（有Mellow-Roos），租金1100。 2019 年卖掉31万，地产税2000（Mellow-Roos付完了），租金1300。现在Zillow 估价43万， 租金2000.
如果在德州买个10万的房， 地产税差不多3000， 如果房价涨到30万， 地产税差不多要9000.
大家不要看别的， 只比较地产税，也就是说，同样情况下，德州的地产税增加了有近6000。
问题是我一个房子每年的净利润都不到6000.
所以，加州的房子是可以买的， 但是不可以卖的，除非大家齐心协力干掉Prop 13 - 但那时不可能的， 既得利益者谁也不会搬起石头砸自己的脚！
这就决定了两个房子的前景是不一样的，尽管两个房子目前的回报查不多。
如果其他因素查不多的话我肯定选加州的，并且加州的Vacancy rate 要低得多，加州的房屋短缺更严重。
就算你付清了房贷，收益也有限。
租控的地方肯定是一房难求的地方， 空置率低。
不说别的， 就说咱们在的休斯顿地区， 公寓楼的历史平均空置率是10%， 疫情前是11%， 我没查现在具体是多少，但与历史平均应该差不多。 当然现在由于疫情SFR一房难求， 但回归正常后一切应该恢复到平均状态。加州正常情况公寓楼的空置率应该远低于10%。
当然如果政府过个几天就来个 moratorium， 那倒是个大麻烦。
如果您的理解是以前买的房子不受影响，您的理解有误。 另外Prop 13是教师工会的眼中钉，有政治势力天天惦记把Prop 13推翻。
也弥补增值方面的不足，在德州有10套房子很容易，贷款付清之后，每月会有8000-10000的净现金流，没有财务上的担忧了。
但地产不光靠人口， 还与地产税， 土地多少，以及政策松紧程度有关。
继续我加州那个房子的例子， 若我继续持有， 20年后是可能到达1米的， 而地产税将会是 1.02^20=1.49*2000=2980, 约3000.
如果德州的房子也到了1米， 地产税约3万。
两者地产税差别约27000，到时德州房的租金真会比加州的每年多增加27000吗？ 答案是否定的。
并且由于加州地税低， 无论房价和现金流的增速肯定比德州高。 刚开始的前几年里德州的现金流会好些， 但不超过5年， 加州的现金流也大概率会比德州的好。
所以如果投资，5年到10年内可能很难分出好坏， 但若放在20年以上的时间轴上，这两者根本没可比性。
我说德州，必须要排除Austin， Austin非其他城市可比的。
2.2%左右的更多
就算地产税率2%，估值50%，20年后地产税也差7000, 也改变不了结论。
Btw, I am living in Texas for more than 20 years.
My home rate 2.57%, appraisal about 85% of Zillow estimate.
不过，谢谢评论。
如果是小年轻，我鼓励投资加州，如果是五六十岁了，还是德州吧，现金流好，也稳当。等不起二十年了，当下的生活质量更重要。要是为了留给后代那另说。
市政府是搞不了无米之炊的，地税本质上是摊派。摊派多，服务和福利就会好一些，也吸引人来推高房价。
设想没有地税，那么住在那里基本就没有服务，连警察都养不起，偷窃$1K以下只能无罪放入。道路没钱修了，全部打包给人变成收费公路。地税收不成，那就只能汽油税、水电费等等加价。羊毛还是出在羊身上。然后这种鬼地方，你指望地主能稳赚到钱？
谈兵吗？我不评价德州加州哪个更好，每个人情况不同。每个人都在追求最大利益化。