西雅图房产20多年未见之冰火两重天
如山
（2021年4月11日）
本文所述为自己最近之亲身经历。不是张三李四的道听途说, 也非网上资料所得。不过从各个群的群友反应的信息，全美各地有很多类似的情况。可能只是“冰”与 “火”的程度不同而已。
先说大西雅图区“火”的情况。除Downtown Seattle之外， 整个大西雅图区已经“火”了几年。近几年，尤其是疫情开始后，在大西雅图的东区，尤以Bellevue为中心的周边城市最为“火”。而近两年最火的时间开始于今年的2月。怎么火法？不到两个月时间，Up 20% 随处可见！有读者可能说，你Listing的价格低那不就bid起来了吗？不是的，Bellevue周围放市场的价基本都是根据最近 sold的 房子价格参考而放的，依然是一个房子出来几十个offers常常可见。不bid起来才怪呢。而参加bid war 而又买不到的买家呢？下一个怎么bid就可以想象了。这种情况的确令我也失算。“失算”的具体表现就是看一两个月前CMA而接受了低价offer卖出。去年（2020年）疫情期东区也有缓慢销售的情况，就发生在3月到7月之间。
这一轮西雅图东区以Bellevue为中心的Bidding war抢房的主力跟5、6年前的不同，那时候是中国土豪、新（技术和投资）移民为主导。这次没有土豪什么事了，是IT 人为主导。其中又以华裔与印裔为多，特别是从宇宙中心硅谷过来的力量。何以知道都是高级打工阶层为主导？因为所有offers都是 waive所有 contingency，包括financial contingency。但他们并非cash成交，而都是贷款，并且买房者都是100% 肯定能贷到款才敢waive financial contingency。为什么？Bellevue周围近来 moved in和宣布moving in的高科技大公司、大量工作人员 work from home， 特别是IT员工。很多IT公司甚至宣布部分员工今后都可以选择work at home、超低利息造成的affordable等等。尤其是加州硅谷来的IT 人，到了西雅图看什么房子都便宜。而本地IT人没经历过这种阵势，认为bid得高，往往就变成 bid war中垫底的角色。意识到问题时已经轻舟已过万重山：）。
诚然，像我前面已经说过，近来的独立房的Bidding war并非西雅图东区或者大西雅图才有，很多其它地区也有类似状况。例如宇宙中心的 Palo Alto, 就有最近listing 3m bid up 到 4m的例子。而我相信这在宇宙中心不是孤证。
看这个阵仗让我又想起一位群友说的：今天看不起的房子明天买不起：）。也应了坊间流传的老朽的一句名言：能买能不买的，买! 能卖能不卖的，不卖！当然，每个人有每个人的玩法。我还是有买也有卖，并且近年基本是卖的多于买。
现在来说说读者或者好奇的地方：那么“冰”又是哪些物业和哪些地区呢？
房产种类来说“冰”的自然是 办公楼、零售店/strip mall、apartment， condo， Multifamily building。而商业房产中并非都是“冰”， 例如一年多来拜托online shopping的大力发展而增加的仓库需求、人们大量搬动导致的self-storage需求等很热门，价格一直在升。
办公楼、零售店/strip mall挂了一年多，不停减价的比比皆是。而西雅图“冰”的地方是哪里？西雅图市中心附近的住宅区，人口密度大、去年曾经发生多次打砸抢、美国第一个政府不能管、警察不能进入的“自治区“。商业地产中的”冰“就不多说了，只说说西雅图这个”冰“的住宅区的具体表现。就是Depressed properties常常可见，价格上比疫情前降10% 到 15%。好的住宅虽然也走得快，几天pending的时有所见。但最后出来的Closing price还是常常比要价要低。这在西雅图的东、北、南是很少见的。假如是几天Pending， 最后出来的成交价格起码比asking price 高10%以上。还有价格，Bellevue附近1.5m以下都是“经济适用房”了。而宇宙中心的“经济适用房”怕已经是3m以下了吧？
商业地产中的办公楼、零售店/strip mall等等，在市场的哀嚎遍野中自然也是有good deal的。不会都死。市场在一定价格下会平衡，市场的供求也会平衡价格。所以具备相关足够知识、财力也是能挖到金子的。
我之所以了解那么详细，是因为自己要买。也许现在不是一个买入房产的好时机，但手上多些现金就“手痒”：）。卖出东部的两个新房后，感觉现金突然多了起来。不能放银行呀。当然，我这个“多”是跟自己比而已。没错，我从来不喜欢跟人“抢”，所以我就买在这个Seattle downtown已经下跌还没见怎么升的地方。起码不会跟东区一样需要抢才能买到。
在调查买入的大概一个月时间里，咨询了很多比我熟悉其它方面的专家。私下尤其请教了本坛商业地产高手的Amy/咪姐。也得到几位外州网友的热心指点。这一轮咨询，在短短几天内就得到我所缺乏的相关知识与经验。故借此感谢文学城尤其投资理财论坛有关网友的支持和帮助。靠了文学城才有投坛，靠投坛才有我跟芸芸众生中的你的联系。所以在碰到自己知识经验不达的地方才有了众位某些方面有特别专才的经验介绍、分享和建议。虽然最后的买入的物业不会是跟我擅长的知识与经验无关，但也是袮补我某些方面的知识缺陷。
最后照例需要声明一下：该博文意在分享最近自己的房产卖与买的经历，并且感谢网上从没谋面的网友的热心提供咨询与帮助，并非投资建议。我甚至不知道自己是否买在了高峰上。
最后，谢谢诸位的阅读和捧场。
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
.....
传统方式和人抢不work. 你有现金， 从whole sale guys上买， 让他们赚几万
然后你装修后转手，也可以赚不少.
我朋友周末都找不到人了. 这市场让她忙死.
直是云天雾地的。
独立房起伏不大。
商业性质自然是冷如冰山。
感觉是人人都要当地主，把市场抬得离了谱。
......
最近参与了一次抢房，败下阵来，没戏。
前屋主转loan payment 后，人家幽幽地回说：你赚大了，趁现在赶快卖了赚一笔。
我都不知道怎么安慰他了。
现在上市，估计会净赚十几二十万。（三十七万vs五十多万）
不过，下蛋的母鸡，谁愿意杀掉啊。
净月入2，3千多这栋，还是7%的高利息。
我们现在手头上也有点闲钱. 但是先拿着钱， 等..
谢谢分享，这是高手的魄力： 我从来不喜欢跟人“抢”，所以我就买在这个Seattle downtown已经下跌还没见怎么升的地方。起码不会跟东区一样需要抢才能买到。
nmd.
市场上很多 for sale 的，我不可能对每一个都有兴趣。一般匆匆看地址就能查到我需要的资料，基本可以决定是否值得跑一趟去看。
现在的状态谁也不能预测，坚持不买也就是了。2006左右卖房的时候也是心惊肉跳，3年之后开始知道笑到了最后。请相信自己，朋友们。
西雅图房产20多年未见之冰火两重天
如山
（2021年4月11日）
本文所述为自己最近之亲身经历。不是张三李四的道听途说, 也非网上资料所得。不过从各个群的群友反应的信息，全美各地有很多类似的情况。可能只是“冰”与 “火”的程度不同而已。
先说大西雅图区“火”的情况。除Downtown Seattle之外， 整个大西雅图区已经“火”了几年。近几年，尤其是疫情开始后，在大西雅图的东区，尤以Bellevue为中心的周边城市最为“火”。而近两年最火的时间开始于今年的2月。怎么火法？不到两个月时间，Up 20% 随处可见！有读者可能说，你Listing的价格低那不就bid起来了吗？不是的，Bellevue周围放市场的价基本都是根据最近 sold的 房子价格参考而放的，依然是一个房子出来几十个offers常常可见。不bid起来才怪呢。而参加bid war 而又买不到的买家呢？下一个怎么bid就可以想象了。这种情况的确令我也失算。“失算”的具体表现就是看一两个月前CMA而接受了低价offer卖出。去年（2020年）疫情期东区也有缓慢销售的情况，就发生在3月到7月之间。
这一轮西雅图东区以Bellevue为中心的Bidding war抢房的主力跟5、6年前的不同，那时候是中国土豪、新（技术和投资）移民为主导。这次没有土豪什么事了，是IT 人为主导。其中又以华裔与印裔为多，特别是从宇宙中心硅谷过来的力量。何以知道都是高级打工阶层为主导？因为所有offers都是 waive所有 contingency，包括financial contingency。但他们并非cash成交，而都是贷款，并且买房者都是100% 肯定能贷到款才敢waive financial contingency。为什么？Bellevue周围近来 moved in和宣布moving in的高科技大公司、大量工作人员 work from home， 特别是IT员工。很多IT公司甚至宣布部分员工今后都可以选择work at home、超低利息造成的affordable等等。尤其是加州硅谷来的IT 人，到了西雅图看什么房子都便宜。而本地IT人没经历过这种阵势，认为bid得高，往往就变成 bid war中垫底的角色。意识到问题时已经轻舟已过万重山：）。
诚然，像我前面已经说过，近来的独立房的Bidding war并非西雅图东区或者大西雅图才有，很多其它地区也有类似状况。例如宇宙中心的 Palo Alto, 就有最近listing 3m bid up 到 4m的例子。而我相信这在宇宙中心不是孤证。
看这个阵仗让我又想起一位群友说的：今天看不起的房子明天买不起：）。也应了坊间流传的老朽的一句名言：能买能不买的，买! 能卖能不卖的，不卖！当然，每个人有每个人的玩法。我还是有买也有卖，并且近年基本是卖的多于买。
现在来说说读者或者好奇的地方：那么“冰”又是哪些物业和哪些地区呢？
房产种类来说“冰”的自然是 办公楼、零售店/strip mall、apartment， condo， Multifamily building。而商业房产中并非都是“冰”， 例如一年多来拜托online shopping的大力发展而增加的仓库需求、人们大量搬动导致的self-storage需求等很热门，价格一直在升。
办公楼、零售店/strip mall挂了一年多，不停减价的比比皆是。而西雅图“冰”的地方是哪里？西雅图市中心附近的住宅区，人口密度大、去年曾经发生多次打砸抢、美国第一个政府不能管、警察不能进入的“自治区“。商业地产中的”冰“就不多说了，只说说西雅图这个”冰“的住宅区的具体表现。就是Depressed properties常常可见，价格上比疫情前降10% 到 15%。好的住宅虽然也走得快，几天pending的时有所见。但最后出来的Closing price还是常常比要价要低。这在西雅图的东、北、南是很少见的。假如是几天Pending， 最后出来的成交价格起码比asking price 高10%以上。还有价格，Bellevue附近1.5m以下都是“经济适用房”了。而宇宙中心的“经济适用房”怕已经是3m以下了吧？
商业地产中的办公楼、零售店/strip mall等等，在市场的哀嚎遍野中自然也是有good deal的。不会都死。市场在一定价格下会平衡，市场的供求也会平衡价格。所以具备相关足够知识、财力也是能挖到金子的。
我之所以了解那么详细，是因为自己要买。也许现在不是一个买入房产的好时机，但手上多些现金就“手痒”：）。卖出东部的两个新房后，感觉现金突然多了起来。不能放银行呀。当然，我这个“多”是跟自己比而已。没错，我从来不喜欢跟人“抢”，所以我就买在这个Seattle downtown已经下跌还没见怎么升的地方。起码不会跟东区一样需要抢才能买到。
在调查买入的大概一个月时间里，咨询了很多比我熟悉其它方面的专家。私下尤其请教了本坛商业地产高手的Amy/咪姐。也得到几位外州网友的热心指点。这一轮咨询，在短短几天内就得到我所缺乏的相关知识与经验。故借此感谢文学城尤其投资理财论坛有关网友的支持和帮助。靠了文学城才有投坛，靠投坛才有我跟芸芸众生中的你的联系。所以在碰到自己知识经验不达的地方才有了众位某些方面有特别专才的经验介绍、分享和建议。虽然最后的买入的物业不会是跟我擅长的知识与经验无关，但也是袮补我某些方面的知识缺陷。
最后照例需要声明一下：该博文意在分享最近自己的房产卖与买的经历，并且感谢网上从没谋面的网友的热心提供咨询与帮助，并非投资建议。我甚至不知道自己是否买在了高峰上。
最后，谢谢诸位的阅读和捧场。
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
.....
传统方式和人抢不work. 你有现金， 从whole sale guys上买， 让他们赚几万
然后你装修后转手，也可以赚不少.
我朋友周末都找不到人了. 这市场让她忙死.
直是云天雾地的。
独立房起伏不大。
商业性质自然是冷如冰山。
感觉是人人都要当地主，把市场抬得离了谱。
......
最近参与了一次抢房，败下阵来，没戏。
前屋主转loan payment 后，人家幽幽地回说：你赚大了，趁现在赶快卖了赚一笔。
我都不知道怎么安慰他了。
现在上市，估计会净赚十几二十万。（三十七万vs五十多万）
不过，下蛋的母鸡，谁愿意杀掉啊。
净月入2，3千多这栋，还是7%的高利息。
我们现在手头上也有点闲钱. 但是先拿着钱， 等..
谢谢分享，这是高手的魄力： 我从来不喜欢跟人“抢”，所以我就买在这个Seattle downtown已经下跌还没见怎么升的地方。起码不会跟东区一样需要抢才能买到。
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市场上很多 for sale 的，我不可能对每一个都有兴趣。一般匆匆看地址就能查到我需要的资料，基本可以决定是否值得跑一趟去看。
现在的状态谁也不能预测，坚持不买也就是了。2006左右卖房的时候也是心惊肉跳，3年之后开始知道笑到了最后。请相信自己，朋友们。